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Cave et prescription acquisitive (usucapion)

Publié le 02 mars 2015 par Christophe Buffet

Voici un arrêt qui juge que l'usucapion (prescription acquisitive) peut s'appliquer à une cave :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles 10 octobre 2013), que M. X..., est propriétaire d'un immeuble comportant, selon le titre, une cave dont l'accès est situé sur la parcelle voisine appartenant à Mme Y... ; que contestant tout droit de propriété de M. et Mme Y... sur cette cave, M. X... les a assignés afin qu'ils soient condamnés à en fermer l'accès ;

Sur le moyen unique, pris en ses sixième, septième et huitième branches, ci-après annexées :

Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu'on ne pouvait accéder à la cave située sous le fonds de M. X... que depuis la propriété de Mme Y..., que les parents de celle-ci, propriétaires depuis 1955, puis elle-même, utilisaient cette cave depuis plus de trente ans, y entreposant différents objets ainsi que du vin, s'y rendaient régulièrement et y avaient effectué des travaux d'électricité, la cour d'appel qui, sans inverser la charge de la preuve, a caractérisé des actes matériels de possession ininterrompus accomplis par Mme Y... et ses auteurs à titre de propriétaires, pendant plus de trente ans, a légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du moyen unique qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 3000 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. Jean-François X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Madame Odile Z...épouse Y... bénéficie d'une prescription acquisitive trentenaire portant sur le sous-sol litigieux, et débouté Monsieur Jean-François X... de ses demandes ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : « au soutien de son recours, pour revendiquer la propriété de la cave enterrée accessible par le lot, propriété des époux Y..., et s'opposer à la prescription acquisitive invoquée par ces derniers, Jean-François X... se prévalant des dispositions des articles 544, 545 et 552 du code civil, fait valoir que les conditions d'application de l'article 2261 ne sont pas réunies, que les époux Y... ne disposent d'aucun titre sur cette cave, que Odile Z...épouse Y... a reçu donation de la nue-propriété de la maison située au 37, rue ..., par acte du 12 avril 1976, et n'a acquis la pleine propriété qu'ensuite de la renonciation par son père à l'usufruit selon acte du 27 septembre 1982 en sorte que la prescription acquisitive n'a pu courir qu'à compter de cette date ; qu'Odile Z...ne peut se prévaloir de la possession de ses parents, qu'aucun des nu-propriétaires ne justifie d'actifs positifs de possession de la cave antérieurement à 1982 ; que les attestations versées aux débats par les intimés sont inopérantes pour établir le caractère public de la possession ; que les époux Y... répliquent que les actes démontrent qu'ils détiennent un droit de propriété sur la cave litigieuses et qu'en tout état de cause, la prescription trentenaire est acquise au vu des pièces qu'ils produisent ; qu'aux termes des articles 552 alinéa 1er du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; que selon l'article 712 du même code, la propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation et par prescription ; que l'article 2261 du code civil dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; qu'il ne ressort pas de manière non équivoque des actes notariés des 5 décembre 1900, du 17 juin 1901, 2 octobre 1905, 20 mai 1922 et 5 décembre 1953 que la cave litigieuse était incluse dans le bien immobilier transmis, comme faisant partie intégrante de la parcelle cédée ; que Jean-François X... ne justifie pas davantage du maintien de la servitude de passage au profit de son fonds sur la parcelle des époux Y... pour accéder à la cave, postérieurement à l'acte notarié du 9 octobre 1897 ; qu'il convient donc de rechercher si les faits de possession invoqués par les époux Y... répondent aux exigences de l'article 2261 susvisé ; qu'il ressort du constat dressé le 14 décembre 2009 par Maître F..., huissier de justice à Chevreuse, que la cave, objet du litige, est accessible par l'extérieur, par un escalier en pavés de grès anciens bordé en pierres meulières ; que l'entrée au pied de l'escalier, fermée par une porte, est contiguë au mur séparant la propriété des époux Y... de celle de Jean-François X... ; que l'huissier instrumentaire a constaté que l'escalier donnant accès à la cave se poursuit, à gauche, partie de la cave sous la terrasse des époux Y..., et à droite ; qu'il n'est pas contesté que la partie de la cave qui se prolonge sur la droite est située sous le fonds de Jean-François X... ; qu'il se déduit des constatations de l'huissier et des photographies annexées à ce constat que les deux parties de la cave, qui sont accessibles par une entrée unique depuis la propriété des époux Y..., forment un tout, comme l'ont retenu avec pertinence les premiers juges ; que sur le caractère continu et non interrompu de la possession, Suzanne Z..., mère de l'intimée, a acquis la parcelle cadastrée sous le n° A352, par acte notarié du 29 avril 1955 ; que les époux Z...ont, par acte du 12 avril 1976, fait donation à titre de partage anticipé de leurs biens à leurs enfants, Odile Z...se voyant attribuer la nue propriété de cette parcelle sur laquelle ses parents se sont réservés l'usufruit ; qu'au décès de son épouse, Louis Z...a renoncé à l'usufruit en sorte que Odile Z..., qui l'a acceptée, est devenue bénéficiaire de la peine propriété de ce bien ; que les époux Y... font valoir à juste titre que le nu-propriétaire possède par l'intermédiaire de l'usufruitier et peut joindre cette possession à la sienne et qu'ils sont ainsi bien fondés à l'invoquer depuis le mois d'avril 1955 ; que Jean-François X... ne démontre, ni même n'allègue que la possession de la cave n'aurait pas présenté un caractère paisible durant son cours ; qu'une possession n'est pas publique lorsque le possesseur dissimule les actes matériels de possession qu'il accomplit aux personnes qui auraient intérêt à les connaître ; qu'en l'espèce, les photographies annexées au procès-verbal de constat du 14 décembre 2009 établissent que l'accès à la cave était visible du fonds appartenant à Jean-François X... ; que, par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont procédé à l'examen des attestations produites aux débats par les époux Y... d'où il ressort que les époux Z..., puis les époux Y... n'ont pas cherché à dissimuler l'existence de la cave litigieuse ; qu'ils ont relevé notamment, se fondant sur une attestation produite aux débats, que des travaux d'électricité avaient été réalisés dans cette cave par un artisan en 1984 et 1987 ; que la possession par les époux Y... et leurs auteurs a donc été continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque à compter du mois d'avril 1955 ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a retenu à leur profit la prescription acquisitive trentenaire » (arrêt p. 4 à 6) ;

ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE : « sur la cave, aux termes de l'article 552 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; qu'il s'agit d'une présomption de propriété, qui est susceptible d'être combattue par la preuve contraire, résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive, et ce notamment par application des dispositions de l'article 712 du code civil ; que la prescription acquisitive de propriété est de trente ans ; que par application de l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriété ; qu'il convient donc de rechercher si la prescription dont se prévaut Madame Y... revêt l'ensemble de ces caractères ; qu'il résulte du constat d'huissier dressé par Maître F..., et des photographies qui y sont annexées, que la cave litigieuse se situe au pied d'un escalier, ancien, qui longe le mur séparatif des propriétés ; qu'au bas de cet escalier se trouve une porte en bon état ; qu'après avoir franchi cette porte, l'escalier se poursuit, puis donne sur un petit pallier qui sépare une partie de cave qui se prolonge sur la gauche, sous la terrasse de Madame Y..., et une seconde partie de cave, qui se prolonge, elle, sur la droite, au-delà par conséquent de la limite séparative de propriété, pour s'étendre sous le fonds de Monsieur X... ; que ces deux parties de cave, qui ne se séparent qu'au-delà de la porte d'accès unique, forment donc un tout, auquel il ne peut être accédé que depuis la propriété de Madame Y... ; qu'il est établi par les éléments du dossier que les parents de Madame Y..., propriétaires depuis 1955, puis elle-même, utilisent cette cave depuis plus de 30 ans ; que cette possession a été marquée par des actes matériels, puisqu'ils y entreposent différents objets, ainsi que du vin, et s'y rendent régulièrement ; que le fait que cette cave soit utilisée à titre de propriétaire et de manière non équivoque n'est pas sérieusement contestable, aucun autre titre (location, prêt, simple tolérance) n'étant invoqué ; qu'il ne peut pas non plus être contesté que cette possession plus que trentenaire a été paisible et continue, les lieux ayant toujours été occupés par la famille Y... ; que les contestations se concentrent donc sur le caractère public de la possession ; que la possession cesse d'être publique pour devenir clandestine lorsque le possesseur dissimule les actes matériels de possession qu'il accomplit aux personnes qui auraient intérêt à les connaître ; qu'il n'est pas nécessaire de rapporter la preuve que celui contre lequel on prescrit a eu effectivement connaissance de la possession, mais seulement qu'aucun acte de dissimulation n'ait été de nature à l'empêcher d'en avoir connaissance ; qu'à titre liminaire, force est de constater que l'escalier d'accès à la cave est relativement large, et parfaitement apparent ; qu'en outre, force est de constater que la propriété X... est voisine de la propriété Y..., de sorte qu'il paraît difficile de considérer qu'une possession qui aurait été communément connue dans le quartier ait pu être ignorée des seuls intéressés ; qu'il doit être à cet égard souligné que CHOISEL est une très petite ville, d'environ 500 habitants ; que Madame Y... verse aux débats pour démontrer le caractère public de sa possession et de celle de ses parents, huit attestations ; que quatre d'entre elles émanent de sa famille, dont les membres ont très logiquement connaissance de l'utilisation de cette cave ; qu'il doit toutefois être souligné que deux de ces attestations relatent que les parents Y... ont acheté la maison à la suite d'un accident mortel dont un enfant avait été victime dans l'escalier d'accès à la cave ; qu'un tel événement a nécessairement contribué à donner une certaine notoriété dans le voisinage à la présence de ce sous-sol ; que deux autres attestations émanent d'amis de la famille, qui eux aussi ont constaté l'usage régulier de la cave (Madame A...et Monsieur B...), étant précisé que ce dernier est lui-même habitant du village ; qu'une attestation émane d'une personne, qui avait été hébergée en 1984 par la famille alors qu'elle faisait construire sa maison, et à laquelle là encore la présence et l'usage de la cave n'avaient pas été dissimulée ; qu'enfin, une dernière attestation a été rédigée par Monsieur C..., électricien, qui indique qu'à plusieurs reprises entre 1983 et 1987 la famille Y... lui a confié ainsi qu'à son père des travaux d'électricité à réaliser dans la cave litigieuse ; que l'ensemble de ces éléments démontre que la famille Y... n'a jamais entendu dissimuler à quiconque qu'elle possédait la cave litigieuse, que ce fait était connu du voisinage, et de plusieurs personnes dans le village, de sorte qu'aucun acte de dissimulation qui viendrait entacher le caractère public de la possession ne peut être relevé ; que dans ces conditions, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les titres, en partie contradictoires, des parties, il convient de retenir que Madame Y... peut se prévaloir d'une prescription acquisitive trentenaire » (jugement p. 4 à 6) ;

