3 questions à Samuel Linzau

Samuel Linzau est directeur du développement de la SEMAG (Société d’économie mixte de la Guadeloupe)

« Notre responsabilité de bailleur nous oblige à s’assurer que nos logements offrent une résistance suffisante aux séismes pour permettre aux résidents de sortir avant l’effondrement du bâtiment »

Quelle est la situation et la stratégie de la SEMAG vis-à-vis du risque sismique ?
Aménageur, constructeur puis bailleur, la SEMAG a aujourd’hui plus de 30 ans, son patrimoine est récent et a donc été construit dans le respect de la réglementation parasismique actuelle. Nos cahiers des charges intègrent l’ensemble des normes qui s’appliquent sur notre territoire et notamment vis-à-vis des risques sismique et cyclonique.

Nous avons cependant aussi quelques expériences de réhabilitation de bâti existant et c’est même pour nous une voie de développement. En Guadeloupe mais aussi en Martinique, il y a en effet un besoin croissant de logements sociaux et intermédiaires en centre-ville pour répondre aux besoins d’une population vieillissante qui recherche la proximité de services. Cela s’inscrit aussi dans une volonté de proposer une offre intergénérationnelle s’adressant à la fois aux personnes âgées et aux étudiants.

Dans ce cadre nous avons mené plusieurs opérations de réhabilitation portant au total sur une trentaine de logements. Notre responsabilité de bailleur nous oblige dans ce cadre à s’assurer que nos logements offrent une résistance suffisante aux séismes pour permettre aux résidents de sortir avant l’effondrement du bâtiment. C’est ce qui est requis dans le cadre de la réhabilitation.

Comment prenez-vous en compte le risque sismique dans ces opérations ?
La première étape est bien entendu le diagnostic technique. Sur du bâti ancien, les plans ne sont pas toujours disponibles. Le bureau d’études doit dans ce cas identifier la structure puis évaluer la résistance du bâtiment en cas de séisme
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Tremblement de terre"> , si besoin en utilisant la simulation 3D. Puis il formule des préconisations de confortement pour atteindre le niveau de résistance requis.

Les techniques de confortement sont assez bien connues de la SEMAG. Il s’agit souvent d’opérations d’épaississement des voiles de contreventement ou de pose d’armature métallique en façade pour doublonner le gros œuvre.

Ces opérations sont-elles financièrement équilibrées ?
C’est ce que nous avons voulu tester sur ces premières opérations. La réponse est positive car nous envisageons la réalisation d’une centaine d’autres logements sur ce principe. Cela nous permet d’ailleurs de mettre de nouveaux logements à disposition avec un délai beaucoup plus court que pour de la construction à neuf.

Si l’on prend l’exemple de l’opération de réhabilitation de l’immeuble du 41 faubourg Alexandre Isaac à Pointe-à-Pitre, nous avons mis à disposition 7 logements d’une surface utile de 380 m² pour un budget total de 875 000 € dont 240 000 € pour l’acquisition du terrain et du bâtiment et 400 000 € pour les travaux de réhabilitation et le confortement (sismique et cyclonique). Au final, le coût de revient global est compatible avec un équilibre financier. Une opération de démolition-reconstruction aurait sûrement coûté plus cher de par le type de fondations nécessaires sur ces terrains.

Cependant l’équilibre financier de cette opération repose aussi sur le montage choisi. Nous avons en effet opté pour le bail en état futur de rénovation (BEFR) qui nous permet à la fois de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux et de pouvoir accéder aux subventions de l’Agence National de l’Habitat (ANAH^?) pour la réhabilitation de logements, permettant de sortir des logements à loyers intermédiaires, afin de répondre aux objectifs de diversification de la Ville de Pointe-à-Pitre.