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Le constructeur de maison individuelle doit respecter les prescriptions réglementaires d’urbanisme

Publié le 19 août 2009 par Christophe Buffet
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Car à défaut il ne livre pas une maison conforme, selon cet arrêt :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 5 février 2008), que, le 16 avril 1997, la société Les Marronniers et les époux X... ont signé un contrat de construction de maison individuelle portant sur l'édification d'une maison dans un lotissement ; que, le 19 février 1999, les époux X... ont reçu notification d'un refus de conformité au motif que "les planchers ne paraissaient pas calés à 0,10 m par rapport à la cote de la voirie au droit du lot" ; qu'après expertise, les époux X... ont assigné la société Les Marronniers et son assureur la société Abeille, aux droits de laquelle se trouve la société Aviva, en indemnisation de leur préjudice et que la société Aviva a appelé en garantie Mme Y..., sous-traitant de la société Les Marronniers, et son assureur, la société Axa ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Les Marronniers fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux époux X... la somme de 74 166, 45 euros et la somme supplémentaire de 11 050 euros, alors, selon le moyen :

1°/ que le défaut de conformité réside dans la livraison d'une chose techniquement correcte, mais différente de celle promise au contrat ; qu'en l'espèce, aucun document contractuel n'a défini l'implantation altimétrique de la construction ; qu'en retenant dès lors, pour en déduire que l'erreur d'implantation était une non-conformité aux stipulations contractuelles, que l'implantation de la construction litigieuse ne respectait pas le règlement du lotissement et les plans du permis de construire et qu'aux termes du contrat de construction, la société Les Marronniers avait l'obligation de respecter le plan d'occupation des sols et le règlement du lotissement, la cour d'appel, qui a assimilé le plan d'occupation des sols et le règlement du lotissement à des stipulations contractuelles, a violé les articles 1134, 1147 et 1184 du code civil ;

2°/ que, même s'ils ont pour origine une non conformité aux stipulations contractuelles, les désordres qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ; qu'en condamnant la société Les Marronniers sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun pour une non-conformité aux stipulations contractuelles après avoir pourtant constaté que la non-conformité retenue, l'erreur d'implantation altimétrique, était à l'origine d'un dysfonctionnement du réseau d'évacuation rendant l'ouvrage impropre à sa destination, ce dont il résultait que le désordre relevait de la garantie décennale, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé des articles 1147, 1184 et 1792 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que, s'agissant d'une construction en lotissement, le constructeur de maison individuelle devait, pour exécuter son engagement conformément aux exigences résultant de la convention liant les parties, livrer un ouvrage satisfaisant intégralement aux prescriptions réglementaires et contractuelles et que la société Les Marronniers n'avait jamais contesté l'étendue de son obligation, et constaté que l'expert avait relevé que le plancher de la villa n'était pas de 10 cm au-dessus du niveau de la voirie au droit du lot, mais inférieur de 25 cm, soit une différence totale avec la hauteur de plancher prévue et donc convenue de 35 cm, la cour d'appel en a déduit à bon droit que l'implantation altimétrique conventionnellement prévue n'avait pas été respectée ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'expert avait mis en évidence dans ses deux rapports que l'erreur d'implantation était à l'origine des dysfonctionnements du réseau d'évacuation des eaux usées qui avait perturbé l'usage qu'en pouvaient avoir les époux X... conformément à la destination d'une maison d'habitation, la cour d'appel n'a pas retenu que l'erreur d'implantation était à l'origine d'un dysfonctionnement du réseau d'évacuation rendant l'ouvrage impropre à sa destination ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu que le premier moyen étant rejeté, le second moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence, est devenu sans objet ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Les Marronniers aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Marronniers à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros, à Mme Y... et la société Axa France IARD, ensemble, la somme de 2 500 euros, et à la société Aviva assurances la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Les Marronniers ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Ricard, avocat aux Conseils pour la société Les Marronniers.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société LES MARRONNIERS à payer aux époux X... la somme de 74.166,65 revalorisée en fonction de la variation de l'indice BT01 entre celui publié au mois de juillet 2000 et le dernier connu au jour de l'arrêt et la somme supplémentaire de 11.050 ;

AUX MOTIFS QU' il est de principe acquis qu'un maître de l'ouvrage envers lequel l'engagement n'a pas été exécuté par le constructeur peut forcer celui-ci à y procéder, y compris en exigeant la démolition-reconstruction de l'ouvrage, si elle est possible, dès lors qu'est constatée la non-conformité de la construction aux stipulations contractuelles.

