Logement : les pratiques illégales et abusives

Source : Planet.fr

Le 29/03/2011 - Maëlle Boudet

Vous êtes locataire d'un bien géré par une agence ? Méfiez-vous, vous pourriez être victime de pratiques illégales ou abusives. L'association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV) a dressé une liste de ces procédés très répandus. Planet.fr vous les révèle.

1. Location de logements : des abus réguliers

L'association CLCV (Consommation, logement et cadre de vie) avait déjà réalisé une enquête sur les abus des administrateurs de biens en 2006. La nouvelle enquête de 2010 visait à mesurer l'évolution des pratiques dans le milieu.

Mauvaise nouvelle, les administrateurs de biens, censés gérer les locations pour le compte des propriétaires, continuent à facturer illégalement certains actes au locataire. Mais, selon la loi, seuls les actes clairement définis par la loi peuvent faire l'objet de facturation au locataire, et seulement pour moitié (à égalité avec le propriétaire).

Facturations illégales et pratiques abusives

Les pratiques abusives restent aussi très souvent employées par les administrateurs de biens. Elles ne sont pas définies par la loi, mais par la Recommandation n°00-01 de la Commission des clauses abusives. Ces abus sont caractéristiques de fautes professionnelles pour les administrateurs.

L'association relève donc que les administrateurs de biens, déjà rémunérés par les propriétaires, puisent une autre ressource financière, indue, auprès des locataires.

Source : enquête de l'association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV), "Administrateurs de biens : des locataires continuellement ponctionnés en toute illégalité", 22 mars 2011.

2. La facturation des quittances de loyer : pratique illégale

La situation : Pour vous transmettre votre quittance de loyer, l'administrateur de bien vous réclame une certaine somme d'argent. Il peut ne vous faire payer que le timbre (0,53 euro), ou vous facturer l'envoi jusqu'à 3 euros. Vous pouvez même avoir à payer plus d'un euro pour consulter votre quittance sur Internet.

Attention, ce coût n'est en général pas présenté en tant que tel. Les administrateurs de biens rusent et parlent de "frais administratifs", de "frais annexes", ou incluent un service d'avis d'échéance dans votre contrat.

Pourquoi c'est illégal ? Cette pratique très courante chez les administrateurs de biens est totalement illégale. L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 (tendant à améliorer les rapports locatifs), modifiée le 13 juillet 2006, précise que le propriétaire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire. L'article 4 de la même loi explique même que toute clause du contrat prévoyant une rémunération pour la transmission de la quittance est réputée non écrite.

Que faire ? La clause étant réputée non écrite, vous pouvez ne pas la respecter sans passer par un tribunal.

Ce que souhaite la CLCV pour y remédier : Dans son enquête, la CLCV rappelle que, d'après un arrêté du 29 juin 1990, les agences sont obligées d'afficher visiblement et lisiblement les tarifs qu'elles pratiquent, ainsi que celui à qui incombe le paiement (propriétaire ou locataire). L'association souhaite en plus que soient précisés les frais qui ne peuvent jamais être imputés au locataire.

La CLCV demande également la création de sanctions à l'encontre des administrateurs de biens qui continuent d'utiliser ces pratiques : une amende, ou une sanction disciplinaire. Cette dernière hypothèse pourrait rapidement voir le jour avec un projet de loi, normalement étudié au Parlement au printemps 2011, qui prévoit la création d'une Commission régionale de contrôle.

3. Des frais pour l'établissement de l'état des lieux : pratique illégale

La situation : L'état des lieux d'entrée ou de sortie engendre des frais, pouvant aller de 40 à 100 euros, qui vous sont automatiquement imputés.

Pourquoi c'est illégal ?C'est une habitude, mais elle est illégale.L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 précise bien que les frais relatifs à l'état des lieux reviennent à celui qui en a fait la demande, locataire ou propriétaire (en général, c'est ce dernier qui souhaite un contrôle sur son bien). Ils ne peuvent en aucun cas revenir automatiquement au locataire. D'ailleurs, si une telle clause existe dans le contrat de location, elle est réputée non écrite, c'est-à-dire inexistante.

