Magazine Immobilier

Le juge doit préciser la date de la réception tacite

Publié le 28 juin 2011 par Christophe Buffet
Ainsi jugé par cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 28 octobre 2009), que la société civile immobilière X... (SCI) a entrepris la rénovation et l'aménagement d'un immeuble ; que les travaux ont été confiés à Mme Y..., assurée auprès de la société Axa ; que la SCI se plaignant de désordres et d'inachèvements, une expertise a été ordonnée ; qu'après dépôt du rapport, la SCI a assigné Mme Y... et la société Axa en indemnisation de ses préjudices ;Sur le premier moyen :Vu les articles 1792 et 1792-6 du code civil ;Attendu que pour dire que la société Axa devait sa garantie à Mme Y..., en application de la police multirisque artisan souscrite le 23 avril 1999 sous le n° 1119192604, au titre des désordres de nature décennale relevés dans l'immeuble de la SCI, et la condamner à payer à cette dernière la somme de 18 995, 16 euros, l'arrêt retient que la SCI a respecté les situations de travaux présentées par l'entreprise Y... en sorte qu'elle a toujours été à jour de ses règlements par rapport à la facturation émise, a pris possession de l'immeuble et que cette situation caractérise une réception tacite de l'ouvrage ;Qu'en statuant ainsi, sans préciser la date à laquelle cette réception tacite serait intervenue, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que la société Axa devait sa garantie à Mme Y..., en application de la police multirisque artisan souscrite le 23 avril 1999 sous le n° 1119192604, au titre des désordres de nature décennale relevés dans l'immeuble de la SCI et en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SCI la somme de 18 995, 16 euros, l'arrêt rendu le 28 octobre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;Condamne la SCI X... aux dépens ;Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Axa France IARD ;Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille onze.MOYENS ANNEXES au présent arrêtMoyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de la société Axa France IARDPREMIER MOYEN DE CASSATIONIl est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la société AXA devait sa garantie à Sandrine Y..., en application de la police multirisque artisan souscrite le 23 avril 1999 sous le n° 1119192604, au titre des désordres de nature décennale relevés dans l'immeuble de la SCI X..., et D'AVOIR condamné la société AXA en tant qu'assureur décennal de Sandrine Y... à payer à la SCI X... la somme de 18. 995, 16 € TTC ;AUX MOTIFS QUE « les documents produits aux débats démontrent que :- de ce que l'entreprise Y... a établi dès l'origine un échéancier des paiements par le maître de l'ouvrage prévoyant comme date du dernier règlement le 1er octobre 2004, il se déduit que les travaux convenus en mars 2004 étaient censés être terminés en fin septembre 2004 ; une attestation en ce sens confirme ce point, En janvier 2005, l'entreprise Y... (voir sa lettre du 20 janvier 2005) répondait aux critiques du maître de l'ouvrage, contestait le retard prétendu, soutenait que « les appartements sont terminés depuis un moment » et s'expliquait sur des détails de finition et d'équipement de l'immeuble, notamment en lien avec EDF,- dès novembre 2004 puis à nouveau en début 2005, la SCI X... a entrepris de louer les appartements en étages puis, à partir de 2006, le rez-de-chaussée commercial,- dès novembre 2004 (semaine. 48), la SCI X... a fait aménager une cuisine équipée puis a fait livrer des meubles,- le 10 janvier 2005, la SCI. X... a obtenu la certification de la conformité de l'immeuble à l'alimentation au gaz,- la SCI X..., même à admettre qu'elle n'a pas réglé l'intégralité du chantier tel qu'évalué a posteriori par M. Z..., a respecté les situations de travaux présentées par l'entreprise Y... en sorte qu'elle a toujours été à jour de ses règlements par rapport à la facturation émise,- si un constat d'huissier de justice a constaté l'abandon apparent du chantier le 8 mars 2005, M. Z... a été plus précis pour constater que le marché convenu avait été'exécuté à hauteur de 87 %. De ces éléments combinés, la cour retient que l'entreprise Y... a considéré que le chantier terminé en janvier 2005 et que la SCI X..., ayant