ALORS 1°) QUE en retenant, par motifs propres et adoptés, que l'escalier d'accès à la cave était relativement large, parfaitement apparent et visible depuis le fonds de Monsieur X..., la cour d'appel a statué par un motif impropre à établir des actes de possession publics de cette cave, en violation de l'ancien article 2229, devenu 2261 du code civil ;

ALORS 2°) QUE en affirmant que les photographies annexées au constat d'huissier du 14 décembre 2009 produit par les époux Y... établissaient que la cave était visible depuis le fonds de Monsieur X..., lors-même que ce constat avait été dressé depuis la propriété des consorts Y..., sans examiner le constat d'huissier du 30 novembre 2011 produit par l'exposant et par lequel l'huissier instrumentaire, qui s'était rendu sur sa propriété pour regarder en direction de celle des époux Y..., avait constaté que, tant depuis le jardin que depuis le premier étage de la maison de Monsieur X...il lui était impossible de voir le moindre escalier desservant une cave et qu'il pouvait uniquement distinguer une partie de la façade de la maison Y...et le mur séparant les deux propriétés (pièce n° 15, invoquée p. 29 et 30 des conclusions), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS 3°) QUE en énonçant, par motif adopté, qu'il paraissait difficile de considérer qu'une possession qui aurait été communément connue dans le quartier ait pu être ignorée des seuls consorts X..., la cour d'appel a prononcé par un motif hypothétique, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS 4°) QUE analysant les attestations produites par les époux Y... et notamment celle de leur fils Michel ainsi que la description de leur maison par les titres de propriété versés aux débats, Monsieur X... soulignait qu'il y avait deux accès différents, l'un débouchant dans la cave située en sous-sol de son fonds, objet du litige, et l'autre donnant dans la cave située sous la maison des consorts Y... et qui n'a jamais desservi la cave litigieuse (conclusions, p. 25 à 30) ; qu'il ajoutait que c'était en empruntant ce second accès qu'un enfant s'était tué et que c'était ledit accès qui avait été condamné (ibidem), de sorte que cela réduisait à néant le motif des premiers juges selon lequel l'accident en question aurait donné une certaine notoriété à la présence de la cave en sous-sol (ibidem, et not. p. 25 in fine et p. 30) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS 5°) QUE Monsieur X... produisait et analysait les attestations de six témoins différents vivant depuis des années dans la commune de Choisel et affirmant qu'ils n'avaient jamais entendu parler de l'accident mortel de l'enfant ayant emprunté un des accès aux caves situés sur la propriété des époux Y... ni d'une cave se trouvant dans le sous-sol du fonds de l'exposant (pièces n° 16 à 21 analysées p. 31 à 34 des conclusions) ; qu'en n'examinant aucune de ces pièces, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS 6°) QUE en retenant, par motifs propres et adoptés, que les Y... avaient fait réaliser des travaux d'électricité dans la cave, qu'ils y entreposaient des objets, s'y rendaient régulièrement et ont toujours occupé les lieux, la cour d'appel n'a caractérisé aucun fait matériel de possession, en violation de l'ancien article 2229, devenu 2261 du code civil ;

ALORS 7°) QUE à supposer même ce qui n'est pas, à savoir que le fait de réaliser des travaux d'électricité, bien qu'équivoque, puisse constituer un acte matériel de possession ès qualité de propriétaire, en se fondant sur deux commandes ponctuelles de travaux en 1984 et 1987 sans constater que pendant 30 ans ininterrompus les consorts Y... auraient maintenu une intention d'être propriétaires de la cave, la cour d'appel a violé l'ancien article 2229, devenu 2261 du code civil ;

ALORS 8°) QUE c'est à la partie qui se prévaut de l'usucapion qu'il incombe de prouver qu'elle a une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; qu'en affirmant, par motif adopté, que le fait que la cave soit utilisée à titre de propriétaire et de manière non équivoque par les consorts Y... n'est pas sérieusement contestable, au prétexte que n'était invoqué aucun autre titre tels la location, le prêt ou la simple tolérance, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil."


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