Le neuf est sur toutes les lèvres : avec le dispositif Pinel et les avantages fiscaux, beaucoup se tournent vers les programmes neufs sans y penser à deux fois. Mais cela veut-il dire que l'ancien ne présente que peu d'intérêts ? Comment être sûr que je vais faire une bonne affaire en investissant dans le neuf ? Décryptage dans cet article Ma Petite Agence.
Le neuf : c'est tellement tentant !
Le neuf consomme moins que l'ancien, en raison de son isolation thermique (ajoutons aussi l'isolation sonore, qui ajoute au confort des occupants). Répondant aux dernières normes en vigueur, le neuf vous permet de réduire considérablement votre facture d'énergie. Vous faites faire des économies à votre foyer et à la planète tout entière, puisque votre empreinte écologique diminue.
Autres avantages non négligeables : la TVA à 5,5%, les garanties décennale et biennale, qui vous prémunissent contre les malfaçons, ainsi que les frais de notaire, bien moindre dans le neuf que dans l'ancien.
Les lois de défiscalisation (Pinel, Borloo, Duflot...), il y en a une chaque année : on s'y perd ! Attardons-nous un instant sur le dispositif Pinel. Cette loi prend la forme d'une remise conséquente (en fonction du temps de mise en location). Une remise qui peut aller jusqu'à 21% du prix de l'appartement. Il est possible d'acquérir un bien Pinel 'sans apport', dans le sens où votre prêt sera financé par les loyers perçus et l'avantage fiscal. Il faut donc simuler correctement la remise Pinel que vous devriez obtenir, ainsi que les loyers que vos locataires vous verseront chaque mois.
La vente en VEFA (Vente en futur état d'achèvement) est un achat sur plan. C'est bien souvent plus cher au m2. En outre, les loyers sont plafonnés et vous ne pouvez pas toujours louer au prix désiré ; lors de la revente, la plus-value est difficile car le prix au m2 du marché est souvent inférieur au prix d'achat.
Autre possibilité : trouvez un terrain constructible bon marché, faire appel à une entreprise de travaux ou un artisan puis utiliser les lois de défiscalisation en sa faveur. Ce qui compte, c'est de maîtriser vos coûts et la rentabilité que vous allez en retirer.
Si vous envisagez d'acheter dans le neuf, contactez l'un de nos coachs immobiliers.
Pourquoi et quand investir dans l'ancien ?
La géolocalisation d'abord : beaucoup de biens anciens se concentrent autour du centre-ville, au coeur même de la ville. Qui dit ancien, dit authenticité (du quartier et des commerces alentour), mais aussi vétusté. Ceci n'est évidemment pas une règle absolue, mais il faut s'attendre à trouver des biens anciens en piteux état !
Ce peut être une aubaine pour l'investisseur, car le prix de ces biens "délabrés" est en dessous du prix du marché (par exemple 1500 au m2 au lieu de 2000 au m2). Si vous êtes prêt à investir dans des travaux d'embellissement et de rénovation, pourquoi pas ! En un mot comme en cent : home staging !
Le home staging consiste à générer un coup de coeur à prix mini : avec 3000 euros, on peut refaire les joints, la peinture, acheter quelques meubles élégants et neutres pour habiller l'espace et créer cette atmosphère qui va séduire le visiteur... La rénovation va augmenter la valeur marchande du bien et donc le prix du loyer (ou de revente).
Prenez garde néanmoins à ne pas investir dans un bien trop abîmé : si les fondations sont en cause, que l'historique du bien montre qu'il y a eu de nombreux dégâts des eaux... pensez-y à deux fois !
Ce genre d'opération intéressera aussi bien les investisseurs qui veulent revendre le bien pour toucher une plus-value (opération d'achat-revente), que ceux qui veulent se lancer dans l'investissement locatif.
En aparté...
Dans le neuf comme dans l'ancien, la grande difficulté réside dans la recherche même du bien ou du terrain à bâtir. Trouver un bien qui réponde à vos critères et vos contraintes financières est un job à plein temps : nos conseillers en immobilier neuf sont là pour vous rendre la tache beaucoup plus simple et vous faire faire une bonne affaire.
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