Immobilier locatif : des zones de loyers pour les dispositifs Scellier, Borloo et Robien

Les nouvelles zones de loyers s'appliquant aux investissements locatifs Scellier, Borloo et Robien ont été publiées. Elles s'appliquent pour les opérations réalisées à compter du 4 mai.  

L'arrêté dit de "zonage" pour les dispositifs d'investissements locatifs Scellier, Borloo et Robien a tardé a être publié. C’est acté . Très attendu, ce texte redéfinit le "zonage" applicable à ces différents dispositifs. Pour profiter des avantages fiscaux qui y sont attachés, les propriétaires doivent en effet s'engager à ce que le loyer pratiqué soit inférieur à un certain plafond, déterminé justement en fonction de la commune où se trouve le logement concerné par l'opération. Pour mémoire, chaque commune appartient à une zone (A, B ou C) qui, pour chacune, a un plafond de loyer différent, d'où l'enjeu pour les propriétaires investisseurs.

La zone C n'est pas éligible au dispositif Scellier

Un enjeu encore plus important pour le nouveau dispositif Scellier instauré depuis de 1er janvier 2009, puisque les logements situés dans les communes de la zone C ne sont plus du tout éligibles au dispositif SCELLIER, alors qu'ils le restent (mais pour un plafond de loyer beaucoup trop bas offrant peu de rentabilité), dans cadre des investissements Robien ou Borloo. Les Préfets devaient pouvoir intégrer une commune de la zone C au dispositif sur sollicitation des élus ; afin d’éviter de nouveaux arbitrages c’est refusé.

Un zonage applicable à partir du 4 mai 2009

Le nouveau zonage n'est pas rétroactif. Il s'applique à tous les logements acquis à compter du 4 mai pour le dispositif Scellier et pour tous les permis de construire déposés à compter du 4 mai pour les dispositifs Robien et Borloo. Attention donc au respect de ces diverses dates.

Éviter les abus

La redéfinition des différentes zones avait été décidée lors du Conseil de modernisation des politiques publiques du 4 avril 2008, présidé par le chef d'état. L'objectif était clair : il s'agissait de "recentrer les aides fiscales sur les zones où les besoins de logements étaient les plus importants", selon les coseillés de Mme BOUTIN. L'idée étant bien sûr de protéger les particuliers des arguments fallacieux des « conseillés en patrimoine » susceptible de faire investir là où l'état du marché locatif ne permet pas de louer des biens dans des conditions logiques et équilibrées d’offres et de demandes.

Certains investisseurs en Borloo ou Robien ont en effet fait la triste expérience de ne pouvoir louer le bien au montant locatif « suggéré » par leurs conseils, en raison d’une demande trop faible...

Attention. Il est recommandé de connaître précisément les valeurs locatives réelles du marché local ; « les plafonds » sont parfois trop élevés pour les demandeurs…qui ont aujourd’hui la possibilité de négocier leurs baux à la baisse.

Retrouvez dans Les Echos les plafonds de loyers applicables au dispositif Scellier et ceux applicables aux investissements Borloo et Robien  et n'oubliez pas que les rentabilités attendues sur ce type d'investissement sont rarement supèrieures à 4%; au delà de ce chiffre vous avez interêt à regarder dans le moindre détail la proposition de votre interlocuteur.