Rendements : un piège à éviter

On compare souvent les investissements à l’aide d’un calcul de rendement, censé signifier : « combien me rapporte mon investissement par an ». Or, cela suppose de ne pas tomber dans un piège…

De quel rendement parle t-on ?

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Je vais prendre deux cas différents : l’achat d’un immeuble à 100 000 €, loué avec un rapport de 6% ; et l’investissement en bourse de 100 000 € sur des actions générant un rendement de 6% par an.

Dans le cas de l’immeuble, ce rapport de 6% signifie un gain de 6000€ par an. C’est un chiffre qui n’est pas amené à évoluer sauf à travers une ré indexation des loyers. Faisons simple :  considérons que le loyer reste constant. Ainsi, ce que rapporte le loyer ne peut être réinvestit puisque la totalité du loyer couvre le crédit immobilier qui a permis l’achat.

Dans le cas des dividendes, ce rapport de 6% par an signifie un gain de 6000 € la première année. Les dividendes étant réinvestis, ce chiffre augmente d’année en année. Indépendamment du cours de l’action que je vais considérer constant pour faire simple. Dans une stratégie basée sur un rendement, le cours de l’action importe peu.

Quelques chiffres

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Pour doubler le capital investi avec un rendement de 6% annuel, il faut :

• 12 ans si les bénéfices sont réinvestis (bourse)

• 17 ans si les bénéfices ne sont pas réinvestis (immobilier locatif)

Pour tripler ce capital, il faut :

• 19 ans si les bénéfices sont réinvestis (bourse)

• 34 ans si les bénéfices ne sont pas réinvestis (immobilier locatif)

Dans ce cas là (capital triplé), un rendement de 6% en bourse est équivalent à un rendement de 11% dans l’immobilier ! Je n’invente rien : vérifiez le calcul…

3 choses sont donc à retenir :

• Cela n’a aucun sens de dire « j’investis à 8% sur l’immobilier, c’est mieux que les 6% que j’ai en bourse ». Ces rendements n’ont rien à voir.
  

• Investir dans l’immobilier locatif n’est intéressant qu’à partir d’un rendement de 10% (si si c’est faisable !). Pour info, un rendement locatif de 6%, intéressant au premier abord, est moins performant sur 30 ans qu’une assurance vie à 3.5% garantis !
  

• Il faut se méfier comme la peste des formules toutes faites du style « on obtient un rendement de x% ». Savoir ce qui est mis derrière ce calcul peut éviter de gros loupés…
  

Mon message N’EST PAS de dire que l’immobilier est un mauvais investissement. Au contraire, je le préfère personnellement à la bourse, mais c’est une affaire de goût.

Mon message est plutôt de dire que quel que soit l’investissement, il ne faut pas s’arrêter aux calculs tous simples affichés dans les annonces, les publicités ou les discours. Du style « je vous propose un excellent rendement à 8% pour cet investissement Scellier moyennant un effort d’épargne de 300€ par mois »: ce seul message contient 3 erreurs!.

La magie des intérêts composés, comme le disait Einstein…