Comme prévu dans le précédent billet, je continue à donner un coup de projecteur sur vos derniers commentaires relatifs au billet sur Lagrange (suite et fin).
Soixante cinq résidences de tourisme en difficulté, des investisseurs français et britanniques déçus par leur placement immobilier, des soucis également dans les résidences étudiantes, voilà ce qu’il faut retenir de la suite de vos commentaires, chers internautes, qui avaient réagi au billet “ Résidences de tourisme : des clients de Lagrange piégés “. Bonne lecture
30 résidences Résitel et 35 résidences Soderev
- Chaillou
Je suis président des conseils syndicaux de deux résidences gérées par Lagrange, l’une dans les Pyrénées par sa société filiale Résitel, l’autre en bord de Méditerranée par sa filiale Soderev. Ces deux filiales gèrent chacune entre 30 et 35 résidences. Une troisième filiale de gestion de résidences de tourisme est nommée Vacantel.
Le situations déficitaires prétendues de ces filiales ont permis au groupe Lagrange de se placer sous sauvegarde de justice. Cette procédure est une stratégie pour faire payer aux propriétaires les prétendus déficits apparents par deux moyens : 1 – la signification non motivée de congés aux baux commerciaux par exploit d’huissier, ce qui permet l’abandon pur et simple de la gestion de résidences prétendument non rentables et, bien entendu l’arrêt du paiement des loyers et des charges dues de l’année en cours ;
2 – la notification d’avenants aux baux originaux prévoyant une baisse très significative des loyers. Bien entendu, les loyers non payés, antérieurs à la date de jugement de la mise sous sauvegarde, font partie d’un passif qui ne sera également et probablement jamais payé.
Six raisons expliquent la situation présentée au Tribunal de Commerce :
1 – le groupe est constitué de manière classique par une tête de groupe fixée au Luxembourg et une société fixée à Lyon, administrateur du staff, des cadres et de la comptabilité consolidée qui engrange directement le chiffre d’affaires normalement dus aux filiales gestionnaires et provenant des clients usagers touristes. La ponction d’une commission est effectuée par cette société à titre des management fees (elle part probablement à l’étranger), si bien que les recettes d’exploitation redescendent aux filiales nettes de cette commission (il est probable que cette commission n’est ainsi pas comptabilisée dans les filiales…). Les résultats comptables peuvent ainsi apparaître insuffisants par rapport aux charges de gestion touristique…Cette situation a dû intéresser les services fiscaux…
2 – Certaines résidences récentes sont gérées à la fois au plan de la copropriété par une société filiale “maison”, dite LSI, qui sert de syndic, ainsi que par la filiale Résitel, ou Soderev au titre de la gestion touristique. Le mélange des genres est propice et la confusion entre les services rendus par les mêmes salariés au titre de la copro et du suivi des clients touristes ne doit pas rendre aisée la lecture comptable des deux activités…
3 – Pour honorer ses loyers, quand elle le faisait, Lagrange payait systématiquement en retard pour se faire aisément de la trésorerie sur le dos des propriétaires : lettres chèques comportant la bonne date d’échéance mais postées avec, au minimum, quinze jours de retard selon le cachet de la poste.
4 – Lagrange a pour politique de ne jamais répondre aux courriers ou injonctions de ses propriétaires. Sa gestion demeure totalement opaque à l’égard de ceux-ci.
Ses décisions de gestion, relatives aux baux, sont toujours prises unilatéralement sans aucun respect des dits copros, y compris lorsque les collèges de propriétaires cherchent des informations ou des explications légitimes.
5 – les récentes mises sous sauvegarde, demandées juste à une date précédent le paiement normal des échéances importantes de loyers ont permis de geler pendant un an tous les loyers dûs, alors que, pendant le même temps, Lagrange poursuivait tranquillement la gestion touristique et encaissait les loyers des clients sans payer ses charges en temps et en heure.
C’est tout bénéfice pour le Groupe dont la politique pourrait être considérée comme une intention manifeste d’éluder ses obligations commerciales.
6 – On doit également supposer que la situation tendue de trésorerie de Lagrange, générée par les larges ponctions des dirigeants, seuls habilités à fixer les charges de siège, provient également d’une mauvaise gestion des fonds de concours qui ont servi à fixer des loyers peut-être surestimés. Mais il faut remarquer que la fixation initialement promise d’un rendement de 4 % du prix d’achat des maisons ou appartements n’était quand même pas irréaliste en début de période des baux commerciaux..
D’où la très mauvaise gestion ou la franche mauvaise foi : la preuve n’est pas encore définitivement apportée. Dans un cas comme dans l’autre, les propriétaires ont été floués.
Les résidences étudiantes aussi
- fontaine December 10, 2012 at 3:13 pm (Edit)
Je suis copropriétaire d’une résidence étudiante à Nîmes et le gestionnaire victory gestion a décide de son propre fait de baisser les loyers de 19% , même si nous avons répondu non à sa proposition de baisse de loyer , soi disant il perdrait de l’argent !
Le promoteur est SOCOGIM ( groupe VINCI ) , bail au 1er septembre 2008 avec la société ANTAEUS ( monsieur de biasi ) et vente du fond de commerce au 1er aout 2009 à la société VICTORY GESTION ( dirigé aussi par monsieur de biasi ). Situation locative difficile des 206 logements dont 41 en classes affaires et lourde perte sur cette résidence !
