La meilleure garantie juridique ?

Suite aux récents bouleversements politiques et à l'incertitude juridique qu'ils ont entraîné cela semble être la question qui accapare les esprits :
Quel montage offre-t-il la meilleure garantie juridique lors de l'acquisition d'une propriété en Thaïlande ?
Aussi en ai-je discuté récemment avec d'autres professionnels.
Certains (la plupart britanniques) professent une fois inébranlable dans le bail trentenaire renouvelable 2 fois.
D'autres, comme mon ami Fabrice Lore éditeur de L'immobilier en Thailande et agent immobilier à Bangkok ne jurent que par l'achat d'un condominium.

N'étant pas uniquement intermédiaire, mais aussi promoteur et propriétaire moi-même, j'ai une expérience et un point de vue différents sur la question.

Etudions les 3 solutions offertes à l'acquéreur.

I. Le Bail

Etant juriste de formation, j'aimerais commencer par un travail de définition.
On doit distinguer ici 2 types de droit ; le droit de propriété et le droit de jouissance.
Un droit de propriété s'inscrit directement en actif au patrimoine de son détenteur.
Pour le droit de jouissance, cela est moins sûr. J'ai même vu des cas où ce dernier s'inscrivait au passif, c'est-à-dire que les frais engagés pour maintenir le bien en état étaient supérieurs à l'avantage que le détenteur du droit en retirait.

En clair, lorsque vous acheter une villa par exemple et que vous détenez un titre de propriété ; vous pouvez en cas de besoin, vous servir de ce titre pour le nantir et garantir un emprunt. Chose que vous ne pourrez faire avec un droit de jouissance même s'il est garanti pendant 100 ans.
Le droit de jouissance est par ailleurs, beaucoup moins facile à monnayer donc moins " liquide ".

Ceci dit, dans la situation actuelle, le bail présente l'avantage de la simplicité et de coûts moindrespour ceux qui s'accommodent de ces limites.
Par exemple, si vous êtes en age de préparer votre retraite à Phuket, le bail peut tout à fait vous convenir.

II. L'achat d'appartement en " condominium "

En effet, le " Condominium Act " offre la possibilité aux promoteurs de vendre directement à des étrangers 49% de la surface commercialisable d'un projet.
Tout d'abord on remarque qu'il s'agit plutôt d'une tolérance que d'un droit acquis. En effet le bâtiment doit être approuvé après l'achèvement de sa construction par une autorité basée à Bangkok, ce qui rend ce type de construction relativement rare en dehors de l'agglomération de Bangkok. L'administration peut toujours refuser au promoteur de valider la qualification de condominium bien que ce dernier ait promis aux acheteurs de leur transfère le bien en leur nom propre.

Ensuite, il y a, vous l'avez remarqué, une contradiction dans la définition de cette faculté.
Si la vente est ouverte aux étrangers, les promoteurs vont avoir tendance à concevoir des appartements destinés au marché des étrangers. C'est-à-dire des biens qui ne conviennent pas forcement aux besoins du marché local, non seulement en terme de prix (on va construire des appartements coûtant 5, 10 voire 50 millions de Baht là où les Thaïs recherchent des biens à 1 million). mais aussi en terme de fonctionnalité (un appartement front de mer de 60 m² sera parfait pour passer 2 semaines de vacances en couple mais pas pour loger une famille à l'année).D'où le problème suivant :
Après avoir vendu les 49% de la surface de son projet à des étrangers que peut faire le promoteur avec les 51% restant si les Thaïs n'en veulent pas ?

Soit il les vend quand même à des étrangers par un montage juridique qui, quel qu'il soit, constituera une transgression de la loi. Ce qui peut entraîner des annulations de vente, voire récupération du bâtiment par l'administration qui ne saura le gérer. On peut alors craindre pour la pérennité du bien d'un point de vue physique cette fois.

Soit le promoteur n'arrive pas à vendre la moitie du projet.
L'argent nécessaire à l'entretien du bâtiment et des parties communes ne peut donc être collecté faute de propriétaires et celui-ci tombe en ruine.

Il s'agit là bien de scenarii catastrophes, en théorie possible de par la caractéristique principale du bâtiment d'appartements. A savoir qu'il s'agit d'un bien dont l'occupant n'est pas individuellement propriétaire, mais dépendant de ses voisins.

III. Société

Nous en arrivons au type de propriété préféré des acquéreurs (étrangers et locaux), la villa et au montage que je trouve le plus sûr : l'acquisition au travers d'une société thaïlandaise.

Vous connaissez le principe :
(Pour un complément d'information sur la question vous pouvez consulter la section droit immobilier de www.phuketimmo.com)

• Une société enregistrée au registre du commerce et des sociétés en Thaïlande,
• 7 associés minimum. Le nombre d'associés Thaïs doit être supérieur au nombre de Farangs.
• Le pourcentage de parts sociales détenues par les associes étrangers ne doit pas excéder 49% (voire 39% au moment du transfert de propriété).

En ce moment, il y a une controverse au sujet des prête-noms thaïlandais et des parts préférentielles qui permettent de contrôler une société en en étant actionnaire minoritaire, système que la junte militaire provisoirement en place semble vouloir abolir.
Il faut noter que les représentants de la junte ont dû faire marche arrière sur chacune de leurs propositions et déclarations concernant l'investissement étranger.

Par ailleurs, en restant dans le cas d'école, si le gouvernement Thaï décidait un jour de se saborder en expulsant les étrangers à quel système s'attaquerait-il en premier ?

Avec le bail et le condominium, pas de risque, on sait à qui on s'attaque puisque le bien est au nom propre de l'acquéreur.
Avec la société, on ne sait jamais qui peut se cacher derrière un prête-nom ou une chaîne de sociétés.
Donc considérant que le nombre de sociétés servant à l'acquisition de propriétés par des étrangers ne doit pas représenter 10% de l'ensemble des sociétés enregistrées en Thaïlande. En cherchant à débusquer des étrangers l'inspecteur chargé de l'enquête risque de découvrir les secrets d'hommes d'affaires Thaïlandais. Le jeu n'en vaut pas la chandelle.

Pour conclure, je pense que chacune de ses 3 solutions est tout à fait sûr, les scenarii catastrophes que j'ai décrits n'étant que des cas d'école. Cependant certaines solutions sont mieux adaptées à certaines situations.
Dans mon cas, pour l'achat de ma maison, j'ai opté pour le montage d'une société Thaïe.