Le marché de la défiscalisation sur Saint-Paul de la Réunion

Hier, j'ai reçu une question d'un internaute (via l'option "questions d'expert") concernant le marché de la défiscalisation sur Saint-Paul de la Réunion et ses alentours. Voici sa question :
Bonjour,
Etant sollicité pour un investissement Girardin sur les hauteurs de la plaine saint paul, je me pose des questions sur le risque réel en examinant le volet immobilier (la desficalisation ne doit pas être le levier exclusif de l'investissement). Ce sont maintenant les dernières offres en Girardin (2010 verra une autre loi), les loyers me semblent stabilisés (voire seront à la baisse dans les prochains mois), chute des prix à la revente une fois les 5 années de défiscalisation écoulées (forte tendance due à l'abondance, sans parler des effets de la crise), etc...
Je souhaiterais connaître l'état de l'offre et de la demande dans le locatif sur la commune de Saint Paul. Y-a-t-il abondance de l'offre et donc difficulté réelle de louer un bien parfois sur-évalué? En consultant le locatif sur Internet, l'offre apparait plutôt abondante. Le confirmez-vous? Même si Saint-Paul semble assez judicieux pour un investissement.
Par avance merci de votre conseil.
Et voici ma réponse sur le sujet du marché de la défiscalisation sur les hauteurs de Saint-Paul, île de la Réunion :
Monsieur,
Tout d'abord, je vous félicite pour votre analyse. Il est juste de dire que la défiscalisation ne fait pas tout, car on peut très bien défiscaliser le montant total de ses impôts et au bout du compte, réaliser une mauvaise opération financière lors de la revente (sans compter les déboires pour trouver un locataire).
Parmi les critères de choix, il faut bien sûr privilégier l'emplacement. Il est donc important de connaître le marché immobilier ou vous comptez investir. Saint-Paul est bien sûr bien côté, mais il ne faut pas confondre Saint-Paul et la Plaine St-Paul, ou voir encore plus en hauteur, Bois-de-Nèfles Saint-Paul. Ces trois endroits sont vraiment très différents. Pour une comparaison, on pourrait citer Paris, puis sa petite couronne et ensuite la grande couronne. Les prix varient donc et la demande baisse sensiblement et proportionnellement.
Saint-Paul et dans une moindre mesure, la Plaine-Saint-Paul sont situées dans une zone stratégique. En effet, elles sont placées entre les plages de l'Ouest (pour le week-end) et ne sont pas trop éloignées des zones d'activités (le Port, Saint-Denis). Plus votre bien sera proche de la 4 voies reliant ces secteurs (route longeant le littoral), plus vous aurez de demandes. C'est un peu shématique mais cela peut se résumer à cela. Si votre bien se situe un peu plus en hauteur, vous pouvez également avoir de la demande à la seule condition que votre bien bénéficie d'une belle vue (mer plutôt que montagne).
Il faut savoir que Saint-Paul et la Plaine connait des bouchons assez importants pour que je le signale quand même. Cela peut arrêter également bon nombre de candidats à la location (à la vente, un peu moins, car d'ici là, il devrait y avoir un meilleur réseau routier). C'est pour cette raison également que je vous déconseille d'investir sur Bois-de-Nèfles Saint-Paul, sauf bien sûr si vous achetez à un prix intéressant.
Si votre bien est un appartement, je vous conseille d'investir uniquement sur Saint-Paul ou vraiment dans ses plus proches alentours. La demande est donc concentrée sur Saint-Paul principalement et c'est pour cette raison que le foncier peut sembler extrêmement élevé sur cette commune de la Réunion.
J'espère avoir répondu à vos attentes et n'hésitez pas à laisser un commentaire vous avez besoin d'autres renseignements sur ce sujet.