Acheter Son Bien Immobilier Pendant les Fêtes de Fin d’Année…

Faut-ilréaliser son achat immobilier pendant les fêtes de fin d’année, et ainsi sefaire le plus beau des cadeaux de noël, ou remettre à plus tard sur l’année2012 son projet d’accession à la propriété ?L’ensembledes spécialistes nous prédisent des perspectives économiques pour l’année 2012,compliquées et bien incertaines. L’immobilier, avec son cortège de modificationsfiscales et fluctuations des taux d’emprunts, n’échappera pas à la règle.
Attendrela fin de la Crise ... ?
Alors,est-il utile de se joindre à la morosité ambiante devenue le sport national, oubien, de manière plus pertinente, d’analyser l’évolution possible desconditions d’accession à la propriété ?  En effet, faut-il pour s’engager dans l’achatd’un bien immobilier attendre la fin de nos déficits, que notre balance ducommerce soit positive, que les perspectives d’augmentation de salaires dépassentle taux d’inflation et que notre taux de croissance soit à deux chiffres !?Autant le dire, que dans cette perspective, si vous avez le statut de locataire,vous risquez de le rester encore pour un certain temps. Quant auxpropriétaires, dans l’obligation de vendre leur bien pour en acquérir unnouveau, ne planifiez pas trop vite votre déménagement…
Essayonsd’y voir Clair…
Onconstate que grâce à la nouvelle baisse des taux directeurs de la BCE, surl’initiative du nouveau directeur Mario Draghi, les organismes prêteurs n’ont pasdans l’ensemble, augmenté leurs taux sur les crédits immobiliers, qui restenten l’état, très attractifs. Néanmoins,à court et moyen terme, il est prévu que les banques devant faire face à lacrise économique, se trouvent dans l’obligation de recapitaliser. Pour réalisercette opération, les banques devront réinvestir des fonds propres mais aussiles bénéfices réalisés. Or, pour réaliser des bénéfices suffisant, voire plus conséquents,les banques n’auront pas d’autres remèdes que d’augmenter leur marge. Cela setraduira inéluctablement, par une augmentation des taux sur les crédits proposésaux consommateurs.L’Augmentationdes Taux…
Danscette perspective d’un crédit encore actuellement bon marché, les spécialistesmisent pour 2012, sur l’évolution graduelle d’une augmentation des taux au 1^ersemestre, et d’une hausse plus forte sur le deuxième.Lesconséquences pour les emprunteurs seront qu’à remboursement égal, ilsdisposeront d’une enveloppe financière moins importante, voire suivantaugmentation des taux, bien plus faible.
LaBaisse des Prix….
Biensûr, certains pourront toujours espérer une éventuelle baisse du prix del’immobilier. Quelques spécialistes par ailleurs dans la ligné de Nostradamus,n’hésitent pas à prévoir une baisse pouvant aller de 10 à 15 %.
LesPerspectives.
Vraisemblablement,comme lors de toute période de crise économique,  les prix de l’immobilier auront tendance  à s’ajuster suivant les conditions régionalesdu marché. Ainsi, sans être devin, on imagine facilement que dans les régionsdisposant de plus d’offres de biens que de demandes, la tendance à la baisse desprix sera plus importante et pourrait, pourquoi pas, être de l’ordre de 20%.Dansd’autres régions ou l’offre et la demande s’équilibrent, il ne serait pasinenvisageable que les prix se négocient vers une baisse de 10 à 15%, suivantle type de biens.  Maisprévoir un écroulement des prix du marché dans les grandes agglomérations, villes,et région telle que l’île de France, ou l’offre des biens immobiliers est inférieure à lademande, serait bien hasardeux ! Il est toutefois raisonnable d’envisagersuivant le type de bien, une baisse des prix de l’ordre de 10%.
Siles Prix Baissent, à qui cela Profite…..
Dansl’hypothèse conjoncturelle d’une baisse des prix de l’immobilier à appréhender,comme indiqué ci-dessus, de manière différente d’une région à l’autre,  qui seraient les gagnants de cette nouvellesituation ? Revisitonsles deux catégories principales d’acheteurs :

• Les propriétairesdevant vendre leur bien pour en acquérir un nouveau :

