Quelques vérités (cachées) sur les HLM

A la veille du congrès annuel des HLM je ne peux m’empêcher d’extrapoler le langage de sourds auquel j’assisterais jeudi à Bordeaux lors de la venue du secrétaire d’état B. APPARU.

D’un côté, en effet, les acteurs du monde HLM pleureront des subventions de plus en plus délicates à obtenir et de l’autre côté le représentant du Gouvernement persévérera à vouloir promouvoir "une France de propriétaires".

Un point commun anime les deux partis ; l'incapacité partielle des banques à financer la construction (publique et privée) liée à la crise. Dexia est en implosion latente et la majorité des organismes financiers donnent priorités à la couverture des emprunts toxiques. Alors que faire ? Attendre des jours meilleurs ou s'adapter à la crise ? LA recherche d'un modèle économique nouveau est donc l'axe de réflèxion de ce congrès.

Le foncier

Avec l’amoncellement des lois, décrets et autres joyeusetés les territoires constructibles se sont réduits à peu de chose. Selon un vieil adage « ce qui est rare est cher ».Les propriétaires de parcelles  sont des gens heureux. Ils sont en possession d’un potentiel rare ; un droit à construire. Mais cet avantage est sujet à de nombreux autres paramètres restrictifs dont en particulier un droit d’urbanisme totalement sclérosé qui impose au maître d’ouvrage (publics ou privés) des règles contraignantes parfaitement inadaptés au développement d’un habitat moins coûteux. A celà s'ajoute un élément nouveau, avec des réformes des plus values qui nécessairement augmente le prix du foncier (même si les HLM peuvent faire profiter les cessionnaires d'avantages fiscaux).

Un habitat coûteux

Les politiques restent campés sur une France de riches  ; vouloir imposer des bâtiments de faibles densités est l’un des principaux paramètres inadapté à l’économie du logement. De timides dérogations ont fait leurs apparitions pour permettre, notamment dans le cadre de création d’habitat social, de pratiquer une surdensité (parfaitement modérée, rassurez-vous). Mais cet exercice autorisé par les textes se heurte au bon vouloir des maires qui connaissent, sur le terrain, les capacités de nuisances des électeurs-riverains. Un bâtiment neuf gène. A fortiori si l’on parle d’HLM. Le mot fait peur et la population des occupants potentiels est rejetée, sans cause réelle ou sérieuse car l'on connaît parfaitement les zones à risques et il ne s'agit en aucune façon de reproduire ce type de projets péri-urbain.

Des typologies inadaptées

Les élus recherchent une gestion d’un territoire apaisé ; pour cela ils privilégient les familles stables conformes au cliché social du 20éme siècle. Comme si le divorce, le concubinage, les Pacs n’existaient pas.  Ces éléments ont entraînés un bouleversement des cellules familiales rarement pris en compte dans le parc existant. Il y a les familles recomposées qui ne trouvent plus à loger en ville et préfèrent s’expatrier au milieu de nulle part dans d’improbables pavillons et les familles mono-parentales qui, hélas, ne trouvent que des T3 coûteux et inadaptés à leurs demandes. Ainsi l'on sacralise la colocation faute de fournir un habitat conforme à la demande.

Un parc sclérosé

L’absence de logement fragilise le « parcours résidentiel ». Les (heureux) occupants d’un logement à loyers modérés s’accrochent donc à leurs appartements comme une huître à son rocher. Les enfants quittent le foyer mais les anciens finissent leur vie dans un logement inaproprié, trop grand mais tellement adapté aux habitudes du foyer qu’on en oublierait presque qu’une jeune famille attend un logement conforme à leurs besoins réels…

Une gestion frileuse

A la vérité les organismes ne savent pas gérer le parcours résidentiel ; une partie des locataires sont en mesure, à moyen terme, d’acquérir leurs logements et une autre partie peut déménager pour favoriser le logement des familles en demande. Mais les organismes traînent des pieds et refusent la constitution de copropriétés où se côtoient nouveaux propriétaires et anciens locataires. Un travail certes complexe mais qui offre aux opérateurs sociaux un effet de levier exceptionnel de 3 nouveaux logements potentiels pour une vente d’un logement ancien (par le biais des subventions et aides financières accordées).

Un mouvement social (partiellement) inadapté

Ici l’on doit tenir compte du vieillissement des structures HLM nées généralement après guerre ; de nombreuses mériteraient d’être concentrées et organisées en centres d’exploitation comme l'ont été les CIL (1% logement). Malheureusement chaque unité, gestionnaire de « son » parc  à « son » jeu clientéliste. Chaque élu trouve en sa régie (par le biais des Présidences) des bulletins de votes et il n’est pas rare de voir se côtoyer sur un territoire restreint des unités distinctes pour le seul bénéfice des influences politiques locales...Même les grands groupe nationaux (3F ) pratiquent la fusion-absorbtion des petits en conservant les identités et les personnalités locales.

Les solutions existent

Il est grand temps que les Préfets prennent en main le développement urbain des régions (avec des PDU ambitieux), encouragent la création de territoires denses dévolus à l’habitat (avec des PLU en phase) et à la mixité des populations, favorisent la concentration et le développement d’unités HLM tournés prioritairement vers la création d'un parc adapté aux besoins et à la vente (ou la démolition) des logements anciens amortis.

 Il en va de l’avenir du logement social mais surtout de la capacité d’un état à loger sa population. Soit-elle en difficulté.