Magazine Finances

Vente et absence d'assurance dommages ouvrages

Publié le 27 juin 2011 par Christophe Buffet

L'absence d'assurance dommages ouvrages n'empêche pas la vente de l'immeuble :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 13 octobre 2009), que, par acte reçu le 21 janvier 1994 par M. Z..., notaire, les époux A... ont vendu à Mme X... une propriété composée d'une maison d'habitation avec " terrasse couverte, tennis, piscine et local technique, emplacement de parking en extérieur couvert " ; qu'en octobre 2000, lors d'une forte bourrasque, la charpente du préau, correspondant en partie au dit " emplacement de parking en extérieur couvert ", s'est effondrée ; que n'ayant été indemnisée ni par la société AGF, son assureur multirisques habitation, aux motifs de défauts dans la construction de l'ouvrage, ni par la société MMA, assureur dommages-ouvrage, aux motifs que l'ouvrage litigieux n'avait pas été inclus dans l'opération de construction objet du contrat, Mme X..., a assigné M. A... en indemnisation de ses préjudices ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de réparation formée contre M. A..., alors, selon le moyen :

1°/ que, lorsque le vendeur a fait édifier une construction et que cette construction entrait dans le champ de l'assurance dommages-ouvrage dont la souscription est obligatoire, il lui incombe, au titre de son obligation de délivrance qui porte non seulement sur la chose, mais sur les accessoires, de transmettre à l'acquéreur une assurance dommages-ouvrage couvrant les constructions qu'il a fait édifier ; qu'en l'espèce, il résulte des énonciations des juges du fond que M. A... a fait édifier sur le terrain qu'il avait acquis une construction, au cours de l'année 1991, que cette construction devait obligatoirement donner lieu à une assurance dommages-ouvrage, et qu'aucune assurance dommages-ouvrage n'a été souscrite s'agissant de la construction en cause ; qu'en refusant de condamner le vendeur à réparation, quand ses propres constatations faisaient apparaître qu'il n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance en tant qu'elle portait sur l'assurance dommages-ouvrage, accessoire de la chose, les juges du fond ont violé les articles 1137 et 1147 du code civil, ensemble les articles 1604 et 1615 du code civil ;

2°/ que, s'il fallait considérer que l'indisponibilité susceptible d'affecter de facto le bien, à titre provisoire et pendant la durée des garanties légales, est trop sévère pour le vendeur, il conviendrait à tout le moins de décider que l'obligation de délivrance ne peut être satisfaite, en l'absence d'assurance dommages-ouvrage, qu'en présence d'une clause stipulant formellement que la vente porte sur un immeuble non couvert par l'assurance dommages-ouvrage ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 21 janvier 1994 ne comportait aucune clause en ce sens ; qu'ainsi, l'arrêt doit à tous égards être censuré pour violation des articles 1137 et 1147 du code civil, ensemble les articles 1604 et 1615 du code civil ;

3°/ que, et en tout cas, faute d'avoir recherché, comme l'avaient retenu les premiers juges, la confirmation du juge étant demandée, si dans le cadre de la vente l'acquéreur ne pouvait se prévaloir de ce que, antérieurement à la vente, et contrairement aux règles légales applicables, le vendeur s'était abstenu de souscrire une assurance dommages-ouvrages, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1137, 1147 et 1792 du code civil, ensemble les articles L. 242-1 et L. 111-30 du code des assurances ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le préau relevait de l'assurance de dommages obligatoire prévue par l'article L. 242-1 du code des assurances et exactement retenu que le défaut de souscription de cette assurance, laquelle n'est pas un accessoire indispensable de l'immeuble vendu, n'empêchait pas la vente de l'ouvrage, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;


Sur le second moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de réparation formée contre M. A..., alors, selon le moyen :

1°/ que lorsque l'assurance dommages-ouvrage est obligatoire, et que le vendeur, par dérogation aux règles légales, n'a pas souscrit l'assurance dommages-ouvrage, il est tenu d'attirer spécialement l'attention de l'acquéreur sur cette absence d'assurance ; qu'en considérant comme suffisant le fait que l'attestation d'assurance dommages-ouvrage annexée à l'acte de vente ne vise que la rénovation des bâtiments d'habitation, ou encore que la police ait été transmise à l'acquéreur avant la vente, sans qu'il y ait eu démarche du vendeur pour attirer l'attention de l'acquéreur sur la circonstance qu'une partie des constructions n'était pas couverte par l'assurance, les juges du fond ont violé les articles 1134, 1135, 1147 et 1602 du code civil ;

