Les brèves Urba Pratique (avril 2014)

Une sélection de décisions rendues en matière d’urbanisme, de construction et d’immobilier.

Le maire ne peut pas délivrer un permis de régularisation d’une construction irrégulière en cas de fraude

Un propriétaire ardéchois ayant transformé en gîtes ruraux deux bâtiments existants a fait l’objet d’une procédure judiciaire qui s’est soldée par un jugement prononçant la démolition des constructions réalisées sans permis de construire. Suite à ce jugement, ce dernier a sollicité un permis de construire de régularisation de ces ouvrages officiellement « aux fins d’occupation personnelle ».

Le Conseil d’Etat précise à cette occasion que si le maire peut toujours délivrer un permis de construire de régularisation, et ce, même après qu’un jugement ait ordonné la démolition des ouvrages, il en va autrement lorsque, comme en l’espèce, la demande de permis est présentée à des fins frauduleuses, dans la mesure où il résulte de l’instruction que le pétitionnaire avait en réalité l’intention de continuer à exploiter en gîte rural lesdits bâtiments.

(Conseil d’Etat, 30 avril 2014, SCI Tracoulon, req. n°364622)

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Le délai au-delà duquel intervient une décision de non-opposition à déclaration préalable se calcule de date à date

Le silence gardé par l’administration sur la déclaration de préalable de travaux vaut décision implicite de non-opposition à travaux à l’expiration du délai d’instruction de la déclaration qui est en principe d’un mois courant à compter du dépôt du dossier de déclaration préalable complet en mairie.

Le Conseil d’Etat vient préciser que le délai au terme duquel le silence gardé par l’administration vaut acceptation des travaux n’est pas un délai franc, ce qui signifie que pour être légale, la décision de non opposition doit parvenir, par pli recommandé, au plus tard le jour-même de l’expiration du délai, sans qu’il n’y ait lieu de déduire les jours fériés ou chômés.

(Conseil d’Etat, 30 avril 2017, req. n°368340)

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Vente en l’état futur d’achèvement : responsabilité du notaire en cas de non souscription de l’assurance dommages ouvrage

Le promoteur immobilier ayant la qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement d’un immeuble est tenu de souscrire une assurance dommages ouvrages qui se transmet aux acquéreurs des lots, en principe, à compter de la date de livraison effective. Cette souscription étant obligatoire, manque à son devoir d’information et de conseil le notaire qui omet de le vérifier avant la conclusion de la vente.

Cependant, pour la Cour de cassation, la responsabilité du notaire demeure limitée aux désordres relevant de l’article 1792 du Code civil en tant qu’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination et revêtent ainsi un caractère décennal, et non aux autres types de désordres, dans la mesure où l’assurance dommages ouvrage a pour seul objet d’assurer le préfinancement de la réparation des désordres de caractère décennal.

(Cour de cassation, Civ. 1^ère, 9 avril 2014, pourvoi n°13-13772)

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L’architecte et les constructeurs doivent être condamnés solidairement dès lors qu’ils sont responsables du même dommage

Une SCI ayant fait réaliser un bâtiment à usage commercial et se plaignant de désordres affectant la réalisation de murs de soutènement non conformes aux règles de l’art, a recherché la responsabilité contractuelle in solidum des constructeurs, ainsi que des maîtres d’œuvre, à savoir deux architectes et un bureau de contrôle technique, responsables d’avoir respectivement réalisé, conseillé et donné un avis favorable sur un procédé inadapté à la nature du sol et des remblais utilisés.

La cour d’appel n’avait retenu la responsabilité in solidum que vis-à-vis des maîtres d’œuvre au motif que les fautes commises par l’entreprise et par le bureau de contrôle technique étaient suffisamment individualisées pour exclure une condamnation in solidum avec les architectes. Ce n’est pas l’avis de la Cour de cassation qui casse l’arrêt au motif « que chaque responsable d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité ».

(Cour de cassation, Civ. 3^ème, 9 avril 2014, pourvoi n°13-13414)

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