Qu'advient-il de votre bail après votre mort?

De nombreux étrangers en Thaïlande ont construit leur maison sur un terrain détenu en bail longue durée, car la loi thaïlandaise n'autorise que les citoyens Thaïlandais et les sociétés thaïlandaises à posséder de la terre. Par ailleurs, de nombreux étrangers vivent dans des appartements sur la base d'un bail de longue durée car seulement 49% de l'espace commercialisable d'un immeuble d'habitation peut être acquis en pleine propriété par des étrangers, donc le reste doit être vendu soit à des citoyens Thaïlandais soit à des étrangers sous forme de bail.

Qu'advient-il de ce bail si son preneur décède et quelle est la meilleure façon de protéger le preneur?

D'après la Section 1600 du Code Civil et Commercial Thaïlandais, certains droits ne sont pas automatiquement contenu dans la succession du défunt; ils sont considérés comme attachés à la personne et non à son patrimoine. Les droits d'un preneur à bail sont un exemple de ces actifs purement personnels. Par conséquent, la Cour Suprême de Thaïlande a jugé que si un preneur à bail meurt durant la durée d'exécution de son bail, et que le contrat de bail ne contient aucune disposition contraire, les droits du preneur sont éteints. S'il n'y a qu'un seul preneur, les-dits droits reviennent au propriétaire (décision de la Cour Suprême No. 100/2531).

Voici un exemple: supposons que vous êtes le preneur exclusif du terrain d'un promoteur durant 30 ans, et que le promoteur y construit une maison pour vous, en l'absence de clauses spéciales prévoyant la mort du preneur. Malheureusement vous décédez quelques années après alors que le bail est toujours valide.
    Que se passe-t-il?
    Le bail revient au propriétaire, c'est-à-dire le promoteur.

Injuste? Dura Lex sed lex.

Comment prévenir ceci? Voici deux réponses:

1. D'abord, la section 544 du Code Civil et Commercial prévoit qu'un bail puisse être transmis à une tierce personne à condition que le bail contienne des dispositions en ce sens. Bien sûr il y a un différence entre transmettre un droit entre personnes vivantes et associer un droit à un bien immobilier; et cette question n'a pas été réglée par la Cour Suprême. Cependant, la plupart des commentateurs de droit pensent cependant que, lorsqu'un bail prévoit la transmission du bail aux héritiers du preneur, si le preneur meurt durant l'exécution du bail, cette disposition sera respectée par la Cour.
   Ceci est la première étape: assurez-vous que votre bail contient une clause prévoyant la transmission de votre bail à vos successeurs.
2. Ensuite, inscrivez plus d'une personne comme preneur de votre bail.
   La Cour Suprême a jugé que s'il y a plus d'un preneur, la mort de l'un n'interrompt pas le bail. Ce qui prend fin c'est uniquement le droit du preneur qui est mort. Cela suit la logique du caractère personnel des droits du preneur. Les autres preneurs au bail conservent leurs droits personnels découlant du bail et peuvent le continuer.
   Donc, la deuxième étape est d'avoir plus d'un preneur.

Vous allez maintenant me demander quelle est la meilleure solution. En fait, vous pouvez cumuler les deux.

On peut évidemment trouver des inconvénients à chacune d'elles.
Dans le cas du bail avec plusieurs preneurs, par exemple, il faut l'accord de tous les preneurs en cas de revente de la propriété; ou encore, dans le cas où seulement certains des héritiers ont signé le bail, les héritiers qui n'y figurent pas pourraient se trouver léser par cette disposition.

On en revient donc à une notion récurrente en droit: il n'y pas de meilleure solution dans l'absolu, mais il faut plutôt s'efforcer de trouver la solution la plus adaptée au cas présent.