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Simulation investissement Scellier: pourquoi un projet Scellier sur deux est-il mal monté

Publié le 18 janvier 2010 par Xp14

Pour que le montage financier de votre investissement Scellier soit optimum, utilisez le service de simulation Scellier.

Pourquoi près de 50% des projets d’investissement Scellier sont-ils mal montés financièrement ?

Grâce à notre site www.defiscalisation-en-loi-scellier.comet notre service gratuit de simulation Scellier et contre-expertise,nous réalisons en moyenne 200 simulations Scellier par semaine sur labase d’informations transmises par les internautes. Quasiment1 fois sur 2, le montage financier pressenti par l’investisseur (ourecommandé par son conseiller patrimonial ou bancaire) n’est pasoptimum.

Le rendement d’un investissement Scellier se mesure en comparant l’effort d’épargne mensuel- que vous allez devoir faire pour compenser le loyer souventinsuffisant pour payer la totalité de la mensualité de l’emprunt – au montant du gain à la revente du bien (montant du bien – capital restant du de l’emprunt) ou au montant de la rente locative nette mensuelle générée une fois le crédit totalement remboursé. C’est ce que l’on appelle le TRI (Taux de Rendement Interne) de votre investissement.

Pourobtenir le rendement maximum de son effort d’épargne (ce qui est le butde la majorité des investissements mobiliers ou fonciers), il fautdistinguer des critères mineurs et des critères majeurs (ou structurels) d’optimisation.

Parmi les critères mineursfigurent notamment le rendement locatif du bien, le taux de l’emprunt,le taux des assurances et les frais de gestion locative. Attention,nous ne disons pas ces critères ne sont pas importants mais qu’ilsrelèvent d’une bonne négociation avec les différentes intervenants duprojet.

Les critères majeurs ou structurels qui vont avoir un impact déterminant sur le rendement d’un investissement défiscalisant en loi Scellier sont : le montant du bien (fourchette de 70 000 € à 300 000 €) et la durée du financement (fourchette de 10 à 30 ans).

Ce sont ces2 critères – qui relèvent plus d’une pré-étude que d’une négociation –qui ne sont pas optimums dans près d’1 dossier sur 2.

Laquestion qui se pose est souvent simple : dois-je privilégier un petitbien financé sur 10 à 15 ans ou gros bien financé sur 25 à 30 ans ?

Un petitbien financé sur 15 ans peut s’avérer plus rentable qu’un gros bienfinancé sur 25 ans…même si l’économie d’impôt est bien moindre sur lepetit bien que sur le gros bien.

Pour quelles raisons est-ce que les montages financiers ne sont pas optimums dans 50% des cas. Nous vous livrons ci-dessous quelques raisons que nous avons pu identifier chez nos internautes :

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Obnubilépar le montant de son économie d’impôt qu’il veut maximiser,l’investisseur aura tendance à rechercher un bien trop important qu’ilsera obligé de financer sur 25 ans en prenant le risque de voir soneffort d’épargne augmenter après la fin de l’avantage fiscal de 9 ansou 15 ans.
Nous ne le répéterons jamais assez : le montant de l’économie d’impôtne doit pas être le critère de décision mais plutôt le rendement de soneffort d’épargne.

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L’investisseur choisi d’abord le bien (souvent basé sur la surface idéale-studio T1 T2 T3- et/oul’économie d’impôt qu’il souhaite réaliser) puis va voir son banquierpour le financer. Souvent le banquier n’a pas une vision globale duprojet et va proposer un financement basé sur la capacité d’emprunt etle taux d’intérêt et pas sur la durée optimale.

ü

L’investisseurse trouve en face d’un « commercialisateur » en produit défiscalisantqui va essayer de vanter l’intérêt d’un bien important avec unfinancement sur une durée la plus longue possible – le tout en appuyantsur l’argument du maximum d’économie d’impôt - afin de « vendre aumaximum »

üL’investisseurapproche son investissement défiscalisant comme un investissementlocatif traditionnel ce qui va souvent l’amener à minimiser soninvestissement alors qu’il pourrait augmenter le levier fiscal et doncle rendement de son effort d’épargne.

Mais cen’est pas tout, le choix du montant du bien et de la durée dufinancement (les 2 critères majeurs et structurels d’un projetd’investissement en loi Scellier) va aussi dépendre :

üDe l’âge de l’investisseur :

Plus il est jeune et plus il pourra utiliser un financement long pour rechercher le meilleur rendement de son épargne.

üDe l’objectif de l’investisseur :

Veut-ilcréer une rente locative en privilégiant un financement court ouveut-il créer du capital en revendant son bien dans 10 ou 15 ans auquelcas un financement long peut être plus rentable ?

üDe la nature du bien et de sa localisation :
Il faut avouer que certains appartementsou maisons en loi Scellier seront difficilement « re-vendables » maispeuvent – par contre -avoir un bon potentiel locatif ; il conviendradans ce cas de privilégier un financement court de 10 ou 15 ans afin deprendre le moins de risque financier possible.

Bref, 1fois sur 2, le montant et / ou la durée du financement ne sont pasoptimums car les investisseurs se focalisent sur des critères mineursde négociation alors le choix préalable du montant du bien et de ladurée du financement sont primordiaux.

Conclusion :

En tant qu’investisseur,il est important de se faire une idée préalable (si possible soi-même)du meilleur scenario d’investissement locatif en loi Scellier sur labase du montant du bien et de la durée du financement.

Fort de ce constat, nous proposons gratuitement 2 outils de simulation Scellier en lignepermettant de disposer de différents scenarios d’investissement et dedéterminer les 2 critères structurels – montant du bien et durée dufinancement – idéaux pour son propre foyer fiscal en fonction de sonâge et de ses objectifs financiers à horizon de 10/15 ans.

Alors faites autant desimulations que vous souhaitez. Faites vous d’abord une idée parvous-même puis lancez-vous seulement ensuite dans la recherche de votresolution.

Contact Presse :

www.defiscalisation-en-loi-scellier.com

16, rue Ninau

31000 Toulouse

Contact : Fabrice Courdesses

Mobile : 06 10 76 46 22

Email : contact@defiscalisation-en-loi-scellier.com


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