Précisions concernant la taxe sur les plus-values immobilières élevées

Une instruction fiscale publiée le 6 août 2013 apporte des précisions concernant la taxe sur les plus-values immobilières élevées, notamment sur l’assiette et la méthode de calcul.

La taxe sur les plus-values immobilières élevées

Pour rappel, la loi de finances rectificative pour 2012 a institué une taxe sur les plus-values élevées résultant de la cession d’immeubles, hors résidence principale et terrains à bâtir.
Cette taxe est assise sur les plus-values immobilières imposables d’un montant supérieur à 50 000 €, plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2013, à l’exception de celles pour lesquelles une promesse de vente a été signée avant le 7 décembre 2012.

Précisions apportées par l’instruction fiscale

- Assiette de la taxe : La plus-value brute réalisée est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant, à laquelle s’applique l’abattement pour durée de détention (6% d’abattement pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème, 4% au terme de la 22ème année, soit une exonération totale au bout de 22 ans).

- Pluralité de cédants : dans le cas de couples mariés sous le régime de la communauté, on divise la plus-value par 2, aussi la taxe sur les plus-values immobilières élevées ne s’applique pour un bien immobilier cédé par un couple marié qu’à partir de 100.000 euros de plus-value. Dans le cas des couples liés par un PACS, des concubins et des indivisaires chacun constitue un cédant unique aussi l’appréciation du seuil de 50 000 € s’effectue individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des concubins ou co-indivisaires.

- Taux du barème : l’instruction fiscale précise les taux du barème ainsi que la méthode de calcul.
Barème de calcul de la taxe sur les plus-values immobilières élevées :

PV = montant total de la plus-value imposable

Exemple 1 : Immeuble détenu par une personne physique.
M. X vend un appartement le 25 mars N pour un montant de 200 000 €. Le bien a été acquis le 15 janvier N-6 pour 90 000 €.
Plus-value brute : 200 000 – 90 000 = 110 000 €.
Abattement pour durée de détention (une année de détention au-delà de la cinquième) : 2 % x 110 000 € = 2 200 €.
Plus-value nette : 110 000 – 2 200 = 107 800 €.
La plus-value imposable étant supérieure à 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées s’applique. Le montant de la plus-value étant compris entre 100 001 € et 110 000 €, la taxe correspondante est calculée comme suit :
(3 % x 107 800) – [(110 000 - 107 800) x 1/10], soit 3 234 – 220 = 3 014 €.

Exemple 2 : Immeuble détenu par un couple marié (bien de communauté).
M. et Mme Z vendent un appartement le 25 mars N pour un montant de 212 000 €. Le bien a été acquis le 15 janvier N-4 pour 90 000 €.
Plus-value brute : 212 000 – 90 000 = 122 000 €.
L’abattement pour durée de détention ne s’applique pas (moins de six années de détention).
Plus-value nette : 122 000 €.
Quote-part de plus-value revenant à chaque époux : 61 000 €.
La plus-value nette imposable, appréciée au niveau de la quote-part part du bien revenant à chaque époux, étant supérieure à 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées s’applique.
S’agissant d’un couple marié et d’un bien de communauté, la taxe est calculée comme suit :
Taux applicable à chaque quote-part : 61 000 € x 2 % = 1 220 €.
Taxe due par le couple : 1 220 € x 2 = 2 440 €.

Tous les détails sur le site Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts Taxe sur les plus-values immobilières élevées – Modalités de détermination, instruction publiée le 06/08/2013