Une proposition figurant, parmi des dizaines d’autres, au sein d’un rapport du CAE, a suscité beaucoup d’écho médiatique, ainsi que des oppositions violentes. Il s’agit de la réintégration d’un “loyer fictif” dans le revenu imposable des propriétaires occupants de leur logement. Une idée suffisamment dangereuse pour mériter un article à charge.
Pire: plusieurs économistes sérieux, y compris certains qu'il m'arrive souvent d'apprécier, comme Alexandre Delaigue, nous expliquent que cette mesure serait pleine de bon sens économiquement parlant. Bref, l’idée jouit d’un soutien qui dépasse le cercle des pseudo-économistes pré-marxistes habituels (Généreux, Fitoussi, Lordon, et assimilés). “Ce n’est plus une menace, sire, c’est un encerclement” ! Il convient donc de préparer une défense de feu contre cette idée, car il existe de nombreuses raisons de la trouver mauvaise.
La thèse d’Alexandre Delaigue comporte cependant un volet “politicien” pertinent: il pense l'idée conceptuellement intéressante (nous verrons pourquoi je suis en total désaccord) mais impraticable politiquement et difficile à gérer techniquement dans la durée, et que donc cette proposition est un "troll politique" destiné à faire passer une proposition alternative tout aussi explosive mais tout de même un peu moins révolutionnaire, à savoir la rénovation des bases locatives de la taxe foncière. Notons que je suis également en désaccord avec cette seconde alternative (2), mais je vais ici me focaliser sur la seule question de “l’imputation du loyer fictif”.
Précisons aussi que le rapport Artus comporte bien d’autres propositions qui méritent examen, visant à réduire la taxation d’autres formes de capital. Il n’est donc pas à rejeter en bloc. Le présent texte ne vise qu’à discuter d’une de ses propositions, la plus contestable, et aussi celle qui a provoqué le plus de buzz médiatique.
Les arguments des “fictivistes”
Rappelons brièvement en quoi consiste la proposition: il s’agirait de demander aux propriétaires occupants d’imputer sur leur revenu imposable le loyer qu’ils encaisseraient s’ils louaient le logement, en contrepartie d’une déduction de ce même revenu des intérêts versés pour l’emprunter (autre disposition que j’ai critiquée par le passé). Ainsi, un propriétaire ayant payé ses crédits, et imposé marginalement dans une tranche de 30%, paierait 30% du loyer qu’il pourrait tirer de sa maison comme impôt supplémentaire. Pour logement de 200 000 Euros sur un marché aux rendements locatifs de 4%, ce ménage moyen paierait donc 2400 Euros de “taxe sur le loyer fictif”.
Les “justifications” de cette imputation par P. Artus sont les suivantes :
- Le propriétaire, en occupant lui même son logement, se verserait en fait un loyer “implicite” à lui même, et la taxe serait un outil de “neutralité fiscale” entre location et occupation.
- En ne taxant pas l’auto-occupation, l’état favoriserait une mauvaise allocation du capital investissable par les individus vers leur logement, au détriment d’investissements plus productifs pour la société.
- Augmenter une taxe sur ce capital permettrait, sans remettre en cause les grands équilibres budgétaires, de baisser les taxes sur d’autres formes de capital trop lourdement taxées et génératrices de valeur.
Ajoutons qu’il existe un autre argument parfois utilisé par les tenants d’une telle taxe, mais qui n’est pas repris par Artus ni Delaigue, qui sont trop intelligents pour tomber aussi bas. Je le traiterai quand même, dans l’éventualité où un autre débatteur voudrait l’amener: la taxe serait un instrument de justice sociale en imposant plus lourdement le riche propriétaire, un “possédant”, alors que le locataire le serait souvent par “manque de moyens” pour devenir propriétaire. Artus et Delaigue, quant à eux, n’évoquent jamais une question de “justice” fiscale ou sociale mais arguent, plus subtilement, de la pertinence d’une “neutralité fiscale”
Après avoir évacué rapidement le non argument “socialiste”, nous entrerons dans la partie plus ardue de la démonstration pour démonter tous les arguments de la proposition “Artus”. Enfin, nous éléverons le débat à un niveau théorique pour montrer combien la notion de “loyer que le propriétaire se verse à lui même” est tautologique, et quels seraient les effets pervers importants d’une telle proposition.