Au cas d'espèce cette non-conformité en litige est un défaut d'implantation altimétrique de la maison dont la hauteur de plancher fini serait inférieure aux prescriptions du contrat lesquelles impliqueraient un respect des servitudes et règles d'urbanisme édictées dans le lotissement dont dépend la maison objet de la convention.

Aux termes de la convention liant les parties, la société LES MARRONNIERS S.A.R.L. avait l'obligation d'édifier la maison conformément à ses plans établis et à la notice descriptive annexée au contrat. Etait donc compris dans sa mission (comme mentionné au contrat page 1) une construction conforme aux règles de construction prescrites par le Code de la Construction et de l'habitation, à celles prescrites par le Code de l'Urbanisme et définie par un plan de la construction à édifier comportant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles. Le constructeur de maisons individuelles avait également l'obligation, dans le cadre de son mandat, d'accomplir les démarches et formalités nécessaires à l'obtention du permis de construire. Selon la notice descriptive obligatoire le constructeur avait en charge l'intégralité des travaux, dont l'implantation et les raccordements.

En définitive, conformément aux contrats de construction de maison individuelle avec fournitures de plan habituels, la société LES MARRONNIERS S.A.R.L. était chargée de livrer aux maîtres de l'ouvrage une maison "prête à finir" (peintures et finitions) assumant l'intégralité des opérations de la construction dont son implantation horizontale et altimétrique en conformité avec l'ensemble des prescriptions d'urbanisme ou contractuelles édictées pour la réalisation de l'ouvrage.

Au cas d'espèce, il appartenait donc à la société LES MARRONNIERS S.A.R.L. de réaliser l'ouvrage en respectant les cotes édictées par le Plan d'Occupation des Sols et, si elles étaient plus restrictives, celles du règlement du lotissement et du cahier des charges s'y référant.

S'agissant d'une construction en lotissement, le constructeur de maison individuelles, sans être autorisé à se rendre juge de la validité et de l'opportunité de ces prescriptions réglementaires et contractuelles, devait, pour exécuter son engagement conformément aux exigences résultant de la convention liant le parties, livrer un ouvrage y satisfaisant intégralement, le respect des règle édictées assurant la conformité d'exécution contractuelle.

La société LES MARRONNIERS S.A.R.L., qui n'a jamais contesté l'étendue de son obligation, en était parfaitement informée puisque le premier permis de construire déposé par ses soins avait été refusé le 4 septembre 1999 au motif explicitement exprimé que la cote des planchers d'habitation et de ses annexes devaient être calés à + 0,10... par rapport à la cote de la voirie aux droits des lots, modifier les plans...

Elle devait d'ailleurs satisfaire à cette injonction administrative en déposant une nouvelle demande complétée acceptée le 20 novembre 1997.

Il incombait donc à la société LES MARRONNIERS S.A.R.L. de construire la maison avec une cote du plancher d'habitation et des annexes devant satisfaire à la hauteur prescrite par les règlements applicables et conforme au permis de construire délivré en conformité.

Le 19 février 1999, Serge et Christiane X... ont reçu notification d'un refus de délivrance du certificat de non conformité au motif que les planchers ne paraissaient pas calés à 0,10 par rapport à la cote de la voirie au droit du lot.

Les deux rapports d'expertise déposés ont établi clairement et sans contestation technique étayée de la part de l'ensemble des parties à l'instance, que le refus de conformité était fondé puisque les prescriptions réglementaires n'avaient pas été respectées.

En effet, l'expert. Monsieur A..., en suite d'investigations et d'analyses particulièrement complètes a rendu des conclusions sans aucune ambiguïté. Il met en évidence que le règlement du lotissement, qui rappelle certes l'application du Plan d'Occupation des Sols applicable à la zone concernée, prévoit que le niveau du sol fini de l'habitation et des annexes de chaque lot devra être impérativement à plus de 0,10 m minimum du niveau du sol fini de la voie à l'entrée du lot. Il note qu'en effet la hauteur du plancher est conforme à celle édictée par le Plan d'Occupation des Sols (0,60 m). Il fait cependant observer, à juste titre, que cette cote n'est pas celle devant être respectée par la construction des époux X... qui est celle résultant du règlement du lotissement qui pour être plus exigeante est applicable et fixe les prescriptions du permis de construire qui avait bien prévu 0,17 m pour le plancher de l'habitation et 0,10 m pour la dalle du garage, précisément pour rectifier le calage antérieur insuffisant qui avait motivé le refus de la première demande. Mesures effectuées, il relève qu'en définitive le plancher de la villa non seulement n'est plus de 10 cm au dessus du niveau de la voirie au droit du lot mais inférieur de 25 cm soit une différence totale de celle prévue et donc convenue de 35 cm. Il a, en outre, expressément noté que, contrairement à ce qu'affirme le constructeur, lors de la construction du lot des époux HOUDIARNE les travaux de voirie du lotissement étaient terminés à l'exception de quelques finitions à réaliser en fin d'opération générale de sorte que la société LES MARRONNIERS S.A.R.L. n'a pas rencontré de difficulté pour se caler sur cette hauteur de référence pour définir celle du plancher de la maison.

