L'immeuble du futur : un écosystème au service de l'homme

Depuis l'antique Rome, les humains ont utilisé la superposition des habitations pour concentrer en un même lieu les citadins. L'immeuble n'a été jusqu'ici que cette simple superposition. A l'avenir, l'immeuble devra avoir des fonctionnalités plus variées. Il deviendra un véritable écosystème complexe pour le confort de ses habitants.

Quelques précisions préalables:

Dans cet article, nous ne nous intéresserons pas aux constructions neuves, qui répondent à d'autres objectifs, qui sont laissées à la créativité des architectes et qui, surtout, seront limitées par la densité actuelle des agglomérations. 

Nous nous interrogerons plutôt sur la transformation des immeubles existants qui devront répondre à des exigences et à des contraintes nouvelles à cause des nouveaux enjeux économiques et écologiques. Cette transformation ne pourra se faire que sur des immeubles ayant des fondations et une structure en béton armé.

Phase 1 de la transformation, la surélévation:

Dans un premier temps, il s'agira de surélever l'immeuble de un à trois étages supplémentaires. Pour ne pas alourdir excessivement la structure, cette élévation se fera avec des matériaux légers, probablement avec une ossature bois, il faudra aussi prolonger les éventuels ascenseurs et revoir les cages d'escaliers.

Quels sont les objectifs de cette surélévation? D'abord et surtout pour les copropriétaires, de financer l'opération de transformation de leur immeuble. En effet, les nouveaux appartements seront vendus au profit de la copropriété qui pourra alors financer les autres chantiers de la transformation.

Mais plus globalement, les surélévations vont permettre de répondre à des objectifs politiques : lutter contre la pénurie de logements, participer à la relance du secteur de la construction (et donc de l'économie française), dépasser le problème de la manque de disponibilité de terrains à bâtir, limiter l'inflation des prix de l'immobilier, favoriser la densification plutôt que l'étalement urbain.

Rendre possible ces surélévations va nécessiter des outillages politiques, juridiques et fiscaux nouveaux: permettre à l'assemblée générale des copropriétaires de prendre ce type de décision, aider fiscalement ceux qui se lanceront, revoir les Plans Locaux d'Urbanisme, changer éventuellement les Coefficients d'Occupation des Sols. Il faudra vérifier aussi que, en terme de sécurité et de fiabilité technique, l'opération soit possible. Il faudra parfois rajouter, à l'extérieur des immeubles existants, des fondations et des piliers de soutènement supplémentaires.

La surélévation étant programmée, la vente des nouveaux appartements va permettre de financer la transformation en profondeur de l'ancien immeuble pour lui permettre de répondre à de nouveaux objectifs et à de nouveaux enjeux.

Phase 2: l'aménagement des hauts de l'immeuble

Le nouvel ensemble construit va posséder un toit. Mais on choisira d'y installer un toit horizontal ayant une couverture végétale. 

Cette couverture végétale (20 à 40 centimètres de terre) va permettre l'isolation thermique haute du bâtiment. Elle aura d'autres objectifs :

- d'abord participer à l'assainissement de l'eau usé produite par les habitants: si l'immeuble est équipé de toilettes sèches, le traitement des eaux grises nécessite 2 mètres carrés par habitant d'un système d'assainissement végétal qui traitera les eaux rejetées. L'installation d'un système de ce type sur le toit permettra de traiter les eaux grises des habitants, de réduire leurs taxes d'assainissement et la charge des systèmes d'épuration collectif.

-ensuite, de produire des légumes pour les habitants. Certains d'entre eux, ayant une passion, des loisirs, de la disponibilité pourront s'en charger. Le toit deviendra alors un lieu de vie et d'échange. Les légumes seront produites dans une serre amovible, chauffée l'hiver par la récupération des calories de la ventilation mécanique collective.

-Le toit pourra aussi avoir une terrasse à disposition des copropriétaires qui voudraient y faire un apéro ou un repas.

-si la structure le permet, on pourra, sous la couverture végétale, incorporer une sous-dalle de 10 à 20 centimètres de haut. Etanchéifiée, elle constituera un réservoir d'eau supplémentaire.

Phase 3: l'aménagement des sous-sols

On pourra envisager à terme une évolution des sous-sols. Si, comme il est probable, dans les décennies à venir, la voiture individuelle pour chacun, devienne de plus en plus rare, il faudra envisager une nouvelle affectation pour les box individuels servant jusqu'à maintenant de garage. Rachetés par la copropriété, ils pourront être transformés :

-en station autolib' équipé éventuellement de voitures électriques à disposition des occupants de l'immeuble.