Argument “socialiste” : le propriétaire fait il moins d’effort que le locataire ? Non, et c’est en grande partie à cause de l’Etat
L'une des justifications de certains partisans du loyer fictif (les moins malins) est donc que les propriétaires qui ont fini de payer leur logement fournissent pour se loger un effort financier moindre que les locataires, qui sont pourtant, par définition, moins riches. Il y aurait une "inégalité" que tout gouvernement "social" se devrait de corriger. L'argument est spécieux, mais puisqu'il faut parfois l'affronter en débat public, perdons du temps à le démonter.
Allez sur n'importe quel comparateur "propriété contre location", tel que celui ci, jouez avec des paramères réalistes, et vous verrez qu'aux conditions actuelles de marché, louer est beaucoup plus rentable que d'acheter, même si cela parait contre intuitif au premier abord. Cela est dû à l’état actuel du marché, fondé sur des prix élevés, des taux d’intérêts nominaux bas poussant en forte baisse les rendements locatifs (donc le niveau des loyers par rapport au prix du logement à l’achat), mais des taux d’intérêts réels nets d’inflation qui restent conséquents, et des coûts de transaction (droits de mutation, coûts d’intermédiation) très élevés.
Le résultat de cette conjonction est que quelqu’un qui louerait, et consacrerait le différentiel entre le prix de la location et le prix du crédit à épargner, aurait en fin de période de remboursement de crédit une situation patrimoniale meilleure que celui qui achèterait maintenant. L’équation aurait été différente aux conditions de marché des années 70, mais pour tous les accédants à la propriété depuis la fin des années 90, c’est la réalité.
Si les français continuent de vouloir acheter en masse, c'est parce qu'on leur a mis dans la tête que "verser des loyers dans le vide, c'est idiot", ce qui est simpliste. En outre, le propriétaire peut transformer son bien, ne dépend que de lui même pour l'entretenir, et surtout, le capital accumulé le protège contre les risques de pertes de revenus à long terme, à commencer par celles qui surviennent à la retraite.
Mais d’un strict point de vue financier, acheter un bien en période de bulle immobilière, d'inflation modérée, et dans un système ou les taxes transactionnelles sont hors de prix, est un calcul perdant à coup presque sûr. Cela est encore plus vrai si votre vie professionnelle vous conduit à déménager plus souvent: l’accumulation des coûts transactionnels sera pour vous financièrement particulièrement pénalisante.
Il est donc faux de prétendre que le “propriétaire occupant” a fait moins d’effort que le propriétaire. Il est en outre patent que le surcoût payé par les acheteurs aujourd’hui (à monnaie constante, un logement, rapporté aux revenus des ménages, coute 80% de plus aujourd’hui que dans la période 1965-1995, selon les statistiques immobilières du ministère du logement)(3) provient de distorsions créées par des politiques publiques: d’une part, les banques centrales fixent la base du prix de l’argent à un niveau trop bas, favorisant une expansion exagérée du crédit par rapport à la quantité globale d’investissements finançables, générant des bulles à répétition, notamment immobilières, dans le monde entier. D’autre part, ce crédit facile se télescope avec des lois foncières et immobilières tendant à restreindre l’offre de logement, faisant basculer le rapport de force vers les vendeurs contre les acheteurs de logement, et permettant aux premiers de rapprocher leur prix de vente des limites de solvabilité des seconds(4). Les économistes, dans leur jargon inimitable, parlent de “captation du surplus consommateur par les offreurs pour les biens peu substituables en situation de faible concurrence”.
Avant donc de prétendre “corriger une distorsion avantageant les propriétaires”, il conviendrait peut être de s’interroger sur toutes les distorsions du marché qui plombent les accédants à la propriété, et qui rendent la location financièrement bien plus avantageuse !
Nous ajouterons que lorsqu'un ménage a constitué son patrimoine, sacrifiant une part de sa capacité de consommation présente pour sa consommation future, il l'a fait avec ses revenus déjà très lourdement taxés. S’il a acheté un logement neuf, il a été soumis à 20% de TVA sur la construction. S'il a hérité, son héritage est passé par la moulinette des droits de succession. S'il a bénéficié d'un coup de pouce familial (une des raisons invoquées par certains pour justifier une taxation fictive...), gardons à l'esprit que les parents aidants ont eux même payé plus que leur part de charges et d'impôts lorsqu’ils ont constitué cette épargne pour leurs enfants. Et quand les parents mourront, leurs héritiers subiront eux mêmes une ponction. Que l'on m'explique en quoi les propriétaires "bénéficieraient d'une rente" ? Cette “rente” n'est que la juste rémunération d'un effort d'épargne antérieur déjà lourdement obéré par la taxation des revenus disponibles.