réglé la facturation émise à son nom, a pris possession de l'immeuble sans objection du constructeur, lequel n'a plus émis de facture postérieurement : cette situation caractérise une réception tacite de l'ouvrage. Même à analyser les, désordres et malfaçons comme des réserves à la réception, il y a lieu de prendre en considération que Sandrine Y..., assignée en référé en mars 2005, n'a pas proposé de remédier aux problèmes dénoncés au constat du 8 mars 2005 dans des conditions qui auraient permis la levée des réserves. Ultérieurement, la mise en liquidation judiciaire de Sandrine Y... a rendu impossible tous travaux de réfection à envisager par l'entreprise Y.... Cette situation conduit à décider que les désordres et malfaçons relevés dans l'immeuble X... sont susceptibles d'entrer dans le champ de la garantie décennale due par l'entreprise Y..., couverte par la société Axa. Le rapport d'expertise de M. Z... ne fait l'objet d'aucune critique technique. Il peut donc servir de base utile pour trancher le présent procès. La plupart des désordres et malfaçons relevés par cet expert relèvent de la garantie décennale car l'immeuble est rendu impropre à sa destination il en est ainsi notamment des ouvrages suivants : * les escaliers intérieurs ne respectent pas les normes réglementaires, leur largeur n'est pas même conforme aux espaces qui avaient été réservés dans la maçonnerie, elle est encore moins compatible avec les exigences posées par la famille X... dont plusieurs enfants souffrent de handicap, ce qui était connu de l'entreprise Y... (rapport p. 19 et 20), * les tuyaux de chauffage sanitaire ayant été positionnés de façon erratique et sans relevé précis d'emplacement, l'expert M. Z... a constaté dès 2005 des fuites importantes. En principe, donc, la police Axa doit jouer. Il convient cependant d'examiner les contestations ponctuelles émises, quant au caractère décennal prétendu de certains désordres, par la société Axa :- gros oeuvre-problèmes sur linteaux du rez-de-chaussée (p. 10) : M. Z... n'a relevé qu'un désordre esthétique et la SCI X... ne cherche pas à démontrer qu'il se serait agi en réalité d'un désordre évolutif mettant enjeu la solidité de l'immeuble,- trappe d'accès au sous-sol et escalier d'accès à la cave (p. 12) : M. Z... caractérise que cet aménagement est en l'état impraticable en sorte qu'il est impropre à sa destination,- tableaux et linteaux des fenêtres (p. 14) : il s'agit d'un désordre généralisé, l'entreprise Y... ayant mal pris les cotes des fenêtres à poser puis ayant, sur douze fenêtres, aménagé une ouverture de dimensions erronées, ce qui l'a amenée à réaliser des calfeutrements de mortier de dimensions et d'épaisseur variables : ce remède « de. bricolage » rnis en oeuvre systématiquement par l'entreprise Y... conduit à considérer qu'à terme bref et certain ces ouvrages perdront leur solidité et leur étanchéité à l'air ou à l'eau en sorte que le désordre est décennal,- porte de chaufferie (p. 18) : l'entreprise Y... a posé en extérieur une porte qui ne peut supporter les contraintes climatiques en sorte qu'elle est à terme bref et certain condamnée à perdre toute solidité : le désordre est décennal,- défaillances de l'installation électrique (p. 28) : en l'état constaté par M. Z..., l'installation électrique n'est pas utilisable correctement et en sécurité : il s'agit dès lors d'un désordre décennal, garanti par la société Axa en ce que, aux conditions particulières de la police multirisque artisan souscrite par Sandrine Y..., l'activité « électricité basse et moyenne tension » a été déclarée,- moins values pour une porte palière mal positionnée et deux châssis d'occasion (p. 31) : rien ne permet de considérer que ces problèmes affectent la solidité de l'immeuble ou le rendraient impropre à sa destination. En considération des chiffres déterminés par M. Z..., des désordres retenus comme de nature décennale, de la nécessaire exclusion du désordre seulement esthétique et des moins-values non de nature décennale (en tout le chiffre de : 810 + 1. 200 + 350 = 2. 360, 00 €) et du solde restant dû à l'entreprise Y... (14. 976, 03 €), la société Axa doit sa garantie à l'entreprise Y... pour le chiffre de : 36. 331, 19 – 2. 360, 00 – 14. 976, 03 = 18. 995, 16 € TTC » ;