Il s'ensuit que l'implantation altimétrique conventionnellement prévue n'a pas été respectée et que la société LES MARRONNIERS S.A.R.L. n'a pas satisfait à son engagement qui n'était pas celui de respecter la hauteur prévu par le Plan d'Occupation des Sols mais celle du permis de construire conforme au prescriptions du règlement du lotissement.

Serge et Christiane X... sont donc fondés à réclamer l'exécution de l'obligation au visa de l'article 1184 du Code Civil sans avoir à considérer, comme le demandent vainement les intimés, qu'en fait il n'y aurait pas de dommage consécutif notamment au niveau des risques d'inondations de la maison dans cette zone à nappe phréatique peu profonde ou des débordements des eaux usées par rapport au réseau individuel et collectif du lotissement.

En contradiction avec ce qu'affirme la société LES MARRONNIERS S.A.R.L., Serge et Christiane X... ne sollicitent pas la résolution du contrat mais qu'il soit imposé au constructeur de réaliser une hauteur de plancher conforme au règlement du lotissement et au permis de construire en démolissant et reconstruisant la maison en suite des conclusions de l'expert et pour ce faire de condamner la société LES MARRONNIERS S.A.R.L. au paiement du coût de ces travaux.

Il ne s'agit donc pas, au visa de l'article 1184 du Code Civil, comme les intimés y invitent la Cour, de rechercher si cette non-conformité contractuelle rend l'immeuble impropre à sa destination en considération des dommages allégués par les appelants en appréciant leur réalité et leur étendue pour rejeter cette prétention ou imposer un mode réparatoire propre à les faire cesser sans démolition ni reconstruction de l'ouvrage. Dès lors, la discussion ainsi instaurée quant à l'existence, la nature physique ou juridique des désordres, apparents ou pas lors de la réception, résultant du défaut d'altimétrie est inopérante puisque la responsabilité civile décennale du constructeur n'est plus recherchée en cause d'appel.

En revanche, l'exigence par les maîtres de l'ouvrage du respect de l'engagement souscrit par la société LES MARRONNIERS S.A.R.L. commande de déterminer ses conditions de mise en oeuvre, question à laquelle à clairement répondu l'expert.

Il a préconisé deux solutions possibles à savoir la démolition-reconstruction complète de la construction existante soit la démolition partielle avec un différentiel de coût de 65.000 F. TTC.

Il ne formule donc logiquement aucune autre solution que celle consistant à effectuer les travaux indispensables pour rehausser le plancher de la maison pour parvenir à la cote altimétrique contractuellement promise, les conséquences sur l'usage de la maison, les dysfonctionnements du réseau des eaux usées, les inondations du terrain par celles-ci ou par les eaux pluviales, restant sans influence sur le seul mode d'exécution qui, bien qu'onéreux, reste techniquement possible.

Demeure encore indifférente la discussion instaurée sur le caractère apparent du vice lors de la réception, l'absence de préjudice personnel directement imputable à la violation de la règle d'urbanisme, le caractère prétendument facultatif du règlement du lotissement, le fait que celui-ci sera caduc dans 10 ans, que des travaux ont été entrepris qui désormais ont réduit, voire supprimé, les risques de mise en charge des réseaux d'assainissement et d'évacuation des eaux pluviales et que Serge et Christiane X... peuvent parfaitement obtenir de l'ensemble des co-lotis que le règlement soit modifié pour permettre une hauteur de plancher équivalente à celle de la maison des appelants notamment sur la base de celle fixée par le Plan d'Occupation des Sols.

En effet et en première part, si le contrat de construction de maison individuelle prévoit que le constructeur n'est pas tenu des défauts de conformité de l'ouvrage aux conditions du contrat lorsqu'ils sont apparents à la réception, le défaut d'altimétrie au cas d'espèce ne revêt pas cette caractéristique exonératoire. Lors de la réception intervenue le 26 juin 1998 Serge et Christian X... n'ont pas mentionné au titre des réserves l'insuffisance de hauteur des planchers et, simples profanes, ils n'étaient pas techniquement aptes à constater une différence de 35 cm par rapport à la voirie au droit de leur lot que seules des mesures précises par un homme de l'art ont permis d'établir, qu'ils n'ont constatée qu'ultérieurement notamment en suite d'un dysfonctionnements de leur réseau d'évacuation des eaux usées. Ils ne l'étaient pareillement pas du fait que le premier permis de construire de construire avait été refusé pour le même motif puisqu'ils n avaient pas de raison de douter qu'en suite des modifications apportées, celles-ci seraient respectées.