Neutralité fiscale ? Non, préférence idéologique
Nous venons de voir que l'acheteur immobilier fait financièrement un effort nettement plus élevé, en grande partie à cause de mauvaises lois publiques, que le locataire, au moment où il constitue son patrimoine, en surpayant très cher un logement qui l'endette fortement. Évidemment, quand son prêt arrive à échéance, au bout de 15/30 ans, il peut enfin souffler un peu. Le locataire, lui, choisit de faire un effort moindre au départ, mais le fera plus longtemps. Ce sont deux choix différents de consommation de logement, et chaque "consommateur de logement" devrait pouvoir arbitrer entre ces deux choix avec le moins d'interférences fiscales possibles.
Entrons dans les finasseries de l'argumentation pro "imputation". En ne réintégrant pas le “loyer fictif que se paie à lui même" celui qui occupe son propre logement, le législateur introduirait une distorsion en défaveur des locataires, sur la base du raisonnement suivant: si deux propriétaires de maisons parfaitement identiques se louaient leurs maisons respectives à un loyer de marché identique, leur situation matérielle serait strictement identique à celle de deux propriétaires occupants, mais ils devraient intégrer dans leurs revenus respectifs le loyer perçu de l'occupant de leur maison. Le raisonnement est le même si une infinité de propriétaires se louent leurs maisons les uns les autres. Il y aurait donc "distorsion fiscale" en faveur de l'achat.
A première vue, c'est imparable. Mais ce raisonnement comporte un énorme "vice conceptuel".
Chercher à capitaliser tout de suite pour ne pas payer demain n'est pas le "résultat" d'une distorsion mais un choix délibéré pour ne pas avoir à assumer ad vitam eternam un loyer fluctuant avec l'inflation qu'il faut financer avec une retraite en peau de chagrin, et tutti quanti.
C'est ni plus ni moins qu'une dépense d'assurance sur les aléas qu'un avenir lointain peut réserver, une dépense mûrement choisie par celui qui l'effectue. Autrement dit, celui qui achète sa maison, comme le locataire, consomme du logement, mais en plus, effectue un investissement assuranciel. Certes, il existe chez certains acheteurs une volonté “spéculative”, mais nous avons vu que celle ci n’était possible que lorsque l’état créait les conditions favorables à la création d’une bulle: je laisse donc ce volet spéculatif de côté pour l’instant.
La décision d’achat n’est donc pas le résultat d’une “distorsion d’incitations” mais la prétendue “distorsion” est justement… L’effet recherché par ceux qui effectuent la décision d’achat. C’est un choix comportemental parfaitement rationnel, celui de l’épargnant contre le dépensier, de la fourmi contre la cigale. Les politiques de l’état faisant monter les prix peuvent rendre ce choix assuranciel du propriétaire occupant très cher, voire discutable économiquement, mais il n’appartient certainement pas à l’état de vouloir influencer les paramètres conduisant les ménages à faire le choix de la cigale ou celui de la fourmi: ce choix relève clairement de l’exercice de la liberté individuelle, et du libre arbitre. Surtaxer les fourmis revient à considérer que ceux qui épargnent dans l’espoir d’avoir une vie meilleure demain doivent être punis pour ce choix. C’est une atteinte particulièrement grave à l’une des dernières libertés individuelles qui nous reste, celle de pouvoir décider librement comment nous voulons consommer du logement et comment nous voulons préparer notre avenir.
Aucune “neutralité fiscale” n’est donc décelable ici. Une telle taxation, comme toute tentative de constructivisme fiscal, ne serait, si elle était adoptée, que la marque d’une préférence du législateur envers certains types de comportements au détriment d’autres. En d’autres termes, une préférence idéologique pour les cigales.
Faut il privilégier certains types d'investissement en capital sur d'autres ? La pierre ôte t’elle le pain de la bouche de l’investissement dit “productif” ?
