Conseil municipal (suite)

Au cours du dernier conseil municipal du 14 janvier 2014 , une maison située Rue Rompe-Cul a été préemptée par la municipalité d'Ampus. Pour être bien au courant de l'affaire ,
♦je vous invite à lire l'article rédigé par M. Luc Chevalier , conseiller municipal , article à lire sur son blog " Ampus en action". ou ci-dessous :

[...]-2) Préemption d'une partie de l'immeuble situé Rue Rompecul.

"L'idée de faire des logements sociaux est une bonne idée en soi et permet également de ne pas voir une ruine sur la place au centre du village mais cette opération est précipitée sous le prétexte que le droit de préemption ne peut s'exercer que dans le délai d'un mois.

Ce bien a été mis aux enchères avec une mise à prix de 60000€. Les enchères ont été désertes.

Il faut dire que le bien, que j'ai visité, est en copropriété et dans un état de délabrement. Le coût des travaux a été estimé à 235000€ HT. Cela n'intéresse aucun investisseur privé.

Il est à prévoir que la banque qui est devenue propriétaire va chercher à se débarrasser de ce bien le plus rapidement possible pour éviter d'avoir des frais supplémentaires sur quelque chose difficilement vendable et qui ne prendra pas de plus-value.

Alors pourquoi se précipiter ?

- Lorsque le délai du droit de préemption sera expiré, il sera toujours temps de négocier ce bien directement auprès de la banque à un prix nettement inférieur.

- Certains travaux relèvent de la copropriété et il semblerait qu'un copropriétaire ait des difficultés pour supporter les charges. Aussi, Monsieur le Maire a déjà décidé de prendre un avocat. La procédure ne sera pas gratuite. Alors pourquoi ne pas laisser la banque régler ce problème avant de se porter acquéreur ?

- Si ce bien devait être vendu à un tiers, il serait toujours possible de faire jouer de nouveau le droit de préemption.

-Il faudrait mettre ce temps à profit pour élaborer un projet global justifiant ce type d'opération en tenant compte des besoins de la commune et d'une politique cohérente en matière sociale.

Pour ces raisons, j'ai voté contre cette délibération.

Un autre conseiller municipal s'est abstenu, en considérant à juste titre que cette situation compliquée était source d'ennuis."

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♦ M. Patrick Vignal , maire d'Ampus , a répondu dans la partie "Commentaires" du blog "Le Toupin". Cliquez pour le lire ou ci-dessous .
"Je vous prie de bien vouloir faire passer ce commentaire en réponse à monsieur Chevalier. Merci.
Au sujet de l'achat de deux appartements par la mairie :
Il pense que nous n'aurions pas dû préempter les deux appartements d'environ 60m² chacun pour un montant de 60 000€.
Rappel des faits :
2 appartements de 59 et 64m² situés sur la place de la Mairie ont fait l'objet d'une saisie immobilière et ils ont été mis à la vente aux enchères au TGI de Draguignan le 20 décembre 2013. La mise à prix a été fixée à 60 000€.
Ce bien n'a fait l'objet d'aucune enchère et il est devenu propriété de la banque poursuivante.
Ce bien est dans un état de vétusté avancé.
Le conseil municipal a délibéré le 14 janvier 2014 et a demandé au Maire de préempter ce bien pour les raisons suivantes :
- Tout d'abord il faut rappeler que le maire, dès qu'il a eu connaissance de la vente aux enchères de ces appartements, a informé le Tribunal et le cabinet d'avocat chargé de la liquidation judiciaire que la commune préempterait probablement ces deux logements. C'est une manière de décourager les éventuels acheteurs et de ne pas faire monter les enchères. C'est ce qui s'est d'ailleurs passé puisque aucun acquéreur ne s'est présenté.
- Le maire à demandé à l'architecte du Pacte Arim (Conseil Général) une étude définissant les travaux à réaliser, leurs montants, et le plan de financement en fonction des aides de l'Etat, du Conseil Général du Var, de la Région et de la CAD. Il ressort de cette étude que, hormis le montant de l'achat (60 000€) qui reste à charge de la commune, les travaux seront payés par les aides (74 000€) et un emprunt sur 40 ans auprès de la Caisse des Dépôts et de Consignation au taux fixe de 3,5% (emprunt spécifique à la création de logements sociaux). Le remboursement de cet emprunt sera totalement couvert par les loyers. En bref, c'est une opération blanche pour la commune et rentable sous 10 ans.
Une fois les travaux terminés la commune sera propriétaire de deux appartements entièrement rénovés pour le prix de 30 000€ chacun.
Une telle opportunité ne se présentera pas deux fois et il fallait la saisir.

Quels étaient les risques de ne pas préempter et de laisser ces appartements à la banque :

* Monsieur Chevalier pense que la banque allait venir voir la mairie pour lui solder l'affaire à un prix plus bas que celui de l'adjudication !!! Je n'ai jamais vu une banque chercher à perdre de l'argent !
Je pense plutôt que la banque aurait mis en vente séparée ces deux logements à 30 ou 40 000€ chacun. A ce prix là, même en très mauvais état, ces appartements auraient sûrement trouvé preneur compte tenue de leur emplacement et de leur bonne exposition. La commune aurait dû alors préempter deux fois à un coût peut être plus élevé que celui de la préemption.
* Laisser ces biens à la banque c'était perdre plusieurs années pour les acquérir ainsi :
o Vu la conjoncture actuelle et la disparition probable des départements il n'est pas sûr que les aides (74 000€) octroyées aujourd'hui par nos partenaires financiers soient encore à ce niveau dans une ou plusieurs années.
o L'état des appartements et de la structure du bâtiment se dégradent de jour en jour et au plus on attend pour entreprendre les travaux au plus la remise en état risque de devenir coûteuse.
* Enfin, Monsieur Chevalier ne semble pas connaître le prix du m² à Ampus village ; moins de 500€ le m², même en mauvais état, c'est introuvable surtout que ces appartements sont bien situés, d'un seul niveau et jouissent d'un bon ensoleillement.
Oui, la commune vient de réaliser une excellente opération. Je regrette que M. Chevalier n'habite pas à Ampus et connaisse si mal nos besoins. Les pratiques Niçoises ne sont pas celles d'une petite commune qui dépend des aides et qui doit saisir toutes les opportunités pour améliorer la vie de ses administrés. Construire deux logements sociaux c'est permettre à deux jeunes couples de venir s'installer au cœur du village. C'est une des solutions pour dynamiser notre espace urbain, alors ne passons pas à côté."

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♦M. Hugues Martin, 2° adjoint , a également répondu par la même voie.
"Bonjour Rosette,
Je voudrais réagir brièvement au commentaire de M.chevalier expliquant son opposition au droit de préemption exercé par la commune sur deux appartements.
Ces deux appartements seront achetés pour le prix global de 60.000 €.
L'emprunt nécessaire sur 40 ans coutera à la commune 1.000 € par an pendant 10 ans. Au-delà, la commune sera bénéficiaire.
Compte tenu des subventions que nous allons obtenir, le prix de revient pour la commune par appartement de 60 m2 entièrement rénové ( y compris réfection de la façade et de la toiture) sera de 30.000 €. Il me semble difficile de faire moins cher.
Ces deux appartements pourront être loués pour des loyers modérés.
N'est-ce pas de cette manière que l'on revitalisera le cœur du village et que l'on dynamisera le commerce local ?
Bien cordialement
Hugues Martin"

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