Revendre un bail

Voici la question qui m’a été posée par un candidat à l’achat d’un appartement :

Si on achète un bien avec un bail de 3 X 30 ans, est-ce que cela sera plus compliqué si on veux le revendre ?

Du point de vue de la procédure, la cession d’un bail est simple, il suffit d’aller au cadastre et d’enregistrer le nom du nouveau preneur. Les frais de transfert s’élèvent à 1,1% de la valeur du contrat de bail.

Le problème est de trouver un acquéreur qui accepte de reprendre le bail en l’état, surtout s’il a déjà plusieurs années.

J’ai rencontré deux fois ce cas précis de revente de bail où l’acquéreur ne se satisfaisait pas du bail. Dans les deux cas, le vendeur (preneur du bail) a du s’adresser au propriétaire (bailleur) qui était aussi le promoteur initial du projet.

Dans le premier cas, il s’agissait d’un appartement et le bail avait déjà presque 15 ans. Le propriétaire de l’immeuble était d’accord pour refaire un nouveau jeu de baux de trente ans.
Dans le second, il s’agissait d’une villa avec une petite parcelle de terrain dans une résidence privée avec un bail entamé quatre an et demi auparavant (il restait donc 25 ans). Cette fois la procédure a été un peu plus compliquée.
Le promoteur / propriétaire a accepté de diviser la parcelle de terrain et d’en transférer la propriété (et pas seulement la jouissance) au nouvel acquéreur tandis que le vendeur annulait le bail entre lui et le promoteur. Pour ce faire, l’acquéreur a dû monter une société qui a acquis le terrain et a transféré la construction en son nom propre.

NB : il est essentiel de bien préparer le contrat de bail (ou de bien le lire s’il s’agit d’une reprise) en particulier les clauses assurant la continuité du contrat même en cas de changement de propriétaire du bien. En effet, le droit Thaï n’oblige pas, par exemple, l’héritier d’un bien immobilier à renouveler un bail à l’issue des trente années. Il faudra donc palier cette absence d’obligation légale par une obligation contractuelle.