Soderev : quand les Britanniques investissent en Savoie
- Epinette December 13, 2012 at 6:33 pm (Edit)
Je suis membre du bureau de l’association des copropriétaires des Chalets de Wengen, détenteurs d’un bail dont l’exploitant est Soderev Tour du groupe Lagrange. Nous regroupons une très large majorité de britanniques (80%) qui, tout comme nous, prend la mesure du caractère commercial de notre bail et de toutes les implications encourues.
Le 13 novembre dernier, nous étions conviés à une réunion à l’initiative de l’administrateur judiciaire. Après présentation d’un état des lieux, exposant les pertes enregistrées au niveau de la société Soderev Tour en général, une conjoncture tendue, et un résultat négatif en particulier pour la résidence nous concernant; un effort conjoint tant au niveau de notre contribution aux charges (20 Euros/m² x2) que du loyer perçu (-30%) nous a été présenté comme éventuellement “négociable”.
Nous avons questionné les différents intervenants sur les autres pistes explorées visant à rétablir l’équilibre des comptes et notamment sur le taux de commissions facturé par le groupe à ses filiales en difficulté. Le taux de 20% nous a été confirmé comme étant tout à fait en ligne avec la moyenne de la branche, sa remise en question n’avait donc pas lieu d’être…? Ces prélèvements étant faits en amont nous sont difficilement accessibles et vérifiables.
Nous n’avons plus de nouvelles du syndic contrôlé par le groupe Lagrange depuis plus d’un an, ce qui a semblé surprendre nos interlocuteurs qui se sont empressés de nous promettre une réponse à l’issue de la réunion…?
La visibilité supérieure et les parts de marché considérables de nouveaux e-bookers sur le net semblent avoir déstabilisé le marché et rongé les marges des opérateurs historiques. Le modèle des “résidences de tourisme” semble être arrivé à maturité, comme autrefois le timeshare aujourd’hui en fin de vie. Les mises en chantier se font rares tarissant là aussi les revenus issus de la promotion immobilière de ces groupes. Le retour à une bonne vieille gestion individuelle ou classique ne semble pas si ringarde parce que de nouveau durable et raisonnée.
Nous sommes en contact régulier avec les copropriétaires britanniques qui déjà depuis 2007, via un forum dédié, échangent leurs points de vue et concertent leurs actions. Ils bénéficient des mêmes règles fiscales octroyées aux nationaux, et seraient donc, le cas échéant redevables de l’exonération de TVA si un terme était mis au bail en cours. Bien qu’assistés de conseils pour certains, ils n’ont pas appréhendé les contours de la dimension commercial du bail. Il faut souligner que les agents immobiliers (Lagrange patrimoine conseil en ce qui me concerne) ou autres intermédiaires n’ont pas cru bon de s’attarder sur le caractère contraignant de ce type de contrat pas franchement adapté aux particuliers. La loi britannique en la matière offre beaucoup moins de protection au preneur. En outre, la faculté du bail à être renouvelée à terme sans que le bailleur puisse se prémunir d’éventuelles indemnités de compensation n’est pas un élément dont ils avaient connaissance à la signature. Enfin, nos amis sont troublés de réaliser que de tels montages puissent être cautionnés par des dispositifs fiscaux encadrés par l’état et de constater que les vrais perdants sont les propriétaires mais aussi les stations qui bientôt pourraient se retrouver seuls à la barre de vaisseaux fantômes à moins de reprendre leur destin en main.
Quant au potentiel offert par le net, deux segments semblent se dessiner:
1 Les acheteurs de prix de remises (ex voyage privé), ou de tout inclus. Ce qui ne signifie pas obligatoirement bas de gamme. 2 Les acheteurs de destinations spécifiques,” les fidèles” ( portail de stations, agences locales) , sensibles à l’enneigement la taille du domaine. Il semble évident que la deuxième solution soit plus à notre portée en tant que copropriétaires rassemblés autour d’une même résidence. Bien cordialement
- indigné
“Le taux de 20% nous a été confirmé comme étant tout à fait en ligne avec la moyenne de la branche, sa remise en question n’avait donc pas lieu d’être…?” Je me permets de remettre en question l’argument avancé par l’administrateur judiciaire. Les comptes publiés par un concurrent national (8MEuros de CA) mentionnent un taux moyen Tour Operator de 9.3%. De plus plus, ce concurrent fait appel entre autre au groupe Lagrange pour faire la promotion commerciale, car il apparait dans le catalogue Lagrange, la remise en question du bien fondé de ce taux de 20% est plus que d’actualité.
Le Clos des Fontaneilles aux Angles
- cathy31 December 17, 2012 at 3:19 pm (Edit)
Propriétaire au Clos des Fontaneilles aux Angles, seulement une vingtaine de copropriétaires , sur 82, avaient signé l’avenant proposé par Résitel, avec une baisse d’environ 70 % . Et ce malgré les différents courriers de “menace” de RESITEL ou de l’administrateur. Nous savions depuis le mois de juillet que RESITEL ne voulait pas garder notre résidence. Donc notre avocat ainsi que certains copropriétaires ont cherché des repreneurs. Notre résidence a donc été cédée par décision judiciaire du mois de septembre. Nous avons aujourd’hui un repreneur, certes avec un loyer plus faible que celui que nous avions, mais au moins la saison d’hiver est assurée. A ce jour, Résitel nous doit encore le loyer du 3eme trimestre 2012 (payable au 30 septembre) !!!!
Comme le précédent billet consacré aux commentaires des lecteurs de ce blog, celui-ci est long.
C’est promis, le suivant, prévu en début de semaine prochaine sera nettement plus court!
Merci de votre fidélité.
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