Un partage des frais est possible uniquement en cas de litige (exemple, une partie refuse d'effectuer l'état des lieux, divergence d'opinion quant à l'état du bien...) ou s'il est impossible au locataire et au propriétaire de dresser l'état des lieux.

Que faire ? La clause étant réputée non écrite, vous pouvez ne pas la respecter sans passer par un tribunal.

Ce que souhaite la CLCV pour y remédier : Dans son enquête, la CLCV rappelle que, d'après un arrêté du 29 juin 1990, les agences sont obligées d'afficher visiblement et lisiblement les tarifs qu'elles pratiquent, ainsi que celui à qui incombe le paiement (propriétaire ou locataire). L'association souhaite en plus que soient précisés les frais qui ne peuvent jamais être imputés au locataire.

La CLCV demande également la création de sanctions à l'encontre des administrateurs de biens qui continuent d'utiliser ces pratiques : une amende, ou une sanction disciplinaire. Cette dernière hypothèse pourrait rapidement voir le jour avec un projet de loi, normalement étudié au Parlement au printemps 2011, qui prévoit la création d'une Commission régionale de contrôle.

4. Des frais pour la clôture du compte : pratique illégale

La situation : Votre contrat de bail prend fin à la demande de votre propriétaire, mais votre agence vous facture des frais de clôture, pouvant aller jusqu'à 60 euros.

Pourquoi c'est illégal ? La clôture d'un bail est un acte d'administration. En conséquence, selon la loi du 6 juillet 1989, les frais ne peuvent être imputés au locataire, puisque ces frais de clôture n'apparaissent pas dans la liste exhaustive des frais qui peuvent être imputés au locataire.

Par ailleurs, rappelons que l'administrateur de biens est payé par le propriétaire pour effectuer tous ces actes d'administration.

Que faire ? La clause étant réputée non écrite, vous pouvez ne pas la respecter sans passer par un tribunal.

Ce que souhaite la CLCV pour y remédier : Dans son enquête, la CLCV rappelle que, d'après un arrêté du 29 juin 1990, les agences sont obligées d'afficher visiblement et lisiblement les tarifs qu'elles pratiquent, ainsi que celui à qui incombe le paiement (propriétaire ou locataire). L'association souhaite en plus que soient précisés les frais qui ne peuvent jamais être imputés au locataire.

La CLCV demande également la création de sanctions à l'encontre des administrateurs de biens qui continuent d'utiliser ces pratiques : une amende, ou une sanction disciplinaire. Cette dernière hypothèse pourrait rapidement voir le jour avec un projet de loi, normalement étudié au Parlement au printemps 2011, qui prévoit la création d'une Commission régionale de contrôle.

5. Des frais pour renouveler le bail : pratique illégale

La situation : Votre bail est simplement renouvelé, sans aucune modification, et on vous demande de régler des frais, pouvant aller jusqu'à 95 euros.

Pourquoi c'est illégal ? Les frais liés à la réalisation du bail ou à ses modifications sont partagés à égalité entre le locataire et le propriétaire. Mais dans cette situation, la reconduction du bail n'a demandé aucun travail à l'administrateur de biens.

La loi du 6 juillet 1989 ne précisant pas que des frais puissent être facturés dans cette situation, un gestionnaire locatif qui en ferait la demande se mettrait immédiatement dans l'illégalité.

Par ailleurs, ce renouvellement étant un acte d'administration du bien, il est couvert par les sommes que verse le propriétaire à l'administrateur de biens, chargé de gérer le logement.

Que faire ? La clause étant réputée non écrite, vous pouvez ne pas la respecter sans passer par un tribunal.