1° ALORS, D'UNE PART, QUE la prise de possession de l'immeuble ne caractérise la réception de l'ouvrage que si elle manifeste de manière non équivoque la volonté du maître de l'ouvrage d'agréer les travaux ; que si la réception tacite de l'ouvrage n'est pas subordonnée à l'achèvement des travaux, encore est-il nécessaire pour qu'elle puisse être prononcée que l'ouvrage soit en état d'être utilisé conformément à sa destination ; que la compagnie AXA se prévalaient dans ses conclusions d'appel du rapport de l'expert qui stigmatisait le caractère inutilisable de l'immeuble en l'état, eu égard aux graves malfaçons dont il était affecté (notamment défauts de l'installation électrique, inaccessibilité de certaines parties de l'immeuble, impropriété à sa destination de la salle de bains de l'appartement de Madame X...) ; qu'en jugeant que l'immeuble avait fait l'objet d'une réception tacite de la part de la SCI X..., sans constater que l'immeuble comportait l'ensemble des éléments permettant une utilisation conforme à sa destination et était en l'état d'être reçu, la Cour d'appel, qui relève par ailleurs que les travaux n'avaient été exécutés qu'à hauteur de 87 %, que le maître de l'ouvrage restait devoir une somme de 14. 976, 03 € à l'entrepreneur, et que l'ouvrage était affecté de nombreuses malfaçons constatées par un huissier mandaté par le maître d'ouvrage, lequel huissier avait constaté « l'abandon apparent » du chantier, s'est déterminée par des considérations impropres à caractériser une réception, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-6 du code civil.2° ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE, QUE saisis d'une demande tendant à voir constater la réception tacite d'un ouvrage, les juges du fond doivent fixer la date de celle-ci afin que soit fixé le point de départ des effets juridiques qui y sont attachés ; qu'en jugeant qu'il résultait des éléments de fait de l'espèce une réception tacite de l'ouvrage, sans préciser la date à laquelle celle-ci serait intervenue, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-6 du code civil.SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la société AXA devait sa garantie à Sandrine Y..., en application de la police multirisque artisan souscrite le 23 avril 1999 sous le n° 1119192604, des désordres de nature décennale relevés dans l'immeuble de la SCI X..., et D'AVOIR condamné la société AXA en tant qu'assureur décennal de Sandrine Y... à payer à la SCI X... la somme de 18. 995, 16 € TTC ;AUX MOTIFS QUE « les documents produits aux débats démontrent que :- de ce que l'entreprise Y... a établi dès l'origine un échéancier des paiements par le maître de l'ouvrage prévoyant comme date du dernier règlement le 1er octobre 2004, il se déduit que les travaux convenus en mars 2004 étaient censés être terminés en fin septembre 2004 ; une attestation en ce sens confirme ce point. En janvier 2005, l'entreprise Y... (voir sa lettre du 20 janvier 2005) répondait aux critiques du maître de l'ouvrage, contestait le retard prétendu, soutenait que « les appartements sont terminés depuis un moment » et s'expliquait sur des détails de finition et d'équipement de l'immeuble, notamment en lien avec EDF,- dès novembre 2004 puis à nouveau en début 2005, la SCI X... a entrepris de louer les appartements en étages puis, à partir de 2006, le rez-de-chaussée commercial,- dès novembre 2004 (semaine. 48), la SCI X... a fait aménager une cuisine équipée puis a fait livrer des meubles,- le 10 janvier 2005, la SCI. X... a obtenu la certification de la conformité de l'immeuble à l'alimentation au gaz,- la SCI X..., même à admettre qu'elle n'a pas réglé l'intégralité du chantier tel qu'évalué a posteriori par M. Z..., a respecté les situations de travaux présentées par l'entreprise Y... en sorte qu'elle a toujours été à jour de ses règlements par rapport à la facturation émise,- si un constat d'huissier de justice a constaté l'abandon apparent du chantier le 8 mars 2005, M. Z... a été plus précis pour constater que le marché convenu avait été'exécuté à hauteur de 87 %. De ces éléments combinés, la cour retient que l'entreprise Y... a considéré que le chantier terminé en janvier 2005 et que la SCI X..., ayant réglé la facturation émise à son nom, a pris possession de l'immeuble sans objection du constructeur, lequel n'a plus émis de facture postérieurement : cette situation caractérise une réception tacite de l'ouvrage. Même à analyser les, désordres et malfaçons comme des réserves à la réception, il y a lieu de prendre en considération que Sandrine Y..., assignée en référé en mars 2005, n'a pas proposé de remédier aux problèmes dénoncés au constat du 8 mars 2005 dans des conditions qui auraient permis la levée des réserves. Ultérieurement, la mise en liquidation judiciaire de Sandrine Y... a rendu impossible tous travaux de réfection à envisager par l'entreprise Y.... Cette situation conduit à décider que les désordres et malfaçons relevés dans l'immeuble X... sont susceptibles d'entrer dans le champ de la garantie décennale due par l'entreprise Y..., couverte par la société Axa. Le rapport d'expertise de M. Z... ne fait l'objet d'aucune critique technique. Il peut donc servir de base utile pour trancher