A ce titre le constructeur n'est pas déchargé de cette non-conformité.

En deuxième lieu, Serge et Christiane X... ne recherchent pas la responsabilité de la société LES MARRONNIERS pour une violation d'une règle ou d'une servitude d'urbanisme qui leur imposerait de démontrer, comme à l'égard d'un tiers, que l'infraction leur cause un préjudice personnel. La preuve de la non-exécution de la disposition contractuelle établie qui ne se confond pas avec la violation de la règle d'urbanisme qu'elle est destinée à faire respecter, suffît sans considération du préjudice invoqué et sans avoir égard au fait que le règlement du lotissement sera éventuellement caduc à l'expiration d'un délai de 10 ans ou mal rédigé affirmation, en aucune façon convaincante à sa seule lecture.

En troisième lieu, le constructeur qui n'a pas satisfait à son obligation d'exécuter l'ouvrage conformément aux prescriptions du permis de construire et non pas seulement au règlement du lotissement, ne saurait, afin de prétendre vainement s'exonérer de la non-conformité contractuelle, imposer aux maîtres de l'ouvrage d'obtenir des co-lotis une modification du règlement qui n'est que possible sous réserve de l'avis conforme de l'administration et qu'ils n'ont en toute hypothèse pas intérêt à demander, accroissant ainsi les risques d'inondations de leur maison par des fluides de toutes sortes.

Enfin, les travaux exécutés par la commune, propres à réduire ou à supprimer les risques évoqués et dont justifie la société LES MARRONNIERS, n'en ont pas pour autant pour effet de supprimer la non-conformité contractuelle démontrée par Serge et Christiane X... qui ne se prévalent pas des dispositions de l'article 1792 du Code Civil et qui ne relève pas, en elle-même et contrairement aux dommages consécutifs, de la mise en oeuvre de cette garantie.

La société LES MARRONNIERS S.A.R.L. n'offre pas d'exécuter en nature son obligation envers Serge et Christiane X... qui ne sont pas tenus de l'accepter de sorte que l'obligation de démolition-reconstruction de la maison doit se résoudre à la condamnation du constructeur à en payer le coût.

L'expert avait prévu une alternative entre démolition et reconstruction intégrale ou partielle. Les appelants réclament la première dont la mise en oeuvre n'est effectivement discutée par aucune des parties.

A ce titre, Serge et Christiane X... sont créanciers de la somme de 74.166,45 Euros qui sera réévaluée au jour de l'arrêt. Dans ces conditions, l'exécution de l'obligation rend sans objet la solution réparatrice du réseau d'évacuation des eaux usées pour le futur qui n'est plus nécessaire du fait du rétablissement de la bonne cote altimétrique.

L'expert a clairement et précisément analysé et mis en évidence dans ses deux rapports que l'erreur d'implantation est à l'origine des dysfonctionnements du réseau d'évacuation des eaux usées qui a perturbé l'usage qu'en pouvaient avoir les appelants conformément à la destination d'une maison d'habitation, tant à l'intérieur de celle-ci qu'à l'extérieur lorsqu'il y avait mise en charge du réseau collectif. Il a lui-même constaté les débordements du regard devant la maison lors de sa mission et, quelles que soient les critiques élevées contre les conditions de son intervention, ses constatations conservent la valeur d'un simple témoignage de faits matériels en résultant.

En revanche, Serge et Christiane X... ne prouvent pas avoir connu aussi souvent qu'ils l'indiquent ces désagréments majeurs.

Dès lors, le trouble de jouissance ainsi subi sera fixé à la somme de 1.000 Euros, montant réparant à suffisance ce dommage.

L'expert a également constaté que, pour remédier, au moins provisoirement, à ces dommages, Serge et Christiane X... ont procédé, eux-mêmes, à une modification du réseau sous leur maison avec agrandissement des canalisations. Il a évalué le coût de ces travaux à la somme de 650 Euros. C'est en conséquence à hauteur de ce montant qu'il convient de chiffrer ce poste de frais consécutif à l'inexécution contractuelle imputable à la société LES MARRONNIERS S.A.R.L., faute pour les appelants de démontrer les dépenses supplémentaires qu'ils allèguent à ce titre et non au rang des finitions de leur maison qui sont absorbées par l'indemnisation du coût de démolition reconstruction.

