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FRIGGIT et ses disciples continuent de parier sur l'apocalypse

Publié le 05 octobre 2009 par Bil

BoulBleue.jpgTous ceux qui s’intéressent à l’immobilier ne peuvent ignorer les propos divinatoires des grands pessimistes. Il suffit de taper « immobilier » et « marché » ou « immobilier » et « bulle » sur son moteur de recherche préféré pour tomber invariablement sur les théories du sieur FRIGGIT.

Le pire, de mon point de vue, n’étant pas ces magnifiques courbes en couleur produites avec régularité par cet « économiste » mais plutôt ce qu’en font ses disciples. En particulier, je suis attentif aux théories du « tunnel » au point d’attendre avec perplexité depuis plus de trois ans les baisses programmées de 30 à 40% des prix (l’ écart de 10% entre l’hypothèse basse et haute est suffisamment large pour alerter sur la finesse de l’appréciation les plus candides des lecteurs…).

C'est ainsi que les pleureurs récitent haut et fort à qui veut les entendre que les prix de l'immobilier en France vont s’effondrer. Mais pourquoi, comment et surtout quand ?
Très simple. Aux yeux de ce théoricien c'est le revenu des ménages français (et lui seul) qui fait évoluer les prix de l'immobilier. Pour faire court, plus le pouvoir d'achat des ménages est élevé et plus nos compatriotes auraient la capacité à acheter cher...

Sur la période 1965 à 2000, selon ses observations, l’augmentation du prix des logements apparaît en phase avec celle des revenus. Mais depuis 2000, le prix de l’immobilier a progressivement augmenté plus vite que nos revenus, pour passer d’une moyenne de trois ans de revenus par ménage pour l’acquisition d’un logement à environ cinq ans aujourd’hui, toujours selon cet adepte des chutes abyssales programmées. Alors il suffit d’attendre la chute de la courbe…

Cette démonstration est parfaitement subjective car elle ne comporte que des paramètres constants de l’INSEE décorélés de toutes autres variables d’ajustement.


Trois observations toutes simples :

  1. L’on ne fait pas l’acquisition d’un bien immobilier sur fond propre ; il importe donc d’analyser la valeur du bien mais également les éléments constitutifs du crédit d’acquisition. Nous assistons actuellement une baisse des taux de crédits de 20% sur un an. Cette première variable est négligée dans la démonstration comme si depuis plus de 15 ans les taux financiers étaient constants !
  2. Les aides directes (flexion de la TVA dans le neuf et Prêt à Taux zéro…) et indirectes (défiscalisation sur le locatif et/ou APL …) ainsi que diverses prestation sociales ne rentrent pas dans l’appréciation des revenus fiscaux de référence ; comme s’ils n’avaient aucune incidence dans la prise de décision d’achat des ménages !
  3. La qualité des « immobilisations de ressources » au regard d’autres sujets d’épargne n’est pas pris en compte. Lorsqu’un placement (type plan d’épargne) apporte des revenus plus élevés que la pierre l’on observe des arbitrages en faveur de tel ou tel placements financiers ; ce sujet est totalement occulté.

A y regarder de plus près l’on constate qu’en France (je ne parle pas de l’Espagne ou des US ici) l’un des freins majeur à l’accession est surtout lié à la fragilité des situations individuelles sur la durée et le manque d’informations sur l’évolution du marché.

La récession économique et la remontée du chômage vont conforter les comportements d’autocensure» des candidats acheteurs. Par exemple « l’employabilité » est aujourd’hui fragile ; l’on peut considérer que pour tous salariés du privé la « garantie de revenus constants » est limitée de la 25éme à la 45éme année professionnelle ; ainsi prendre un crédit sur 25 ans pour des trentenaires devient malheureusement une décision anxiogène, tant pour l’acquéreur que pour le préteur, au regard des risques de licenciements induits (sans parler des risques familiaux...).

Des candidats acquéreurs qui ne sont, dans la plupart des cas, pas encore suffisamment informés de leurs resolvabilités issues du repli des taux et de la baisse des prix.

Le repli des taux est considérable sur l’année ; nous venons de descendre en dessous de 4% sur 20 ans ! A cela s’ajoute les aides dont en particulier le PTZ et le PTZ majoré (sans parler des aides spécifiques de nombreuses communes) trop souvent volontairement « ignorées » des conseillers financiers des banques.