le présent procès. La plupart des désordres et malfaçons relevés par cet expert relèvent de la garantie décennale car l'immeuble est rendu impropre à sa destination il en est ainsi notamment des ouvrages suivants : * les escaliers intérieurs ne respectent pas les normes réglementaires, leur largeur n'est pas même conforme aux espaces qui avaient été réservés dans la maçonnerie, elle est encore moins compatible avec les exigences posées par la famille X... dont plusieurs enfants souffrent de handicap, ce qui était connu de l'entreprise Y... (rapport p. 19 et 20), * les tuyaux de chauffage sanitaire ayant été positionnés de façon erratique et sans relevé précis d'emplacement, l'expert M. Z... a constaté dès 2005 des fuites importantes. En principe, donc, la police Axa doit jouer. Il convient cependant d'examiner les contestations ponctuelles émises, quant au caractère décennal prétendu de certains désordres, par la société Axa :- gros oeuvre-problèmes sur linteaux du rez-de-chaussée (p. 10) : M. Z... n'a relevé qu'un désordre esthétique et la SCI X... ne cherche pas à démontrer qu'il se serait agi en réalité d'un désordre évolutif mettant enjeu la solidité de l'immeuble,- trappe d'accès au sous-sol et escalier d'accès à la cave (p. 12) : M. Z... caractérise que cet aménagement est en l'état impraticable en sorte qu'il est impropre à sa destination,- tableaux et linteaux des fenêtres (p. 14) : il s'agit d'un désordre généralisé, l'entreprise Y... ayant mal pris les cotes des fenêtres à poser puis ayant, sur douze fenêtres, aménagé une ouverture de dimensions erronées, ce qui l'a amenée à réaliser des calfeutrements de mortier de dimensions et d'épaisseur variables : ce remède « de. bricolage » rnis en oeuvre systématiquement par l'entreprise Y... conduit à considérer qu'à terme bref et certain ces ouvrages perdront leur solidité et leur étanchéité à l'air ou à l'eau en sorte que le désordre est décennal,- porte de chaufferie (p. 18) : l'entreprise Y... a posé en extérieur une porte qui ne peut supporter les contraintes climatiques en sorte qu'elle est à terme bref et certain condamnée à perdre toute solidité : le désordre est décennal,- défaillances de l'installation électrique (p. 28) : en l'état constaté par M. Z..., l'installation électrique n'est pas utilisable correctement et en sécurité : il s'agit dès lors d'un désordre décennal, garanti par la société Axa en ce que, aux conditions particulières de la police multirisque artisan souscrite par Sandrine Y..., l'activité « électricité basse et moyenne tension » a été déclarée,- moins values pour une porte palière mal positionnée et deux châssis d'occasion (p. 31) : rien ne permet de considérer que ces problèmes affectent la solidité de l'immeuble ou le rendraient impropre à sa destination. En considération des chiffres déterminés par M. Z..., des désordres retenus comme de nature décennale, de la nécessaire exclusion du désordre seulement esthétique et des moins-values non de nature décennale (en tout le chiffre de : 810 + 1. 200 + 350 = 2. 360, 00 €) et du solde restant dû à l'entreprise Y... (14. 976, 03 €), la société Axa doit sa garantie à l'entreprise Y... pour le chiffre de : 36. 331, 19 – 2. 360, 00 – 14. 976, 03 = 18. 995, 16 € TTC » ;
1° ALORS QUE sont exclus de la garantie décennale les dommages réservés à la réception, lesquels ne peuvent être réparés qu'au titre de la garantie de parfait achèvement ou de la responsabilité contractuelle de droit commun ; qu'il n'en va autrement que si les désordres réservés se sont par la suite aggravés ; qu'en jugeant que le fait que la SCI X... ait fait dresser un procès-verbal de constat de désordres le 8 mars 2005, à supposer qu'il puisse s'analyser en la formulation de réserves à la réception, ne privait pas les désordres de leur caractère décennal, au motif inopérant que l'entrepreneur n'avait pas proposé de remédier à ces désordres dans des conditions ayant permis la levée des réserves, la Cour d'appel, a violé les articles 1792 et 1792-6 du code civil ;2° ALORS QUE la Cour d'Appel qui énonce que le procès-verbal de constat de désordres et de malfaçons établi par le maître de l'ouvrage en mars 2005 pouvait s'analyser en des réserves à la réception et qui s'abstient de se prononcer à ce sujet, comme elle y était invitée, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-6 du code civil ;3° ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE les désordres apparents à la réception n'ayant pas fait l'objet de réserves ne sont pas couverts par la garantie décennale du constructeur ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi que l'y invitaient les conclusions d'appel de la compagnie AXA, si les désordres litigieux n'étaient pas apparents à la réception et en conséquence, exclus du champ d'application de la garantie décennale, la Cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-6 du code civil."

Vous pourriez être intéressé par :

Retour à La Une de Logo Paperblog

Ces articles peuvent vous intéresser :

A propos de l’auteur


Christophe Buffet 5763 partages Voir son profil
Voir son blog

l'auteur n'a pas encore renseigné son compte l'auteur n'a pas encore renseigné son compte l'auteur n'a pas encore renseigné son compte

Magazine