Les maîtres de l'ouvrage avancent encore le préjudice d'agrément qu'ils subissent pour ne pas avoir poursuivi dans l'aménagement de leur maison compte tenu de la démolition prochaine de celle-ci projetée. Néanmoins, ils ne versent à leur dossier aucune pièce permettant à la Cour de vérifier leur assertion alors qu'ils avaient personnellement achevé les travaux intérieurs restés à leur charge aux termes du contrat de construction et qu'à l'exception des désagréments liés au réseau d'évacuation déjà indemnisés, Serge et Christiane X... n'ont essentiellement subi qu'un dommage moral lié à l'insécurité éprouvée quant au devenir de cette maison et à la menace, abandonnée par la suite, de poursuites de l'administration pour infraction aux prescriptions d'urbanisme.

Par conséquent ce trouble qualifié, à tort, de préjudice d'agrément, constitue un préjudice moral qui sera indemnisé à hauteur de la somme de 1.000 Euros.

Pendant les travaux à entreprendre les appelants vont devoir libérer leur maison et, dans ces conditions, trouver à se reloger avec des frais annexes de déménagement et réaménagement.

L'expert a prévu logiquement une privation de jouissance d'une durée de 6 mois (remise en étant des abords compris) et estimé la valeur locative mensuelle de la maison à la somme de 5.000 francs.

Au regard de ces éléments et de l'évolution à la hausse du marché locatif, le montant des frais de relogement qui seront exposés sera chiffré à la somme de 900 Euros X 6 : 5.400 Euros, somme à laquelle il convient d'ajouter celle de 3.000 Euros demandée pour les frais de déménagement et réaménagement en réactualisant les devis de l'entreprise Davin produits aux débats.

En définitive le montant de l'indemnisation due à Serge et Christiane X... en suite de l'inexécution contractuelle de ses obligations par la société LES MARRONNIERS s'élève à la somme de 74.166,45 Euros à réévaluer et 11.050 Euros » (arrêt pp.7 à 10) ;

ALORS QUE le défaut de conformité réside dans la livraison d'une chose techniquement correcte, mais différente de celle promise au contrat ; qu'en l'espèce, aucun document contractuel n'a défini l'implantation altimétrique de la construction ; qu'en retenant dès lors, pour en déduire que l'erreur d'implantation était une non-conformité aux stipulations contractuelles, que l'implantation de la construction litigieuse ne respectait pas le règlement du lotissement et les plans du permis de construire et qu'aux termes du contrat de construction, la société LES MARRONNIERS avait l'obligation de respecter le plan d'occupation des sols et le règlement du lotissement, la cour d'appel, qui a assimilé le plan d'occupation des sols et le règlement du lotissement à des stipulations contractuelles, a violé les articles 1134, 1147 et 1184 du code civil ;

ALORS QUE même s'ils ont pour origine une non-conformité aux stipulations contractuelles, les désordres qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ; qu'en condamnant la société LES MARRONNIERS sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun pour une non-conformité aux stipulations contractuelles après avoir pourtant constaté que la non-conformité retenue, l'erreur d'implantation altimétrique, était à l'origine d'un dysfonctionnement du réseau d'évacuation rendant l'ouvrage impropre à sa destination, ce dont il résultait que le désordre relevait de la garantie décennale, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé des articles 1147, 1184 et 1792 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir, déboutant les parties de toutes autres demande, rejeté la demande de la société LES MARRONNIERS tendant à la condamnation de son assureur, la compagnie AVIVA, à la garantir de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre ;

AUX MOTIFS QUE tenant le fondement de l'action des maîtres de l'ouvrage, la garantie que peut leur devoir la compagnie AVIVA ainsi qu'à son assuré résultant du contrat d'assurance « constructeur de maisons individuelles » est celle souscrite pour couvrir la responsabilité civile professionnelle du constructeur » (arrêt p.11, avant-dernier alinéa) ;

ALORS QUE la compagnie AVIVA cumulait les qualités d'assureur de responsabilité décennale, dommages-ouvrage, et d'assureur de responsabilité civile professionnelle de la société LES MARRONNIERS, la garantie de la compagnie AVIVA ayant été exclue uniquement en considération de sa qualité d'assureur de responsabilité civile, la cassation de l'arrêt sur le premier moyen qui fait grief à la cour d'appel d'avoir retenu la responsabilité contractuelle de droit commun de la société LES MARRONNIERS, entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a rejeté la demande tendant à la mise en jeu de la garantie de la compagnie AVIVA en application de l'article 625 du code de procédure civile. »


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