Ce que souhaite la CLCV pour y remédier : Dans son enquête, la CLCV rappelle que, d'après un arrêté du 29 juin 1990, les agences sont obligées d'afficher visiblement et lisiblement les tarifs qu'elles pratiquent, ainsi que celui à qui incombe le paiement (propriétaire ou locataire). L'association souhaite en plus que soient précisés les frais qui ne peuvent jamais être imputés au locataire.

La CLCV demande également la création de sanctions à l'encontre des administrateurs de biens qui continuent d'utiliser ces pratiques : une amende, ou une sanction disciplinaire. Cette dernière hypothèse pourrait rapidement voir le jour avec un projet de loi, normalement étudié au Parlement au printemps 2011, qui prévoit la création d'une Commission régionale de contrôle.

6. Le chèque de réservation d'un logement : pratique illégale

La situation :Avant de signer votre bail, on vous demande de signer un chèque dans le but de réserver le logement. En général, la somme correspond à un mois de loyer hors charges.

Si le propriétaire accepte votre dossier, la somme sera déduite des frais d'agence ou du montant du dépôt de garantie. Si le propriétaire rejette votre dossier, vous récupérez votre chèque de réservation, sans aucun dédommagement.

En revanche, si vous trouvez un autre logement entre la remise du chèque et la signature du bail, la somme déposée demeure entre les mains du propriétaire, en tant que "dédommagement". Vous devez donc être bien sûr(e) de souhaiter ce logement.

Pourquoi c'est illégal ? Cette pratique a commencé à apparaître au début des années 2000. Mais une loi du 5 mars 2007 est venue compléter l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, ajoutant le chèque de réservation aux pièces qu'un propriétaire ne peut pas demander au futur locataire.

Que faire ? La clause étant réputée non écrite, vous pouvez ne pas la respecter sans passer par un tribunal.

Ce que souhaite la CLCV pour y remédier : Dans son enquête, la CLCV rappelle que, d'après un arrêté du 29 juin 1990, les agences sont obligées d'afficher visiblement et lisiblement les tarifs qu'elles pratiquent, ainsi que celui à qui incombe le paiement (propriétaire ou locataire). L'association souhaite en plus que soient précisés les frais qui ne peuvent jamais être imputés au locataire.

La CLCV demande également la création de sanctions à l'encontre des administrateurs de biens qui continuent d'utiliser ces pratiques : une amende, ou une sanction disciplinaire. Cette dernière hypothèse pourrait rapidement voir le jour avec un projet de loi, normalement étudié au Parlement au printemps 2011, qui prévoit la création d'une Commission régionale de contrôle.

7. Les autres frais

La situation : Sur votre contrat de location, apparaissent des frais, appelés "frais de chancellerie", "relance", "relance assurance"...

Pourquoi c'est illégal ? Tous ces frais dont l'intitulé peut laisser perplexe sont le plus souvent des frais demandés illégalement par l'administrateur de biens.

Ainsi, les frais de chancellerie, qui représentent souvent de faibles sommes, correspondent la plupart du temps à une facturation de la quittance de loyer, légalement gratuite.

La mention "relance" fait souvent référence aux relances effectuées par recommandé que l'administrateur de biens facture au locataire de façon illégale (Article 4 de la loi du 6 juillet 1989).

La "relance assurance" quant à elle désigne le plus souvent la lettre envoyée au locataire lui demandant, pour la seconde fois, de fournir son attestation d'assurance pour le logement. Cette pratique est également illégale au regard de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Que faire ? La clause étant réputée non écrite, vous pouvez ne pas la respecter sans passer par un tribunal.

Ce que souhaite la CLCV pour y remédier : Dans son enquête, la CLCV rappelle que, d'après un arrêté du 29 juin 1990, les agences sont obligées d'afficher visiblement et lisiblement les tarifs qu'elles pratiquent, ainsi que celui à qui incombe le paiement (propriétaire ou locataire). L'association souhaite en plus que soient précisés les frais qui ne peuvent jamais être imputés au locataire.

