Le Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier gagne à être connu

Si tout le monde connait la loi Pinel, qui a succédé à la loi Duflot et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% de l’investissement selon la durée de location, sa variante Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier reste trop peu connue malgré ses avantages non négligeables.

Le Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier : de nombreux avantages

Le dispositif Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier permet de cumuler les avantages de la loi Pinel (12, 18 ou 21% de réduction d’impôt) et le régime du déficit foncier qui permet de déduire de ses revenus fonciers les travaux réalisés.

Pour l’investisseur cherchant à minimiser son imposition et bénéficiant déjà de revenus fonciers ce système se présente donc comme très avantageux : il va bénéficier de la réduction d’impôt Pinel pour le foncier et les travaux d’aménagements intérieurs et de la déductibilité sur le revenu, liée au Déficit Foncier portant sur les travaux des parties extérieures.

En effet, la réduction d’impôt Pinel va porter sur le foncier et les travaux d’aménagements intérieurs, tandis que la déductibilité sur le revenu, liée au Déficit Foncier, concernera les travaux des parties extérieures. Cet avantage fiscal est immédiat, et échappe au plafonnement des niches fiscales. Plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus le gain fiscal sera important. Il portera également sur la défiscalisation des loyers générés par l’opération.
Ce dispositif on le constate permet de bénéficier d’une défiscalisation plus importante qu’avec une loi Pinel classique appliquée à un logement neuf et, qui plus est, la réduction d’impôt débute avec l’investissement contrairement à un achat en VEFA où il faut attendre la la fin des travaux pour que débute la défiscalisation

Le cabinet Jedefiscalise.com, spécialiste dans le domaine, donne comme exemple le cas réel suivant :

Située à 40 km au sud-est de Paris, Melun voit naître en son coeur un projet portant sur la restauration de l’ancienne CCI, l’Hôtel de Cravoisier, et sa transformation en 11 logements, avec terrasses, jardins, caves et stationnements.
– Mr et Mme Gaétan, trois parts, ont un revenu imposable de 160 000 €, dont 5 000 € de revenus fonciers. Ils ont de ce fait une Tranche Marginale d’Imposition de 41%, et un impôt de 35 486 €, plus 775 € de CSG.
– Ils acquièrent un 3 Pièces dont le budget global, après travaux, sera de 280 000 €.
– Là-dessus, le foncier représente 53 000 € et les travaux 227 000 €.
– Sur ce dernier montant, les travaux éligibles au Pinel comptent pour 170 000 € et ceux au Déficit Foncier pour 57 000 €.
– Moyennant une location de 9 ans, leur réduction d’impôt pour la partie Pinel s’élèvera à 40 140 €. Soit (53 000 + 170 000) x 18%.
– Ils passeront leurs travaux Défit Foncier sur 3 ans. Pendant cette durée, cela va leur permettre de gommer leurs revenus fonciers et d’imputer 10 700 € par an sur le revenu global. Le gain d’impôt sera de 19 311 € sur 3 an (soit 15 700 x 41% x 3), plus 2 325 € de CSG.
Et il leur restera encore 9 900 € de déficit foncier reportable. Ce déficit défiscalisera leurs revenus fonciers deux ans de plus. Avec un gain fiscal et social supplémentaire de 5 593 €.
Soit un gain fiscal lié au Déficit Foncier de 27 229 €.

Gain fiscal global = 67 369 € (soit 40 140 + 27 229), sur 11 ans, dont deux de travaux.

Avec le Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier on obtient au final un gain fiscal de 24% de l’investissement là où la même opération en Pinel classique ne permettrait d’obtenir que 18% de gain fiscal et ce uniquement une fois les travaux terminés.