-en réservoir d'eau pluviale enterré

-divisés en cave individuelle

-en composteur collectif recueillant les déchets verts des habitants et les selles de ceux-ci

-à terme, si la technologie se généralise, en réservoir d'hydrogène couplé à une pile à combustible permettant de produire de l'électricité à la demande.

Phase 4: la peau et l'énergie

La motivation principale de la transformation/surélévation par ses propriétaires sera de limiter les dépenses d'énergie. Il faudra donc d'abord augmenter l'isolation du bâtiment, probablement par une isolation collective par l'extérieur, qui permettra de diminuer la déperdition thermique du bâtiment et peut-être d'en faire un bâtiment  à énergie positive. 

Il faudra aussi changer à l'évolution des modes de chauffage et trouver la meilleure solution à la fois thermique et financière selon les caractéristiques de l'immeuble (climat régional, orientation du bâtiment, type de chauffage antérieur, ...).

Dans tous les cas, la récupération des calories dégagées par la ventilation mécanique collective sera envisagée à destination des serres du toit mais aussi sa redistribution dans les parties du bâtiment les plus exposées (au nord ou au rez-de-chaussée).

L'immeuble pourra aussi produire sa propre énergie électrique en utilisant les technologies suivantes :

-installer des panneaux photovoltaïques sur une partie du toit ou sur les façades sud

-installer des chauffeaux solaires si la production d'eau chaude est collective

-installer des éoliennes de toit ou plutôt des éoliennes verticales installées à l'extérieur des façades sur les murs exposés aux vents dominants, les installations étant dimensionnées et choisies pour bénéficier de l'effet venturi

-utiliser la circulation de l'eau entre le haut et le bas du bâtiment pour produire de l'électricité avec une micro-turbine/pompe quand l'eau descend du réservoir haut vers le réservoir bas.

Phase 5: l'usage de l'eau

L'immeuble sera équipé d'un deuxième circuit d'eau, d'eau grise, non potable. Ce réseau récupérera les eaux grises (douche, machine à laver, eau du robinet) produite par les habitants, les traitera dans son propre circuit d'assainissement installé sur le toit, transférera ces eaux traitées dans les réservoirs installés dans la sous-dalle et dans les sous-sols. Ces eaux sont utilisées alors comme eau d'arrosage pour les plantes et, si l'évolution de la réglementation sanitaire le permet, pour d'autres usages (machine à laver, douche) etc... 

Bien entendu, les réservoirs récupéreront aussi les eaux pluviales excédentaires.

Ce système permettra de limiter énormément la consommation d'eau potable mais aussi les volumes d'eaux usées qu'il faudra traiter. Les habitants de l'immeuble s'y retrouveront sur leurs factures d'eau potables et sur leurs avis de taxes d'assainissement. Mais les agglomérations, qui arrivent de moins en moins à traiter et à recycler correctement les eaux usés, s'y retrouveront aussi.

Quant aux sociétés des eaux, elles devront transformer leurs activités, s'intéressant à l'installation et à la maintenance d'installation locale et naturelle de phytoépuration plutôt qu'aux anciennes installations communales de traitement chimique des eaux.

Conclusion:

Quand on envisage le futur écologique de l'urbanisme, nous avons tendance à imaginer deux choses :

-la maison individuelle écologique: or, celle-ci est peu probable. Construite en périphérie des agglomérations, son écologie est incompatible avec les coûts croissants des transports périurbains. De plus l'équipement d'une maison individuelle en écosystème complet (énergie, traitement des eaux, etc...) sera très coûteux pour son propriétaire alors que les frais seront répartis dans un immeuble.

-l'immeuble futuriste et l'écoquartier sortant tout neuf de terre: or, nous avons de moins de terrains disponibles pour les construire. L'écoquartier neuf construit sur un terrain vague est un concept hérité de notre vision de l'urbanisme du XXéme siècle : le maire crée une ZAC et on construit un quartier entier dessus. Mais ces vastes terrains disponibles n'existent plus ou sont situés dans des périphéries qui les rendent inutilisables.

L'avenir réel de l'urbanisme écologique se situe plutôt dans nos immeubles existants. Soit ils sont réellement trop vieux et inadaptés aux contraintes de notre siècle et ils devront être abattus pour être reconstruit complétement. Soit ils devront être surélevés et équipés en conséquence.

Ces chantiers vont constituer une formidable opportunité économique, urbanistique et écologique pour nos sociétés.   

Pour en savoir plus:

Comment nourrir 9 milliard d'hommes?

La transformation d'un immeuble haussmanien à Paris. une méthode de relance économique

La pénurie de logement en France : quelles solutions?

Comment se débarrasser de la bulle immobilière?