Pourquoi je viens de signer une promesse de vente !

Pff.... Ça y est, c'est fait, je viens de signer une promesse de vente à l'achat. Je cherchais un nouveau logement et l'idée d'une location ne me plaisait pas du tout....
J'avoue que je n'ai pas forcément pris le temps de beaucoup réfléchir avant de prendre ma décision, ce qui est un comble, car j'ai écrit une trentaine d'articles sur ce site sur le sujet immobilier. Je peux même dire que je n'ai pas vraiment appliqué les conseils que j'ai prodigués... Faites ce que je dis, pas ce que je fais...
  Je serai bientôt propriétaire dans le XIIIeme à paris d'un 27 mètre carré (je donnerai plus de détail sur l'opération un peu plus loin).
Si vous avez un peu suivi mon parcours, vous aurez noté que depuis 2012, je suis baissier sur le prix de l'immobilier, et que je trouve que les niveaux de prix actuels ne peuvent se maintenir indéfiniment.
Encore faut-il comprendre les nuances que j'apporte à ce jugement basé sur les tunnels de Friggit. En effet, les travaux de l'économiste Jaques Friggit, sur lesquels je me base, sont souvent mal compris.
Ce n'est pas les prix immobilier que friggit analyse ! C'est le rapport entre les prix de l'immobilier et les revenus des ménages. Si les revenus des ménages augmentent, le ratio étudié par Friggit baisse, sans que les prix eux aient à baisser en parallèle. Or le revenu des ménages, lui, est soumis aux forces de l'inflation et de la mondialisation qui le font fluctuer au fil des années.
Si je vois bien les prix baisser dans les années à venir, la demande immobilière et l'inflation devraient reprendre après cette baisse initiale. 
En gros: Nous sommes actuellement à un palier du ratio prix/revenus, nous allons certainement descendre vers un palier plus bas(baisse du ratio prix/revenus). Ce qui va d'abord se manifester par une baisse des prix modérée, mais celle-ci ne se poursuivra sur le long terme que si certaines conditions sont réunies: Baisse de la demande et stagnation de l'inflation et des revenus.
Je ne crois pas à ces deux hypothèses. L'inflation qui est restée modérée pour l'instant va rapidement revenir (voir l'analyse de Paul Krugman sur le sujet), et la demande pour l'immobilier de logement ou d'investissement restera forte.
Tout cela pour dire, je continue de penser que les prix vont baisser sur les 5 ans à venir, mais je pense qu'il remontrons par la suite... Ce qui veut dire que le moment d'acheter n'est pas idéal, mais que dans une optique long terme, acheter n'est pas abhérent.

 Le détail de mon opération

Donc, le logement que j’achète est situé à Paris XIII entre la station de métro Olympiades et bibliothèque François Mitterrand. Il s'agit d'un bâtiment ancien, dans une petite copropriété des années 1900. La hauteur sous plafond est de plus de 3 mètres, un des rares avantages de l'ancien....
L'appartement est un tout petit deux-pièces, au rez-de-chaussée, donnant sur une cour pavée protégée par un digicode.
Il est estimé à 27,40 m2 en loi Carrez, et l'offre que j'ai faite est à 210 000 euros, dont 17 000 euros de frais d'agences, soit 193 000 euros net vendeur. Selon le site meilleurAgents.com qui permet de voir les prix des dernières transaction propriété par propriété, le prix moyen au m2 de la rue est de 7 221 €/m2. Pour la propriété que j’achète, ce prix est situé entre 7300 et 7900 euros le m2. Mon offre se place à 7660 euros le m2.
Au vu de sa surface, ce bien pourrait être loué entre 700 et 1000 euros suivant les travaux d'embellissement qui seront fait pour le mettre en valeur, sachant qu'il nécessite un bon rafraichissement dans l'immédiat. La rentabilité locative brute serait varierai donc entre 4% et 5,7 %.
Je financerai cette opération par 155 000 euros de prêt (entre les mains de la CAFPI pour l'instant) et 70 000 euros d'apport.
Le niveau de charges, que je ne connais pas encore avec certitude est très bas. Le chauffage n'est pas centralisé, il n'y a pas d’ascenseur, et de toute façon je suis au rez-de-chaussée :-)...

Ma vision du futur

Comme je l'ai dit un peu plus haut, je n'attends pas de mon logement qu'il prenne de la valeur dans les années à venir. Je pense par contre qu'il pourra devenir extrêmement attrayant, voire même irrésistible à la revente ou à la location, si les travaux de décoration adéquats sont entrepris....Dans un premier temps, ce que j'attendrais de mon logement, c'est qu'il me... loge: Pas de loyers !Comme je suis déjà propriétaire d'un logement sur paris, ma capacité d'emprunt sera affecté par deux prêts de 800 euros environs. Néanmoins, le prêt principal de mon premier bien, arrive à échéance en 2018. A ce moment, il me sera à nouveau possible de dégager de la capacité d'endettement, et de rempiler, en mettant ce nouveau 2 pièce en location, avec un nouvel achat immobilier, si tel est mon souhait.