La CLCV demande également la création de sanctions à l'encontre des administrateurs de biens qui continuent d'utiliser ces pratiques : une amende, ou une sanction disciplinaire. Cette dernière hypothèse pourrait rapidement voir le jour avec un projet de loi, normalement étudié au Parlement au printemps 2011, qui prévoit la création d'une Commission régionale de contrôle.

8. La minoration du montant des charges locatives : pratique abusive

La situation : Le montant des charges relatives à votre logement était assez bas pendant plusieurs années, malgré la régularisation annuelle obligatoire. Mais, subitement, quelques années plus tard, le montant explose de façon incompréhensible, allant parfois jusqu'à presque 400% d'augmentation !

Pourquoi c'est abusif ?C'est une pratique assez répandue chez les administrateurs de biens. Pour attirer les locataires, ils baissent volontairement le montant des charges locatives. Quelques années plus tard, ils procèdent à la régulation, réclamant un montant parfois considérable. Pourtant, une réévaluation annuelle (sur justificatifs) est obligatoire, comme le précise l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour se justifier, les agences avancent souvent le fait que le logement est neuf ou réhabilité, et qu'il leur est donc impossible d'évaluer justement le montant des charges. Cependant, n'oublions pas qu'il s'agit de professionnels, qui, même s'ils ne peuvent évaluer exactement le montant des charges, peuvent tout de même s'en faire une idée approximative.

Dans un arrêt du 29 octobre 2003, la Cour d'appel de Paris avait estimé que cette pratique ne permettait pas au locataire d'évaluer correctement ses frais locatifs, et que cette situation lui était préjudiciable.

Que faire ? Porter votre dossier devant un tribunal d'Instance.

Ce que souhaite la CLCV pour y remédier : La CLCV regrette que, malgré l'obligation faite de réguler annuellement le montant des charges, aucune sanction ne soit prévue pour punir un propriétaire qui s'y refuse. L'association souhaiterait que le propriétaire qui ne respecte pas la procédure de la réévaluation annuelle ne puisse pas réclamer le paiement d'une régulation ultérieurement.

La CLCV propose aussi qu'il devienne obligatoire à l'administrateur de biens de fournir au futur locataire une copie de la dernière quittance de loyer de l'ancien locataire (où figure montant du loyer et charges). Cette information permettrait au futur locataire de vérifier que le montant de ses propres charges n'est pas anormalement bas.

9. L'utilisation de la clause pénale : pratique abusive

La situation : Votre contrat prévoit que vous devez indemniser le propriétaire si vous payez votre loyer en retard (en général, une majoration de loyer de 10%), mais ne prévoit pas que vous puissiez bénéficier d'une indemnisation si votre propriétaire ne respecte pas ses engagements (par exemple, travaux réalisés en retard, dépôt de garantie rendu hors délai...)

Pourquoi c'est abusif ?En soit, la clause pénale ne pose pas de problème. Mais elle devient abusive dès lors qu'elle n'entraîne pas de réciprocité, ce qui est le cas de la quasi-totalité des contrats où elle apparaît. Ainsi, à chaque fois, le locataire est lésé par rapport au propriétaire.

Pour exemple, pour un retard de paiement sur un loyer de 500 euros, la majoration correspondant à la clause pénale pourra être de 50 euros aux frais du locataire. En revanche, si le propriétaire rend le dépôt de garantie avec trois mois de retard, le locataire ne peut prétendre qu'à 0,47 euro (indemnité calculée en fonction du taux d'intérêt légal : 0,38% en 2011).

Que faire ? Porter votre dossier devant un tribunal d'Instance.

Ce que souhaite la CLCV pour y remédier : L'association souhaiterait tout simplement que les clauses pénales deviennent systématiquement réciproques, prévoyant une indemnité pour le propriétaire et pour le locataire dès que l'une des parties ne respecte pas ses obligations. La CLCV désirerait que cette réciprocité soit imposée par la loi.

Source : enquête de l'association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV), "Administrateurs de biens : des locataires continuellement ponctionnés en toute illégalité", 22 mars 2011.

Le 29/03/2011 - Maëlle Boudet