Pression foncière et coût du logement: des mécanismes contre-intuitifs.

Certains aiment les idées simples et refusent de chercher midi à quatorze heures en se fiant sur leur grande diseuse de vérité: l'intuition. Je n'en suis pas. Ma formation scientifique, et plus particulièrement dans sa dimension d'étude des mathématiques, m'a appris à me méfier de l'intuition. D'ailleurs, je ne lui fais plus confiance à cette joueuse depuis qu'à l'enfance elle ne crut pas la Terre est ronde. Je pris donc goût pour ces phénomènes contre-intuitifs qui ont le charme dansant d'une syncope au creux d'une mazurka. Pour mon plus grand bonheur, ces dernières se multiplient au fur et à mesure que le corpus scientique se penche sur l'analyse de notre environnement, nos sociétés, ou même l'absolu mathématique.

Les phénomènes contre-intuitifs portent en étendard l'infinie complexité du monde. En ce XXIème siècle, cette complexité est au coeur de notre compréhension de ce qui nous entoure quand la modernité brutale du XXième siècle n'agissait que par simplification.

Les mécanismes au coeur de l'économie foncière, et par effet de rebond de l'économie immobilière, ne sont pas étrangers à cette complexité et à la contre-intuition. Par exemple, il est loin d'être rare d'entendre, dans le Grand Nouméa, que le prix du foncier, élevé, est le fruit d'une offre foncière bien trop réduite au regard de la demande. Le corollaire de cette réflexion est qu'il suffirait d'ouvrir un maximum de terrains à l'urbanisation pour faire baisser les prix.

Ce raisonnement a l'air bien séduisant et s'inspire de mécanismes classiquement observés pour de nombreux biens, de l'automobile à l'ordinateur individuel: l'augmentation de l'offre, par l'industrialisation, conduit à baisser les prix.

Mais le foncier, la terre, et nous sommes bien placés en Nouvelle-Calédonie pour le savoir, ne sont pas des biens comme les autres (cf. tableau ci-après).

Ainsi, Vincent Renard, spécialiste émérite en économie immobilière, remarque :

"(...)l'hypothèse simple (iste) que l' assouplissement des règles d'urbanisme, en augmentant l'offre, conduirait à la baisse du prix des terrains à bâtir, conduit régulièrement au résultat inverse. On pourrait multiplier les exemples, par exemple en Europe de l'Ouest. Plus loin, un cas très caractéristique est celui de l'agglomération de Santiago du Chili, au milieu des années 1980, où les politiques très libérales inspirées au gouvernement chilien par les "Chicago boys" ont conduit, en matière urbaine, en vue de diminuer la pression foncière, à doubler le périmètre urbain de Santiago, et donc la superficie des terrains urbanisables. Effet d' annonce et comportement classique de rétention des propriétaires ont conduit au résultat inverse du résultat espéré, les prix fonciers ont flambé dans les années qui ont suivi."

Cet exemple montre bien que l'augmentation de l'offre foncière, par des mécanismes de rétention et de spéculation, n'est en rien un mécanisme qui assure la baisse des prix fonciers. Il pourrait trouver son pendant en Nouvelle-Calédonie où la somme des projets à Païta ne suffit pas à faire baisser les prix. La raison est simple: les propriétaires sont des capitalistes comme les autres qui entendent bien maximiser leur profit. En plus, cette solution conduit le plus souvent à un développement urbain anarchique et aux effets néfastes d'une périurbanisation qui sera finalement coûteuses pour tous: les usagers (en particulier avec les déplacements) et les collectivités publiques (pour les réseaux et les services urbains).

Alors que faire ?

Taxer les plus-values foncières ? Ici encore il s'agit d'une fausse bonne idée. Je cite cette fois-ci l'autre grand expert français en économie immobilière: Jean-Jacques Granelle.

"L'imposition des plus-values foncières réunit sans doute les effets les plus négatifs reconnus de longue date et analysés dans de nombreux rapports (par exemple Saglio, 1980). Les ressources obtenues sont faibles. Par ailleurs, la perspective d'avoir à payer l'impôt joue en faveur de la rétention des sols. Le propriétaire a un comportement d'attente (...). Enfin l'impôt est susceptible d'être répercuté sur l'acheteur.".

Il semble donc qu'un impôt sur les plus-values immobilières (ou foncière), même s'il est hors résidence principale, ne constitue pas un instrument intéressant dans la finalité de contrôler les prix du marché foncier.

Pour une meilleure gestion publique du foncier

Granelle, dans son ouvrage "Economie immobilère. Analyses et applications." pointe avec insistance une autre piste, sur le modèle des pays du nord de l'Europe: la gestion publique du foncier.

En effet, avec des outils adaptés (droit de préemption, établissement public foncier, négociations, etc.), les collectivités locales se constituent des réserves foncières qui leur permettent d'être des acteurs majeurs sur le marché foncier et de lâcher des terrains à faible coût. Cela aurait pu être l'attitude de la Province Sud avec les 600 Ha de Dumbéa-sur-Mer. Au lieu de cela, et pour absorber un coût d'acquisition du foncier énorme, la collectivité se colle sur les prix du marché.

Ainsi, et malheuseument, dans le Grand Nouméa, les collectivités participent à la bulle immobilière, en revendant par exemple leur foncier à prix d'or à des promoteurs ou des opérateurs sociaux. Pourtant, il y a fort à parier que leur stock de foncier (qu'il soit du domaine publique ou du domaine privé) n'est pas négligeable et pourrait détendre le marché.

Les collectivités publiques dans le Grand Nouméa ne jouent donc pas leur rôle de régulateur du marché et à ce titre participent à la flambée des prix. Leur régulation serait pourtant un bien meilleur outil pour maîtriser les prix du foncier que l'ouverture à l'urbanisation de terrains à grande distance, aux effets néfastes, ou que des outils fiscaux aux conséquences possiblement pernicieuses.

Références:

Renard, Vincent. 2003. "L' improbable convergence des systèmes fonciers : de la difficulté de transférer des outils de politiques foncières d'un pays à un autre." Etudes Foncières n° 100.

Granelle, Jean-Jacques. 1998.  "Economie immobilière. Analyses et applications", aux éditions Economica, 1998, 594p.