2°/ que l'assurance dommages-ouvrage étant obligatoire, l'obligation de loyauté pesant sur le vendeur commande que celui-ci attire formellement l'attention de l'acquéreur sur l'absence d'assurance dommages-ouvrage ; qu'en considérant comme suffisant le fait que l'attestation d'assurance ne vise que les bâtiments d'habitation ou encore que l'acquéreur ait eu une copie de la police avant la vente, quand il était nécessaire que le vendeur attire formellement l'attention de l'acquéreur sur le fait qu'une partie des constructions n'était pas couverte par l'assurance, les juges du fond ont violé l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'attestation d'assurance dommages-ouvrage annexée à l'acte de vente, à laquelle cet acte renvoyait, paraphée par Mme X..., énonçait clairement que la garantie accordée valait " pour les travaux de rénovation des bâtiments d'habitation effectués sur existant entre le 1er mars 1991 et le 1er juillet 1991 " et relevé que Mme X... avait été ainsi informée des limites de cette assurance, excluant les réalisations extérieures aux bâtiments d'habitation rénovés, d'autant plus qu'elle avait reconnu avoir reçu une photocopie de la police, dont le seul exemplaire produit, daté du 18 décembre 1993, visait uniquement une maison d'habitation, la cour d'appel a pu en déduire que le défaut de renseignement ou de loyauté allégué n'était pas constitué ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille onze.


MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande de réparation formée par Mme X..., acquéreur, à l'encontre de M. A..., vendeur ;

AUX MOTIFS QUE « l'expertise ordonnée par le Tribunal, en définitive diligentée par M. C..., confirme que l'effondrement du préau trouve sa cause, non dans les circonstances météorologiques qui ont prévalu le 30 octobre 2000, soit des vents soufflant à plus de 100 kms/ h, mais dans une connexion grandement insuffisante des poteaux aux dés en béton supportant l'ouvrage, donc dans un vice de construction ; que par ailleurs, le Tribunal a exactement considéré que cet ouvrage relevait de l'assurance de dommages obligatoire prévue par l'article L. 242-1 du Code des assurances sachant qu'il impliquait la réalisation de fondations, d'une structure et d'une couverture ; qu'en outre, il avait pour vocation d'être, non seulement un parking, mais un abri pour les personnes ; que toutefois, à cet égard, Hervé A... n'avait aucune obligation envers Fabienne X..., si ce n'est dans le cadre de la vente de l'ouvrage, que le défaut de souscription de cette assurance n'empêchait pas ; qu'hormis notamment la garantie résultant des dispositions de l'article 1792-1- 2e du Code civil (plutôt que celle évoquée de l'article 1646-1 du même code), seul donc un défaut de loyauté, selon les termes employés par Fabienne X..., serait de nature à fonder son action à l'encontre de son vendeur, consistant à ne pas l'avoir informée de ce défaut de souscription ; que s'agissant d'une action en responsabilité contractuelle, le moyen tenant aux prescriptions édictées par les articles 2270 et 2270-1 (anciens) du Code civil ne peut prospérer ; que cependant au fond, l'attestation d'assurance dommages-ouvrage annexée à l'acte de vente, à laquelle celui-ci renvoie, du reste paraphée par Fabienne X..., énonce clairement que la garantie accordée vaut « pour les travaux de rénovation des bâtiments d'habitation effectués sur existant entre le 1er mars 1991 et le 1er juillet 1991 » ; que Fabienne X... a ainsi été informée des limites de cette assurance, excluant les réalisations extérieures auxdits bâtiments d'habitation rénovés, d'autant qu'en outre elle a reconnu avoir reçu une photocopie de la police, dont le seul exemplaire produit, daté du 18 décembre 1993, vise uniquement une maison d'habitation ; que ces circonstances autorisent à retenir que le défaut de loyauté ou encore de renseignement qu'elle allègue n'est pas constitué ; que le jugement sera donc réformé de ce chef et Fabienne X... déboutée de l'ensemble de ses demandes contre Hervé A... (…) » (arrêt, p. 4) ;

ALORS QUE, premièrement, lorsque le vendeur a fait édifier une construction et que cette construction entrait dans le champ de l'assurance dommages-ouvrage dont la souscription est obligatoire, il lui incombe, au titre de son obligation de délivrance qui porte non seulement sur la chose, mais sur les accessoires, de transmettre à l'acquéreur une assurance dommages-ouvrage couvrant les constructions qu'il a fait édifier ; qu'en l'espèce, il résulte des énonciations des juges du fond que M. A... a fait édifier sur le terrain qu'il avait acquis une construction, au cours de l'année 1991, que cette construction devait obligatoirement donner lieu à une assurance dommages-ouvrage, et qu'aucune assurance dommages-ouvrage n'a été souscrite s'agissant de la construction en cause ; qu'en refusant de condamner le vendeur à réparation, quand ses propres constatations faisaient apparaître qu'il n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance en tant qu'elle portait sur l'assurance dommages-ouvrage, accessoire de la chose, les juges du fond ont violé les articles 1137 et 1147 du Code civil, ensemble les articles 1604 et 1615 du Code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, s'il fallait considérer que l'indisponibilité susceptible d'affecter de facto le bien, à titre provisoire et pendant la durée des garanties légales, est trop sévère pour le vendeur, il conviendrait à tout le moins de décider que l'obligation de délivrance ne peut être satisfaite, en l'absence d'assurance dommages-ouvrage, qu'en présence d'une clause stipulant formellement que la vente porte sur un immeuble non couvert par l'assurance dommages-ouvrage ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 21 janvier 1994 ne comportait aucune clause en ce sens ; qu'ainsi, l'arrêt doit à tous égards être censuré pour violation des articles 1137 et 1147 du Code civil, ensemble les articles 1604 et 1615 du Code civil ;

ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, faute d'avoir recherché, comme l'avait retenu les premiers juges, la confirmation du juge étant demandée, si dans le cadre de la vente l'acquéreur ne pouvait se prévaloir de ce que, antérieurement à la vente, et contrairement aux règles légales applicables, le vendeur s'était abstenu de souscrire une assurance dommages-ouvrages, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1137, 1147 et 1792 du Code civil, ensemble les articles L 242-1 et L 111-30 du Code des assurances.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande de réparation formée par Mme X..., acquéreur, à l'encontre de M. A..., vendeur ;

AUX MOTIFS QUE « l'expertise ordonnée par le Tribunal, en définitive diligentée par M. C..., confirme que l'effondrement du préau trouve sa cause, non dans les circonstances météorologiques qui ont prévalu le 30 octobre 2000, soit des vents soufflant à plus de 100 kms/ h, mais dans une connexion grandement insuffisante des poteaux aux dés en béton supportant l'ouvrage, donc dans un vice de construction ; que par ailleurs, le Tribunal a exactement considéré que cet ouvrage relevait de l'assurance de dommages obligatoire prévue par l'article L. 242-1 du Code des assurances sachant qu'il impliquait la réalisation de fondations, d'une structure et d'une couverture ; qu'en outre, il avait pour vocation d'être, non seulement un parking, mais un abri pour les personnes ; que toutefois, à cet égard, Hervé A... n'avait aucune obligation envers Fabienne X..., si ce n'est dans le cadre de la vente de l'ouvrage, que le défaut de souscription de cette assurance n'empêchait pas ; qu'hormis notamment la garantie résultant des dispositions de l'article 1792-1- 2e du Code civil (plutôt que celle évoquée de l'article 1646-1 du même code), seul donc un défaut de loyauté, selon les termes employés par Fabienne X..., serait de nature à fonder son action à l'encontre de son vendeur, consistant à ne pas l'avoir informée de ce défaut de souscription ; que s'agissant d'une action en responsabilité contractuelle, le moyen tenant aux prescriptions édictées par les articles 2270 et 2270-1 (anciens) du Code civil ne peut prospérer ; que cependant au fond, l'attestation d'assurance dommages-ouvrage annexée à l'acte de vente, à laquelle celui-ci renvoie, du reste paraphée par Fabienne X..., énonce clairement que la garantie accordée vaut « pour les travaux de rénovation des bâtiments d'habitation effectués sur existant entre le 1er mars 1991 et le 1er juillet 1991 » ; que Fabienne X... a ainsi été informée des limites de cette assurance, excluant les réalisations extérieures auxdits bâtiments d'habitation rénovés, d'autant qu'en outre elle a reconnu avoir reçu une photocopie de la police, dont le seul exemplaire produit, daté du 18 décembre 1993, vise uniquement une maison d'habitation ; que ces circonstances autorisent à retenir que le défaut de loyauté ou encore de renseignement qu'elle allègue n'est pas constitué ; que le jugement sera donc réformé de ce chef et Fabienne X... déboutée de l'ensemble de ses demandes contre Hervé A... (…) » (arrêt, p. 4) ;

ALORS QUE, premièrement, lorsque l'assurance dommages-ouvrage est obligatoire, et que le vendeur, par dérogation aux règles légales, n'a pas souscrit l'assurance dommages-ouvrage, il est tenu d'attirer spécialement l'attention de l'acquéreur sur cette absence d'assurance ; qu'en considérant comme suffisant le fait que l'attestation d'assurance dommages-ouvrage annexée à l'acte de vente ne vise que la rénovation des bâtiments d'habitation, ou encore que la police ait été transmise à l'acquéreur avant la vente, sans qu'il y ait eu démarche du vendeur pour attirer l'attention de l'acquéreur sur la circonstance qu'une partie des constructions n'était pas couverte par l'assurance, les juges du fond ont violé les articles 1134, 1135, 1147 et 1602 du Code civil ;

Et ALORS QUE, deuxièmement et de la même manière, l'assurance dommages-ouvrage étant obligatoire, l'obligation de loyauté pesant sur le vendeur commande que celui-ci attire formellement l'attention de l'acquéreur sur l'absence d'assurance dommages-ouvrage ; qu'en considérant comme suffisant le fait que l'attestation d'assurance ne vise que les bâtiments d'habitation ou encore que l'acquéreur ait eu une copie de la police avant la vente, quand il était nécessaire que le vendeur attire formellement l'attention de l'acquéreur sur le fait qu'une partie des constructions n'était pas couverte par l'assurance, les juges du fond ont violé l'article 1134 alinéa 3 du Code civil."


Vous pourriez être intéressé par :

Retour à La Une de Logo Paperblog

Ces articles peuvent vous intéresser :

A propos de l’auteur


Christophe Buffet 5763 partages Voir son profil
Voir son blog

l'auteur n'a pas encore renseigné son compte l'auteur n'a pas encore renseigné son compte l'auteur n'a pas encore renseigné son compte