Le non-paiement de loyers: ingrédient seulement potentiel d'une confusion des patrimoines

Le défaut de paiement des loyers par un locataire à son bailleur peut être retenu au soutien de a constatation d'une confusion patrimoniale entre les deux protagonistes, dès lors que ce non-paiement constitue bien une relation financière anormale comme étant dénuée de contrepartie et que l'inertie du bailleur dans le recouvrement de ses créances procède d'une volonté réitérée et systématique.

Dans la seconde catégorie, on peut citer, à titre purement illustratif, un arrêt du 15 février 2000 selon lequel la seule constatation du défaut de paiement des loyers [...] et de m'abstention de la SCI de poursuivre le recouvrement de la créance n'était pas de nature à révéler [la confusion de patrimoine], ou plus récents, deux arrêts de 2012 considérant comme impropre à caractériser la confusion des patrimoines le fait pour une SARL de laisser plus de trois ans de moyers impayés et pour la SCI bailleur de ne pas réagir promptement à cette défaillance (voir Cass. Com, 10 mai 2012, pourvoi n° 11-17413, et Cass. Com., 21 février 2012, pourvoi n° 10-27907).

L'arrêt du 8 janvier 2013 se range, quant à lui, dans la première catégorie. La Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir retenu la confusion des patrimoines en considérant la volonté réitérée et systématique dont procède l'abstention du bailleur de recouvrer un arriéré de sept années de loyers ou d'obtenir la résiliation du bail, et en constatant que le bénéfice ainsi procuré à la SARL était dénué de contrepartie. La haute cour conclut (...) par ces constatations et appréciations caractérisant des relations financières anormales entre la SARL et la SCI, constitutives d'une confusion des patrimoines, la Cour d'appel, qui ne s'est pas bornée à relever le défaut de paiement des loyers par la SARL, a légalement justifié sa décision.

Le second élément est plus difficile à appréhender au regard des affirmations de la doctrine jurisprudentielle de la Cour de cassation. Il impose en effet de remettre en cause le postulat selon lequel les relations financières anormales seraient, au sens strict, un critère de confusion patrimoniale. En effet, si tel était le cas, la seule qualification du non-paiement des loyers de relation financière anormale devrait suffire à justifier le prononcé de l'extension, comme promettant, à elle seule, de caractériser la confusion des patrimoines. Or, l'étude des jurisprudences contradictoires évoquées démontre qu'en présence d'impayés pouvant bien être qualifiés de relations financières anormales, les juges, tantôt retiennent la confusion des patrimoines, tantôt la rejettent. Voilà déjà plusieurs années, nous relevions cette apparente incohérence pour en déduire qu'elle ne pouvait que démontrer, en réalité, les relations financières anormales ne constituent pas un véritable critère de confusion patrimoniale. Le critère doit être recherché au-delà, dans une circonstance que les relations financières ne participeraient pa, el cas échéant, qu'à établir. En approuvant les juges du fond d'avoir retenu que l'abstention du bailleur impayé procède d'une volonté réitérée et systématique, pour en déduire l'existence d'une confusion des patrimoines, la Cour de cassation suggère clairement cette situation. Reste cependant à définir le critère. Un auteur propose de retenir le caractère manifestement excessif des impayés. Nous nous rangeons à l'avis que cet élément est déterminant, tout en pensant que la question de l'identification du critère recherché et, ainsi, celle de la définition de la confusion patrimoniale, ne s'en trouve que déplacées. L'important à retenir de cet arrêt du 8 janvier 2013 est surtout que les impayés de loyers ne pourront constituer un indice, et seulement un indice, de confusion patrimoniale que si, anormaux, ils sont en outre suffisamment significatifs pour permettre d'établir que les personnes ont mélangé leurs patrimoines dans des proportions qui ne permettent plus raisonnablement de les traiter séparément.

Cass. Commerciale, 8 janvier 2013, pouvoir n° 11-30640 (SCI 140 rue d'Estienne d'Orves c/SARL Jenny'k, F-D (rejet pourvoi c/CA Versailles, 21 juillet 2011).