Le second volet du raisonnement d'un Patrick Artus, revient à dire qu'il vaudrait mieux que l'individu ne mette pas d'argent dans sa maison, et qu'il se dirige vers d'autres formes de capital plus productives (5), aujourd'hui trop taxées: participation dans des entreprises, prêts à des entreprises, etc.... Soyons clair: je suis tout à fait d'accord pour dire que les autres formes de capital sont trop taxées.
J’évacue rapidement l’argument selon lequel la surtaxe de l’immobilier pourrait être une bonne compensation budgétaire pour une moindre taxation du capital dirigé vers l’entreprise: comme je l’ai dit à maintes reprises, comme Alain Madelin le rappelle pratiquement une fois sur quatre lors de ses passages télévisés sur le plateau de BFM Business (émission de Nicolas Doze le Mardi à 9h), une vraie baisse d’impôts ne peut être gagée que sur une baisse de dépenses publiques, si elle doit être compensée par une hausse d’un autre impôt, ce n’est, globalement, qu’un jeu de bonneteau fiscal dont l’état choisit arbitrairement de changer les gagnants et les perdants.
Mais à cet argument de bon sens, un Patrick Artus répond que, toutes choses égales par ailleurs, il vaudrait mieux, dans le “mix fiscal”, augmenter les taxes immobilières pour rétablir l’équilibre avec les taxes sur les autres formes de capital productif. Là encore, l’argument est suffisamment habile pour, en cas d’examen trop rapide, faire sens. L'état doit il désinciter à l'investissement immobilier en le surtaxant pour "mieux" orienter le capital vers la production de richesse ? En second examen, clairement, non.
Tout d’abord, nous avons vu que l’achat d’une maison comportait une composante “consommation” de logement, et une part d’investissement de type assurantiel. Il n’y a donc pas dans l’esprit de l’investisseur stricte équivalence entre ce type d’allocation des ressources et la création d’un capital fondé sur des valeurs mobilières. Il est d’ailleurs peu probable de voir un ménage s’endetter sur 20 ans pour acheter des actions, ou des obligations. Prétendre que “l’équilibre” de la taxation entre ces deux formes d’investissement fort peu concurrentes devrait être recherché est donc très contestable. Mais là n’est pas l’essentiel.
Peu importe qui possède la maison que vous occupez d'un point de vue macro-économique. Il faut bien que quelqu'un la possède, et que des gens investissent dans les logements dont les familles ont besoin. Que l'investissement soit le fait de propriétaires occupants ou d'investisseurs locatifs particuliers ou institutionnels, les mêmes sommes y seront consacrées, et si vous préférez investir dans votre maison plutôt que dans une start up, grand bien vous fasse, c'est peut être celui à qui vous achetez la maison, ou le terrain, qui fera à son tour cet investissement productif, ou pas, selon les incitations et freins susceptibles d’influencer son choix.
Si ces investissements dans nos entreprises sont aujourd'hui insuffisants, ce n'est pas parce que vous achetez trop d'immobilier, c'est parce que la récompense des investissements dits “productifs” est aujourd’hui trop faible, fiscalité oblige. On n'en revient au même problème: oui, le capital productif est trop taxé (sur ce point, Artus a raison), mais cela ne justifie en rien que le capital immobilier ne le soit pas assez.
La constitution d'un stock de logement répondant à une demande de consommation de logement ne "vole" donc pas le capital dont l’investissement dans d'autres secteurs économiques aurait besoin. Une mésallocation ne peut se produire que si l'on construit trop de logements. Et cela ne se produit que si les conditions d'une bulle spéculative sont réunies, à savoir une demande soutenue par des taux d'intérêt artificiellement bas voire des niches fiscales mal placées, et des lois du sol permettant à une bulle de se former, laissant entrevoir aux agents économiques des profits purement spéculatifs. Bref, une fois encore, les distorsions qui peuvent se produire ne sont pas le fait d’une absence d’intervention fiscale de l’état contre les propriétaires occupants, mais bien le résultat de politiques publiques “bullaires”.
Le Loyer fictif, une proposition intrinsèquement inégalitaire
Imaginons que la “Taxe Artus” soit adoptée et entraine le marché vers une prédominance de la location, ce qui est l'effet recherché.
Dans un marché théorique ou 100% des occupants seraient propriétaires de leur logement, chaque famille possèderait un logement (hors résidences secondaires): la répartition des patrimoines immobiliers serait relativement égalitaire, même si toutes les maisons ne se valent évidemment pas.
