Le collaboratif investit la location d’espaces de travail

Sur le marché des locations, les annonceurs traditionnels voient émerger de nouveaux acteurs, qui les contraindront peut-être à baisser leurs commissions ou diversifier leurs services.

Face à la flambée des prix, le déséquilibre entre l’offre et la demande et les critères de sélection des dossiers à la location, souvent drastiques, acteurs traditionnels et "pure-players" cherchent à se tailler la part du lion sur le marché de l’immobilier. Leur modèle économique, souvent disruptif, s’est notamment attaqué aux prix  via le modèle collaboratif. Très répandu pour les logements en mode CtoC, le modèle s’est élargi à l’immobilier de bureau, soumis aux mêmes problématiques. Ainsi sont nés Bird Office et Bureaux A Partager, deux startups qui se proposent de mettre en relation les entreprises disposant d'espaces souvent inoccupés avec d'autres entreprises ou entrepreneurs indépendants en recherche d’espaces de travail à louer ; ponctuellement ou non. L’émergence de ces nouveaux acteurs va permettre à des petits acteurs qui n’utilisaient pas ce genre de service - notamment à cause de leur coût - de pouvoir le faire, selon Arnaud Katz, cofondateur de Bird Office. "On apporte de la flexibilité sur un marché jusqu’alors resté très rigide et très peu transparent". Ils ne sont pas des acteurs de l’immobilier à part entière, estime Frédéric Bleuse, le directeur général de Regus France, le leader français des centres d’affaires. "Je les vois comme des "web brokers" au business model distinct dont la profitabilité reste à prouver", plaide-t-il.

Un service BtoB

Qu'offrent donc ces "barbares" ? Tandis que Bird Office propose un service plutôt orienté vers des événements ponctuels, comme des réunions, conférences de presse ou formation professionnelle, la startup Bureaux A Partager (BAP) propose quant à elle des espaces plus ou moins grands à louer au mois. Si l’exemple d'Office Riders - location de logements entre particuliers pour en faire des espaces de travail pendant la journée - se cantonne à un marché entre particuliers, CtoC, l’ouverture à un marché BtoB élargit l’offre. Arnaud Katz explique le concept innovant de leur prestation de service : "Bird Office permet de réserver un espace de travail adapté à son événement en quelques clics". La particularité du service est la gestion en interne des problématiques contractuelles grâce au recours systématique à un "contrat commercial de mise à disposition d’espace". Le service s’adresse à la fois aux coachs, aux formateurs, aux PME et aux voyageurs d’affaire, qui ont besoin d’espace pour des événements ponctuels et/ou régulier. A la demande des clients, ils proposent par ailleurs la commande de plateaux-repas, le recours à des traducteurs et hôtes d’accueil, ou la réservation de taxis, car la multiplication de ces services annexes leur permet de se démarquer encore davantage face à la concurrence. "Grâce aux demandes de nos clients, on a senti qu’il y avait une souffrance sur ce marché là, on essaie maintenant de structurer les services en une offre cohérente visible sur notre site".

Travailler avec les agences traditionnelles

Pour les acteurs traditionnels comme les agences immobilières spécialisées dans l’immobilier de bureau (Laforêt,...) ou les centres d'affaire à l'image de Regus qui facturent les moindres accessoires en plus des prestations d’intermédiaire, la concurrence avec les pure-players est rude. En effet, Arnaud Katz affirme que les prix proposés sur Bird Office sont 30 à 50% moins chers que ceux du marché. Néanmoins, certains ont décidé de travailler et composer ensemble puisque des annonces de BAP sont fournies par ces agences. Frédéric Bleuse parle de complémentarité de ces acteurs dans la mesure où ils sont des "sites de mise en relation, pas des opérateurs", contrairement à Regus. Le fondateur de Bird Office espère lui aussi à terme pouvoir "faire des centres d’affaires et grands groupes des partenaires", alors qu’ils continuent d’être vus comme les acteurs classiques de référence et donc les concurrents de Bird Office. Seulement, ils seront facturés au même titre que les autres annonceurs des sites. Là où BAP prévoit des commissions "en cas de succès", Bird Office facture ses partenaires loueurs à hauteur de 20% maximum. Mais les annonceurs trouvent de toutes façons leur intérêt dans ces services où tout est géré via la plate-forme web, et où il ne reste plus qu’à accueillir les locataires, et percevoir le bénéfice de la location d’un espace jusqu’alors resté vacant. Chez Bird Office, ce sont les loueurs qui fixent les prix, "même si nous sommes disponibles pour leur fournir des conseils".