Residence de tourisme : quand le placement tourne mal

Comment un simple placement en altitude pour préparer sa retraite devient sujet à insomnie pour les investisseurs piégés.

Témoignage. En 2002 des particuliers sont démarchés pour acheter un appartement en Savoie dans la Vallée de la Maurienne, à Valfrejus sous les avantages fiscaux Demessine.  Ce dispositif concernait les ZRR (zones de revitalisation rurale). A coup d’avantages fiscaux, les Pouvoirs Publics ont tenté de dynamiser ces régions quelque peu délaissées par les touristes.

« Tout est prévu, notaire, banque, remboursement de tva, loyer, société exploitante, rentabilité… un package mis en place par le groupe Persyn. Le promoteur ayant ses origines à Hardelot, une majorité de propriétaires sont situés dans le Nord de la France. Le bail commercial a commencé en Janvier 2006 » me confie un couple d’investisseurs. Au total près de 120 investisseurs achètent dans la résidence de tourisme  La Turra La Ramoure,  supposée leur permettre d’alléger leurs impôts tout en préparant leur retraite.

Baisse des loyers de 40%, puis déconfiture du gestionnaire

« Comme  beaucoup de résidence de tourisme bâties sous loi Demessine, au 1^er janvier 2009 les loyers ont baissé de 40 %. En 2010 le versement des loyers est devenu aléatoire, pour se terminer par la liquidation judiciaire de la société EURL La Turra » poursuit ce couple. Par conséquent la résidence a été pilotée pendant trois ans par l’exploitant d’origine. Sans doute, grâce aux fonds de concours, cette caisse occulte alimentée par le promoteur, il a pu verser tant bien que mal, les loyers à ses clients.

En novembre 2011, une SARL est créée avec le concours de l’association des propriétaires. Malgré unesaison 2011-2012 chaotique, des loyers ont pu être versés aux propriétaires.

Une SARL pour gérer la résidence

Sur l’exercice 2012/ 2013,  le Chiffre d’affaires était satisfaisant avec un taux de remplissage d’à peu près 70 %. Mais sous l’effet conjugué des commissions versées à l’office du tourisme et des charges de personnel, l’exercice a affiché une perte d’environ 9000€, sans que la totalité des loyers ait été réglée.

Exerçant une activité professionnelle prenante, trois 3 co-gérants bénévoles, résidant à près d’un millier de km, pilotent cette résidence de tourisme à distance. « Nous nous retrouvons avec une société bénéficiant ni des 10 années d’exploitation passées, ni de fond de roulement, hormis l’apport des actionnaires. A quoi s’ajoute une gestion inadaptée avec 4 CDD à temps plein payés 13 mois pour une activité saisonnière de 17 semaines l’hiver et 10 semaines l’été. Et une longue et couteuse procédure en cours, suite à une malfaçon sur la piscine » raconte ce couple. Et de poursuivre. « Actuellement nous tentons de renouveler les baux avec encore une baisse de loyer…, mais comment éviter que cette résidence bien entretenue ne devienne un immeuble sans vie avec des appartements sans valeur ».

Aujourd’hui  plusieurs possibilités sont à l’étude : céder l’activité à un groupe spécialiste de la gestion… mais l’idée de perdre la main sur le paiement des loyers reste inquiétante. Ou louer l’exploitation, en laissant la résidence à un gestionnaire capable de commercialiser, gérer le personnel, l’accueil, il encaisse les ventes et paye une redevance aux investisseurs… Voilà comment un simple placement pour la retraite devient sujet à insomnie car toute décision aura des répercussions pour 118 propriétaires ! Cette mésaventure me fait penser au parcours du combattant des investisseurs de Vignec qui se sont tournés eux aussi vers l’autogestion.

“C’est pourquoi nous sommes preneurs de toutes bonnes idées, commentaires, solutions, contacts, c’est aussi la raison pour laquelle je suis venu visiter votre blog et témoigner“. CHERS INTERNAUTES, IL VOUS RESTE A REDIGER ICI DES COMMENTAIRES SOUS FORME DE CONSEILS POUR CES DECUS DE LA DEFISCALISATION.