En ce moment, toute mon énergie porte sur l’achat d’un immeuble que je compte effectuer avant la fin de l’année. Voici pourquoi je trouve cela plus avantageux que l’achat d’un seul appartement :
Ca coûte moins cher
Oui, exactement, un immeuble coûte moins cher. Peut être pas tous, mais une grande majorité en tout cas.
D’une manière générale, les prix au mètre carré sont plus faibles pour les grandes surfaces que pour les petites. Ainsi, un studio est souvent plus cher qu’un T3, lui même plus cher qu’un immeuble de plusieurs appartements. Cela revient à acheter au prix de gros.
Corollaire : la vente à la découpe que pratiquent certains marchands de biens a un intérêt. Acheter une grande surface et la diviser en plusieurs appartements de petites surface revendus indépendamment les uns des autres permet d’optimiser la revente.
D’autre part, le prix d’entrée pour un immeuble reste accessible. En province, dans des villes de taille moyenne, on trouve facilement des immeubles de 4 ou 5 appartements (T2, T3) pour moins de 200 000€. C’est aussi le prix d’un grand T5, ou d’un T4 bien situé. Il est bien évident que si on parle d’un immeuble de 15 appartements au centre de Paris, la facture ne sera pas la même..
D’ailleurs, les frais annexes à l’achat sont plus faibles : frais d’agence et de notaires sont dégressifs selon le prix du bien.
Dilution du risque
La plupart des investisseurs achètent un appartement, et le mettent en location pour obtenir un revenu. Si l’opération est bien faite, l’appartement s’autofinance grâce aux loyers versés.
C’est une opération financièrement intéressante si le rendement est correct, mais risquée. Car si l’appartement reste vide pendant un moment (vacance locative) ou pire, si le locataire en place choisit de ne pas payer son loyer, 100% du rendement tombe à l’eau. Quand on sait que la gestion d’un locataire difficile peut se faire sur plusieurs mois, cela fait froid dans le dos.
Lorsqu’on achète un immeuble entier, le risque se dilue. Car si un locataire ne paye pas son loyer, le problème ne concerne qu’un seul appartement. Les 3 ou 4 autres appartements restent rentables, et du coup le problème n’impacte qu’une partie du rendement.
C’est là l’intérêt majeur de l’immeuble : le risque ne porte pas que sur un appartement mais sur plusieurs. C’est une forme de diversification.
Pas de copropriété
Administrativement parlant, posséder un immeuble entier est très confortable. Pas de copropriété, pas d’assemblées générales avec d’autres propriétaires mécontents, pas de travaux imposés.
Être le seul propriétaire, c’est aussi être le seul maître à bord. Et donc avoir la liberté de choisir quels travaux effectuer, quand le faire et avec quels matériaux/couleurs. La marge de manœuvre est beaucoup plus grande qu’avec un syndic (qui en plus ponctionne des frais de fonctionnement).
Argument bonus : la concurrence
En effet, lorsque vous achetez une maison, vous êtes en concurrence avec les investisseurs et les personnes en quête de leur résidence principale. Cela fait beaucoup de monde à visiter, et par conséquent une marge de négociation moins grande. Un jeune couple qui a un coup de cœur pour un appartement pourra souvent accepter de l’acheter au prix affiché.
Dans le cas de l’immeuble, la concurrence est moins forte et facilite la négociation.
Par contre, cela suppose qu’il y a une chose à en retenir : acheter un immeuble, c’est d’abord anticiper une stratégie pour sa revente. Soit lot par lot (ce qui suppose un statut de marchand de bien), soit l’immeuble entier avec une forte rentabilité pour attirer les investisseurs, car ceux ci ne marchent pas au coup de coeur !
Voilà, croisons les doigts! Je vous tiendrai au courant des démarches et de l’opération que je vais effectuer.
Peut être avez vous des choses à partager sur le sujet? D’autres avantages/inconvénients que je n’aurais pas cité?
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