Lalogique du marché voudrait que s’ils achètent moins cher leur futur bien, ils revendentle leur dans les mêmes conditions. Alors à terme, serait-ce pour les acheteurs uneopération à valeur neutre  qui ne justifierait en aucun cas de faire tantde bruit et d’écrits pour si peu de choses?Passûr du tout ! En effet, il faudra prendre en considération l’augmentationdes taux prévus sur l’année 2012.  Et là,les conséquences pourraient être plus importantes qu’il n’y paraît. En effet,pour rappel, les conditions d’emprunt sont généralement établies sur la base de30 % des revenus de l’emprunteur. Or, si les taux à la période de demande definancement se trouvent augmentés de 1 à 2%,   lasomme disponible à emprunter pour réaliser son acquisition sera nettementinférieure, l’argent étant devenu plus cher. Et comble de tout, pour le mêmeremboursement. Dece fait, dans la position d’acheteur, il faudra tenir compte d’une capacitéd’achat moins importante, et d’un bien en rapport.Toutcela sans compter les intérêts d’emprunts supérieurs, à rembourser surl’ensemble de son crédit.D’autrepart, lors d’une revente et acquisition d’un bien et afin de mener de concertl’ensemble de l’opération, il est courant de faire appel au Prêt relais.Or,les conditions d’accès de ce type de crédit font l’objet, de la part des établissementsprêteurs, d’un net durcissement de leurs critères d’acceptations, qu’il estprévisible de voir s’amplifier sur 2012. Les effets de telles mesures aurontpour conséquence la non possibilité pour certains propriétaires, sauf àrepasser par la case locataire, de financer leur opération.Enrésumé, une opération quasi neutre dictée par les conditions du marché, soit labaisse de son prix de vente et celle des biens possibles à acquérir. Maisattention ! Grand danger sur la possibilité d’être très sérieusementpénalisé fonction de l’augmentation des taux d’intérêt d’emprunt, diminuant ainsi,pour le même remboursement, sa capacité d’emprunt, et donc le choix du bien àacquérir.

• Et pour lesPrimo-Accédants ? :

Est-quela baisse des prix annoncée compensera la somme des difficultés que rencontrentles primo-accédants pour accéder à la propriété ? Il y a là, matière às’interroger !Eneffet en temps de crise, même si cela peut paraître injuste, voireéconomiquement suspicieux, puisque justifié pour réaliser des économies, lesfuturs acquéreurs ont dû enregistrer quelques bonnes nouvelles….Eneffet, venant d’être votée, la nouvelle réforme ne s’intitulant sûrement pas« tous propriétaires » voit la suppression du prêt à taux zéro pourles biens anciens sans travaux. Néanmoins,le prêt à taux zéro, après contestation des professionnels, a été sauvé et restesur toutes les zones, disponible pour les acquisitions de bien neuf.D’autrepart, les bonnes nouvelles n’arrivant jamais seules, il est déjà observé untrès net durcissement des établissements prêteurs sur les conditions d’accès aufinancement des primo-accédants. Les banques, ne trouvant plus assez rentableles prêts sur 30 ans, ne désirent plus en proposer. De même, désirantsélectionner leur clientèle, un grand nombre d’établissements refusentdorénavant les acquéreurs ne disposant pas, d’au minimum 10% d’apport.Alors,10, 20 ou 30% de baisse sur les prix des biens immobiliers importent peu pourle plus grand nombre qui ne dispose pas d’un apport suffisant, et se voit denouveau sur une période indéterminée, privé de la possibilité d’accéder à lapropriété.Pourles autres, se trouvant encore dans le cadre des critères de nos chèresbanques, attendre la baisse des prix pour s’engager, c’est prendre le risqued’être à la fois victime d’une augmentation des taux, diminuant d’autant leurcapacité d’achat, avec en prime, pour épée de Damoclès des conditions d’accèsau crédit pouvant encore être renforcées…
Avos calculatrices et bon mal de tête…
Alors,pour tous ceux en situation de devenir propriétaires, nous vous souhaitonsbonne chance dans le calcul de vos hypothèses, entre celle correspondant à acheterdès maintenant, ou celle, d’attendre et de prendre le risque d’une situation àvenir plus qu’incertaine.A  bien y réfléchir, renseignez-vous pendant lapériode des fêtes de fin d’année sur la possibilité d’offrir à votre petitefamille le plus beau des cadeaux de Noël… Ah ! J’oubliais, bonne fête de fin d’année…