Qu’est-ce qu’une société de patrimoine ?

DE QUOI S’AGIT-IL ?

Une société de patrimoine a pour objet de détenir et gérer des biens immobiliers et mobiliers. En règle générale, elle bénéficie d’avantages fiscaux nettement plus intéressants que ceux alloués aux particuliers.

En matière de société de patrimoine, il n’existe pas de forme juridique spécifique. Une société de patrimoine a le droit d’adopter toute forme de société existante. Très souvent, le choix se porte sur une société anonyme (SA) ou sur une société privée à responsabilité limitée (S.P.R.L.).

DÉDUIRE LES INTÉRÊTS 

Une société de patrimoine vous permet de déduire entièrement les intérêts d’un emprunt hypothécaire. En tant que particulier, si vous contractez un prêt pour acheter une maison, vous n’avez droit qu’à une déduction forfaitaire. Le montant de cette déduction est nettement inférieur au coût des intérêts légaux.

FRAIS ET AMORTISSEMENTS 

À l’instar de n’importe quelle société commerciale, la société de patrimoine est autorisée à déduire de ses revenus la totalité des frais financiers. Cela signifie que vous avez le droit d’amortir totalement une maison et, de surcroît, de déduire cent pour cent des frais.

DONATIONS 

En cas de transmission par donation des parts d’une société de patrimoine à  vos enfants ou à d’autres héritiers, ceux-ci sont exonérés des droits de succession leur incombant normalement en matière de donation. En cas de vente d’un immeuble appartenant à une société de patrimoine, il convient toutefois d’acquitter des droits d’enregistrement. Ajoutons à cela que l’administration fiscale étudie ce type de montage avec la plus grande circonspection.

TAXATION SUPÉRIEURE

Un particulier qui met en location un bien immobilier est tenu de payer des taxes en fonction du revenu cadastral, sauf si le bien loué est utilisé à des fins commerciales. Une société de patrimoine est plutôt taxée sur les revenus réels de la location. Ce montant est supérieur au revenu cadastral.

TAXATION SUPÉRIEURE (BIS)

Un particulier qui vend sa maison n’est pas taxé sur la plus-value, à condition qu’il soit resté propriétaire du bien pendant au moins cinq ans. Ce délai est destiné à contrecarrer les transactions spéculatives. En cas de vente d’un bien immobilier, une société de patrimoine  est imposée sur la totalité du prix de vente.

INDIVISIBILITÉ

Il existe un autre inconvénient majeur à la société de patrimoine, à savoir que les héritiers sont propriétaires indivisibles et que, en cas de désaccord, on peut/doit procéder à la liquidation de la société et/ou à la vente de biens immobiliers lui appartenant. En cas de liquidation, il convient de verser un bonus de liquidation de 10 %, ce qui implique une taxation supplémentaire des biens. Par conséquent, les héritiers sont condamnés à s’entendre en toute circonstance et à défendre des intérêts communs, ce qui est loin d’être une sinécure.

FRAIS DE COMPTABILITÉ

Enfin, n’oubliez pas de budgéter chaque année deux à trois mille euros de frais d’expertise comptable. À moins que vous ne décidiez de tenir vous-même la comptabilité, ce qui nécessite un minimum de connaissances en la matière.