Akerys

Sur le post précédent j’ai pris exemple sur l’écart existant entre l’image que souhaite entretenir un promoteur dans le cadre du volet « développement durable » et la réalité sur le terrain. Pour cela j’ai repris un diagnostic DPE établi à la demande d’un investisseur mécontent (voir son aventure  ici :   http://arnaqueimmo.blogspot.com/)  et (versus) la communication institutionnelle tenue par son « vendeur » la société AKERYS.

Il se trouve que cette société est aujourd’hui sous une plainte déposée par L'UFC-Que Choisir. Ces derniers affirment "que l'argumentaire fourni à ses commerciaux" par le "leader français de l'investissement locatif", présente aux investisseurs démarchés "l'avantage fiscal comme une certitude". Ces promoteurs, selon les plaignants, "ont construit à tort et à travers, dans des zones géographiques où les appartements ne pourraient trouver de locataires en raison d'une offre surabondante" et "ont abusé de milliers de particuliers par des pratiques commerciales tendancieuses, en les incitant à acquérir des logements, alors même que le bénéfice escompté de l'opération était des plus improbables». Il s’agit ici précisément des propos tenus par L’UFC.

Je ne suis pas certain que cette plainte soit suffisamment fondée pour condamner le groupe AKERYS car l’angle d’attaque me paraît faible.Même si je pratique quotidiennement le droit de l’urbanisme je ne suis pas juriste. Cependant j’imagine que des arguments commerciaux sont généralement (un peu) au-delà du possible. Pendant la période critique de la crise, et malgré l’effondrement de la bourse, la plupart des établissements financiers ont continués à proposer « des placements sans risque »…Seront-ils condamnés devant nos tribunaux ? Rien n’est moins certains ; un certain nombre de précautions écrites protège les sociétés des risques liés à la défection des marchés. Le risque zéro n’existant pas en matière de placement.

La synthèse des résultats d’ Akerys vous permettra d’apprécier l’activité globale de ce groupe en 2007-2008.

Pour l'exercice, Akerys a réalisé un chiffre d'affaires de 790,4 millions d'euros comportant l’activité promotion avec 5.531 logements vendus dans l’exercice.

Le prix moyen des lots acté ressort à 152 082€. A ce montant nous pouvons déduire les frais de commercialisation de 19% environ (oui c’est beaucoup…mais les conseillés et leurs dirigeants ont du talent et ces frais incluent partiellement les coûts prévisionnels de garanties locatives) et vous avez un net acquis par l’investisseur de 123 000€ environ.

Que peut-on espérer posséder pour ce montant ? Je vous laisse chercher des produits de qualité pour cette somme... Ils sont rares et en d’autres termes Akerys ne peut garantir 5 500 opportunités de bonnes affaires ; il y a nécessairement des logements qui, dans l’ensemble des ventes ne correspondront pas totalement à la démonstration théorique qui aura été proposé.

Il ne s’agit cependant pas de vente forcée et les acquéreurs ont nécessairement pris connaissance tant au titre de la réservation préalable que de l’acte définitif des éléments constitutifs du programme.

L’immeuble est de qualité médiocre ; normal si ce montant correspond à une surface SHAB de 44 à 48 m2 car vous êtes en dessous des valeurs moyennes de ventes au m2.

Pour ce montant unitaire deux hypothèses :

• Votre acquisition souffrira d’un sous équipement…avec en particulier des finitions critiquables et des prestations riquiqui à base de chauffage électrique et de matériaux de base ;
• Votre acqiisition sera implanté sur un terrain de faible valeur patrimoniale car souvent soumis a des nuisances locales (je pèse la portée de ces écrits et m’engage à démontrer cela si nécessaire) et généralement dans des villes moyennes faiblement développées (cela à déjà a fait l’objet de correction dans l’incitation Scelier).
• Dans le pire des cas vous avez le cumul de ces deux éléments négatifs.

C’est ici précisément que la démonstration locative prend tout son sens. Elle est généralement issue d’un enquête rapide effectuée par une « cellule marketing » au profit des conseillés. Ces enquêtes, tiennent compte de prix théoriques (généralement la fourchette haute) mais oublie de prendre en compte l’emplacement (critiquable) de la future résidence et les prestations fournies.

Le résultat est connu ; sur un montant de loyers forcément surévalué les locataires ne sont pas au rendez-vous. Deux chiffres sont illustratifs des difficultés locatives de ce groupe dans les résultats d’Akerys avec 53 716 mandats de gestion (c’est énorme) mais surtout 21 918 locations effectuées dans l’exercice soit un renouvellement d’un tiers des baux dans l’année (après avoir exclu la mise en place du premier locataire) ; cette rotation prouve l’inadéquation du montant locatif à la capacité financière de la demande. En effet, dans les démonstrations, les loyers offrent une rentabilité apparente de 4 à 4,5% (mais sur un montant d’achat surévalué de 19% voir ci dessus).

La modélisation extrême du « produit », poussée par une force commerciale rompue à un argumentaire infaillible a permis de développer quantité d’opérations « patrimoniales »  qui, au final, entraîne nombre d’insatisfactions et de plaintes répétitives aujourd’hui relayées par l’UFC Que choisir.Tout ceci est critiquable mais certainement pas répréhensible.

Pour finir sur une note plus positive la demande locative est très forte en France (en raison notamment du peu de logements disponibles) ; la location des réalisations de ce groupe est toujours possible pour peu que les propriétaires acceptent de baisser le montant des loyers pour « caler » à la valeur acceptable de la demande.

Naturellement il importe également de reprendre en direct la gestion (simplifiée) de son bien ou de confier cela à un acteur local dévoué et compétent car l'homogénéité actuelle des loyers sur une résidence affaibli la capacité de location.

Vous trouverez mes précédents post sur ces sujets sur les liens suivants :

http://immobileimmobulle.hautetfort.com/archive/2009/03/1...

http://immobileimmobulle.hautetfort.com/archive/2008/12/1...