Immobilier : faut-il craindre un krash ?

Invariablement l’économiste Jacques Friggit fait un lien entre l’évolution des prix des logements et celle des revenus des acheteurs

 Le striptease du gouvernement n’y fait rien. Vous me confiez vos inquiétudes sur l’évolution du marché de l’immobilier résidentiel. En tant que propriétaire, vous craignez que toute baisse des prix de l’immobilier réduise votre patrimoine et par conséquent vous appauvrisse.

Pour tenter de cerner la situation sur ce secteur constitué de micro-marchés, je me penche sur les dernières analyses de Jacques Friggit.

Du troisième au quatrième trimestre 2012, l’indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage rebondit légèrement. Explication : le revenu disponible par ménage a diminué plus vite que l’indice du prix des logements.

Deux scénarios de baisse des prix

Depuis de nombreuses années, l’économiste table sur une correction du marché de l’immobilier résidentiel en France, qui ferait revenir le ratio prix/revenu vers son « tunnel historique », sur la base de deux schémas :

- un scénario rapide pouvant entraîner par exemple, par une baisse des prix de l’ordre de 35% en 5 à 8 ans,

- un scénario lent pouvant se caractériser par une stagnation des prix sur 15 à 20 ans.

Immobilier en France : retour aux prix de 2008

Dans quelle situation nous sommes actuellement sur le plan national ? « Depuis cinq ans, au-delà de leurs fluctuations, les prix des logements anciens sur la France n’ont pas bougé en euros courants, ce qui a correspondu à un scénario lent » souligne Jacques Friggit. Pour preuve, l’indice Insee Notaires du prix des logements en France du 4ième trimestre 2012 se trouve au même niveau que celui du 1^er trimestre 2008. Un bémol toutefois : en région parisienne, les actuels prix de l’immobilier ancien demeurent supérieurs à ceux de 2008!

Reste à savoir si au niveau national, le scénario lent va se poursuivre ou si on va passer à un scénario rapide. Pour Jacques Friggit « un scénario rapide est plus probable qu’un scénario lent, que l’on ne saurait cependant écarter ».

L’exemple américain

Outre- Altantique, Robert Shiller, un économiste régulièrement « nobelisable », travaille à l’instar de Jacques Friggit sur l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel à long terme. A côté de son indice baptisé « l’indice Case-Shiller », il en existe un autre, publié cette fois par la FHFA (Federal Housing France Agency), organisme paragouvernemental.  « Si chacun de ces deux indices a ses qualités et ses défauts, celui de la  FHFA est d’une manière générale moins volatil que l’indice Case-Shiller.  L’un comme l’autre sont aujourd’hui revenus dans leur “tunnel historique » poursuit Jacques Friggit.

Le dernier indice FHFA connu (portant sur la période de 3 mois novembre 2012-janvier 2013) est inférieur de 14% à son maximum, atteint au 1^er trimestre 2007. Quant  à l’indice Case-Shiller, il accuse une baisse de 29% par rapport son plus atteint au 1^er trimestre 2006.

Aux Etats-Unis, contrairement à ce qu’on observe en France, le prix des logements rapporté au revenu par ménage est revenu dans son « tunnel historique ».