En termes de prix, l’on peut s’accorder sur une baisse de 5 à 10 % cette année en fonction des transactions. Il s’agit d’une baisse issue de la reconstitution du stock et liée à la qualité - souvent surestimée- de nombreux biens à la vente. N’oublions pas que le prix d'un bien immobilier est fonction de la confrontation de l'offre et de la demande. A noter que l’obligation récente de produire un DPE améliore sensiblement le pouvoir de négociation pour les logements anciens.

En résumé, à ce jour, nous avons bien enregistré une baisse de 30% ; il s’agit d’une flexion composée des deux paramètres principaux que sont le montant de l’emprunt complété du montant du bien (et pas l’inverse). La période actuelle est donc favorable à l’achat car elle cumule baisse de l’immobilier et baisse des taux des crédits. Cependant les plus pessimistes continueront d’attendre l’unique flexion des prix des logements de 40%. Cette attente risque d’être longue et, si elle devait avoir lieu elle pourrait être précédée d’un taux haussier…qui n’améliorerait pas la solvabilité des accédants.

Naturellement, étant un pro, ma participation à ce sujet sera taxée de subjectivité. Toujours la vieille théorie du complot que vous retrouverez généralement dans les commentaires.


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LES COMMENTAIRES (6)

Par dadou19
posté le 28 novembre à 09:18
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Il y a un facteur apparu depuis 2000 dont personne ne parle et qui est la transparence du marché immobilier français. Les diagnostics comme la surface L.C. ont permi d'évaluer le prix d'un bien avec beaucoup plus de précision, et Internet a rendu visibles ces offres à des acheteurs du monde entier. C'est pourquoi aujourd'hui pour un bien à vendre à Paris il y a 50 acheteurs et pas que des parisiens :-(.

Par le glaude
posté le 10 octobre à 20:07
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Bonjour, je ne suis pas pro, je ne suis qu'un simple particulier qui regarde la crise actuelle comme on regarde un feuilleton et qui attend la suite avec impatience. Et si Friggit (et là, je veux ouvrir un vrai débat) n'avais pas totalement raison. Je m'explique, ses statistiques existent depuis fort longtemps et remontent même lorsque l'on regarde les courbes des années 1850. Aujourd'hui,comme hier,pour construire, la main d'oeuvre à un cout, le matériel également et le bâtiment devient de plus en plus technique. De plus, selon les régions, l'immobilier est en manque, parait il qu'en île de France, il manque 90000 logements. Il y a en effet crise, mais elle n'est pas la même partout et les pièges à C.. sont disposés un peu partout par les professionnels. Alors, de quel côté va se diriger l'immobilier ? Je pense sincèrement qu'il sera comme toujours très chère pour l'employer ou le monsieur tout le monde. En effet, les crédits sont à la très forte baisse, les aides sont de plus en plus alléchantes mais se loger a toujours été un budget important pour le français moyen qu'il choisisse la location ou l'achat. Réfléchissons et dépassionnons le débat, peut être que nous y verrons plus clair. Personnellement je crois qu'il y aura des soucis, que ce soit pour les propriétaires comme pour les locataires, mais ce ne sera pas du fait de l'immobilier. La suite est ailleurs. Bonne soirée à toutes et tous.

Par stef
posté le 26 novembre à 01:46
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un imbecile pompeux est un agreable divertissement Je suis un pro de l'investissement immo en France, US... et Friggitt est assuremment de la plus haute importance. Les imbeciles pompeux n'ont AUCUNE importance

Par adnstep
posté le 15 octobre à 19:27
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Tout le monde sait très bien que l'immobilier, ça ne baisse jamais, que c'est un placement sur, et que les atterrissages, ça se fait toujours en douceur. Surtout à la FNAIM.

Merci quand même pour cette minute de bonne rigolade.

NB : on remarquera que les "pros" (de quoi, au fait ?) commencent à connaître Friggit, et qu'ils ont donc sans doute lu quelques blogs immobiliers. Un début d'angoisse devant la faible activité ?

Par Trodat
posté le 09 octobre à 13:35
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En toute objectivité, vous êtes naturellement un "pro" de quoi au juste ???

Par marrco91
posté le 08 octobre à 15:14
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Avec les professionnels, c'est toujours le moment d'acheter! lol

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