Au contraire, dans un marché où le taux de propriétaires occupants tendrait vers zéro, il serait peu probable que tout le monde soit propriétaire d’un seul logement et que les ménages se louent les uns aux autres. Des phénomènes de concentration de la propriété tendraient à apparaitre, et donc la propriété serait concentrée dans un nombre de mains plus petites : multi-propriétaires riches, ou grands groupes institutionnels aux actionnaires bien nourris, ou état aux organisme HLM très lucratifs pour leurs administrateurs. Dans ce second cas, la répartition du patrimoine immobilier serait donc nettement plus inégalitaire.
Toute mesure favorisant l'augmentation du taux de locataires occupants est donc intrinsèquement porteuse de plus d'inégalités patrimoniales. Drôle de résultat, pour des décideurs politiques qui n'ont que l'égalité matérielle à la bouche.
Tout converge pour affirmer qu'il est totalement faux de prétendre que l'imputation d'un loyer fictif au revenu des propriétaires occupants serait une mesure de "neutralité", voire de "justice" fiscale. Mais allons plus loin: et si tout le concept d’imputation de loyer fictif n’était qu’une tautologie ?
Raisonnements par l'absurde: le loyer versé à soi même, une tautologie
Car enfin, si l'idée était si bonne, pourquoi ne l'appliquerait-on pas naturellement à d'autres secteurs d'activité ? Ceux qui utilisent leur voiture devraient se voir imputer le coût de sa location fictive dans leur revenu. On pourrait multiplier le raisonnement à l'infini avec l'électroménager, et ainsi de suite. Sans parler de vos livres, que vous ne louez pas à une bibliothèque: faut il imputer à votre revenu la location fictive de votre bibliothèque ? Vos achats de livres ne font ils pas injustement concurrence à tous les investissements productifs que vous pourriez faire avec la même somme ?
Mieux: en droit français, les locataires, sauf clause explicite, ont le droit de sous louer tout ou partie de leur location. S'ils n'exercent pas ce droit et choisissent de jouir pour eux mêmes de la location, ne faudrait il pas imputer sur leur revenu le loyer fictif de la sous location ?
Vous le voyez: l’extension du concept “d’imputation de revenus fictifs d’auto-location” aboutit rapidement à des constructions intellectuelles aberrantes. Et pourquoi ce qui serait aberrant lorsqu’on parle de livres ne le serait il pas lorsque l’on parle de maison ?
Ajoutons que le propriétaire occupant ne peut, conceptuellement, se "verser de loyer à lui même". En effet, l'action d'occuper un logement contre un loyer est un échange entre deux parties. Pour que l'échange ait lieu, il faut que chaque partie juge la valeur de ce qu'il reçoit supérieure à celle qu'il donne: c'est le concept d'asymétrie des préférences, qui induit que tout échange libre n’est entrepris que s’il est perçu comme bénéficiaire pour les deux parties. Cette asymétrie des préférences fonde l'existence du prix des choses.
Or, un échange avec soi-même gomme toute asymétrie des préférences. En effet, je ne peux pas simultanément préférer le loyer à la jouissance du logement et préférer la jouissance du logement au loyer ! Il est donc rigoureusement impossible de fixer un prix de référence à "l'autolocation", ce prix "n'existe pas", et ne peut en aucun cas être le même que celui qui résulterait d'une négociation entre deux personnes différentes.
Imputer un "loyer fictif d’auto-location" par comparaison avec la moyenne d’autres transactions (le prix de marché) est donc parfaitement arbitraire, et ne repose pas sur une base théorique sérieuse. C'est juste un moyen d'essayer de presser un peu plus le citron du contribuable en période de vaches maigres.
Une taxe sur les propriétaires... qui ne fera qu’augmenter les loyers !
De ce qui précède, on peut déduire que l'existence de deux modes de consommation du logement, achat et location, modifie les asymétries préférentielles entre offreurs et demandeurs par rapport à ce qu'elles seraient si un seul mode de consommation de logement existait. En Français normal, le choix que certains font d'occuper leur propre logement modifie l'échelle des prix sur le marché locatif, puisque le propriétaire bailleur subit la concurrence de l'occupation propriétaire, et vice versa.
