Règles juridiques et fiscales pour la location de logements

La location de logements obéit à des règles juridiques et fiscales très précises dont l’application sera renforcée par les obligations des plateformes de location de fournir des données au fisc.

Quelles sont donc les règles juridiques et fiscales pour la location de logements ?

Il faut tout d’abord savoir si avant de louer un logement, vous devez le déclarer à la mairie.

Si le logement est votre résidence principale, nul besoin de déclarer sa location en mairie.

A noter que la définition d’une résidence principale est la suivante:

 » logement occupé au moins 8 mois par an par le locataire ou son conjoint ou une personne à charge, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure »

Si le logement n’est pas votre résidence principale, alors il faut le déclarer à la mairie, qu’il soit classé ou non, par le  formulaire CERFA 14004 de déclaration en mairie que vous trouverez en cliquant sur le lien.

Dans certaines villes assez importantes, il faut aussi une autorisation ou autorisation temporaire de la mairie pour pouvoir modifier l’usage de votre logement en meublé touristique.

Actuellement cette obligation concerne les villes de + de 200 000 habitants (Par ex Paris, Lyon, Nice, Marseille et Strasbourg), les communes de la petite couronne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) et les communes de plus de 50 000 habitants ayant des zones dites tendues ( déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements).

Cette obligation ne vous concerne pas si votre bien constitue votre résidence principale et si vous le louez pour de courtes durées à une clientèle de passage.

Cas particulier de location à Paris.

Si votre logement (non résidence principale) est à Paris et que vous le louez fréquemment pour de courtes durées à une clientèle de passage, la loi considère qu’il s’agit d’un changement d’usage or ceci est soumis à une autorisation préalable de la mairie.

Les autorisations sont délivrées en fonction des critères définis par le règlement municipal sur les changements d’usage.

Si à Paris,  vous voulez transformer un bureau ou un logement en « meublé touristique », il devient une sorte d’hébergement hôtelier et il vous fait obtenir une demande d’autorisation d’urbanisme (voir  http://www.paris.fr/services-et-infos-pratiques/urbanisme-et-architecture/demandes-d-autorisations/permis-de-construire-declaration-de-travaux-40).

Ceci constitue ce qu’on appelle un « changement d’usage » et d’autres villes que Paris ont des formalités spécifiques à ce sujet:

• changement d’usage à Nice http://www.nicecotedazur.org/uploads/media_items/formulaire-meuble-touristque.original.pdf
• changement d’usage à Strasbourg https://taxedesejourcus.strasbourg.eu/
• changement d’usage à Lyon  http://www.lyon.fr/demarches-lyon-en-direct/professionnels/entreprises/changement-de-destination-ou-dusage-dun-local-ou-dune-habitation.html

Si vous êtes sensibles aux étoiles, vous pouvez même demander le classement de votre meublé avec ce formulaire Cerfa n°11819*03.

Les meublés de tourisme sont les villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y passe un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, sans y élire domicile.

ATTENTION ! La location de chambres d’hôtes chez l’habitant est quelque chose de différent, que ce soit toute l’année ou à la saison.

La location de chambres d’hôtes est une activité professionnelle, de nature commerciale ou agricole.Elle est limitée à 5 chambres et 15 personnes en même temps.

Elle est attachée à certaines obligations relatives aux conditions d’accueil du client (notamment le groupage d’une nuitée et du petit-déjeuner), la déclaration en mairie (formulaire), l’immatriculation et l’affiliation à la Sécurité sociale.

Fiscalité de la location de logements

Les impôts relatifs à la location de logements, notamment meublés, sont différents selon qu’il s’agit d’une activité de particulier ou d’une société.

Si vous êtes un particulier, on parle alors de loueur non professionnel.

Vous devez alors déclarer les revenus de la location de locaux meublés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Voir https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

Les « petits » loueurs sont soumis au régime fiscal appelé micro-BIC. Ils bénéficient d’un abattement de 50% sur les recettes encaissées.

Les plus gros loueurs (a priori qui déclarent la location en mairie), l’abattement est de 71% pour les revenus inférieurs à 82200 euros.

A partir  de 2017, les usagers de sites de location entre particuliers recevront un relevé de leurs revenus issus des plateformes de location à déclarer . En 2017, ce relevé prend en compte les transactions enregistrées depuis le 1/07/2016.
Si vous oeuvrez en tant que société, tout dépend de la forme juridique de cette dernière.

Exonération d’impôts.

Si vous sous-louez une partie de votre habitation principale, vous êtes exonéré(e) d’impôts dans les cas suivants:
– Les pièces louées constituent pour le locataire (ou sous-locataire) en meublé sa résidence principale et le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (notion de loyer raisonnable fixée chaque année par l’administration fiscale).
– Les pièces sont louées comme chambres d’hôte à des personnes qui n’y ont pas leur domicile et vos revenus tirés de la location ne dépassent pas 760 € par an.

Taxe de séjour.

Le loueur doit faire payer une taxe de séjour au locataire. certaines communes prélèvent directement cette taxe.

Sinon, pour savoir quel est le montant de la taxe de séjour, rendez-vous sur le site spécial du gouvernement prévu à cet effet:  http://taxesejour.impots.gouv.fr/