Et donc, si l’état modifie par la taxe le niveau de perception relatif des préférences entre location et propriété en taxant un peu plus la pleine propriété... Vous augmentez le prix que le bailleur peut exiger de la location ! Du coup, vous augmentez le "loyer fictif" imputable à la propriété auto-occupée, donc rendez l'achat moins désirable, donc augmentez le "pricing power" du bailleur, et ainsi de suite.
Pire encore: les particuliers qui investissent dans le locatif sont, le plus souvent, des personnes qui ont déjà acheté leur logement d’habitation (quand bien même ils n’en ont pas payé intégralement le crédit). Ajouter une taxe sur leur propriété ne fera que réduire les ressources qu’il pourront consacrer à la formation de capital de type locatif. Et si cela réduit l’offre locative, donc la concurrence entre bailleurs, alors… cela tend à augmenter les prix !
Quel que soit l’angle selon lequel on considère la question, le concept “fatalement vicié” d’auto-location et de loyer implicite-fictif tend à engendrer une rétroaction vicieuse pouvant entraîner une spirale de la hausse des loyers bien réels.
Conclusion: une théorie bancale, prétexte au constructivisme fiscal
L'idée d'imputer un loyer fictif aux revenus des ménages est la pure négation du caractère socialement bénéfique de choix effectués librement par les individus. En transformant les différences de prix et de situation patrimoniales nées de ces choix en "distorsions de marché", les promoteurs du "loyer fictif" bâtissent une construction académique qui a tous les atours du sérieux universitaire mais qui n'est qu'une théorie spécieuse fondée sur des prémisses fausses, dont le seul but semble être d'essayer de justifier un nouvel avatar du "constructivisme fiscal", visant à moduler les comportements des individus selon leurs propres préférences d'experts, d'élus, de technocrates ou de tout autre forme d'aspirant dirigiste.
Le rapport du CAE prétend essayer de rationaliser la taxation du capital en général, et celle des actifs immobiliers en particulier. Cette volonté de mettre de l’ordre dans cet ensemble fiscal totalement bancal n’est pas mauvaise. Mais parce qu’il méconnait la nature profonde des motivations à former du capital, et qu’il attribue subjectivement et sans justification valide à la formation de patrimoine immobilier une valeur moindre qu’à la formation d’autres d’actifs, il est amené à formuler des propositions qui, sous couvert de “neutralité”, ne font qu’introduire ses propres préférences (idéologiques ?) dans la fiscalité.
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Sources :
Alexandre Delaigue, “faut il taxer les loyers fictifs des propriétaires occupants ?”
Note du CAE: “la fiscalité des revenus du capital”, le chapeau | La note PDF, 12 pages
Notes :
1 - J’ai déjà eu l’occasion de critiquer d’autres propositions du CAE en matière de logement et de crédit hypothécaire.
2 - Le rapport Attali avait fait des propositions (élaborées par Jacques Delpla) de réévaluation de la fiscalité immobilière fondée sur une réévaluation de ces bases et une taxation annuelle proportionnelle aux valeurs des propriétés remises à jour. J’ai critiqué cette proposition et fait des propositions alternatives en 2010 pour l’Institut Turgot. Un article plus ancien (2007) évoquait également cette question.
3 - Les statistiques sont celles de Jacques Friggit, de l’ex-conseil général des ponts et chaussées.
4 - Sur les causes foncières de la bulle immobilière, j’ai produit de nombreux articles, voir la liste ci dessous en section “liens”
5 - Il y aurait beaucoup à dire sur le manichéisme qui consiste à présenter une maison occupée comme un “capital dormant” ou “improductif”. Le service produit par un logement est bien réel ! Mais ce développement nous emmènerait trop loin dans un article déjà très long...
Liens
Lien entre réglementation foncière et bulle immobilière :
Présentation générale (études foncières) | Les mécanismes bullaires, présentation générale | Les mécanismes immobiliers de la crise financière | Etude française : influence des PLU sur les prix du sol | Ebauche d'une loi de formation des bulles immobilières | L'OCDE souligne nos problèmes d'offre en matière de logement
Autre liens
(2007) La réévaluation des bases locatives, fausse bonne idée, effets pervers en série (“les impôts calculés sur la valeur d’un capital sont immoraux”)
(2010) Une Taxe de 2% sur le patrimoine immobilier, une idée dangereuse - proposition alternative
Mon livre, pdf gratuit, "logement, crise publique, remèdes privés"
Résumé du livre et principales propositions pour sortir de la crise
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