Quel régime fiscal pour une SCI ?

La question majeure qui se pose lors de la création des SCI est celle du choix de l'option fiscale. Dès lors deux possibilités se présentent : Le régime d'imposition à l'IR ou le régime d'imposition à l'IS. Il est important d'adopter l'option fiscale adéquate pour une bonne gestion de votre société. Quel régime fiscal est adapté pour une SCI ?

SCI : qu'est-ce que c'est ?

Une SCI ou société civile immobilière est une société ayant pour objet l'acquisition, la conservation et en général la location d'un bien immobilier. Comme toute société, sa création exige au minimum deux associés. Elle exclut toute activité commerciale. Ainsi donc la création d'une SCI confère uniquement le droit d'acheter et de détenir les biens immobiliers. La vente n'est pas autorisée.

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Régime fiscal pour une SCI : IR

Lors de sa création, la SCI relève du régime fiscal des sociétés des personnes dont les résultats sont généralement imposés à l'IR (impôt sur le revenu). Cette forme d'imposition implique que les associés personnes physiques sont directement imposés sur les revenus fonciers. La société n'a aucun bénéfice à déclarer ni d'impôts à payer.

L'avantage principal de la soumission d'une SCI à l'IR se situe au niveau des plus-values. En effet, la soumission d'une SCI à l'IR permet de jouir d'un régime d'abattement sur les plus-values. Aussi, vous pourrez bénéficier d'une exonération sur les plus-values après 22 années de détention. L'exonération est totale après 30 année de détention.

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L'inconvénient de l'IR est que les associés sont assujettis à l'impôt sur le revenu au taux de 15,5%. De plus contrairement à l'IS, les frais d'acquisition, les frais d'agence, les frais d'enregistrement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Régime fiscal pour une SCI : IS

Le régime d'imposition à l'IR n'est pas obligatoire. Les associés ont la possibilité de soumettre les résultats de la société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés (IS) s'ils le souhaitent.
Dans cette forme d'imposition la fiscalité de la SCI est indépendante de l'imposition des associés. En effet, le bénéfice réalisé par la SCI est soumis à L'IS au taux de 15%. Les associés ne sont pas assujettis à l'impôt. De plus, l'option de l'IS offre la possibilité à la société de n'être imposé que sur son résultat net de toutes les charges.

Dans le régime de l'IS, les frais de d'acquisition, les frais de dossier d'emprunt et de constitution de garantie sont déductibles des recettes de la société. Aussi, les frais de gestion, les primes d'assurance et les charges courantes de l'immeuble sont déduits des recettes pour leur montant réel.
Contrairement à l'imposition sur le revenu foncier, l'impôt sur les sociétés autorise l'amortissement des immeubles que ce soit neuf ou ancien. Il s'agit d'un avantage considérable puisque l'amortissement du bien permettra de diminuer l'imposition. Plus précisément, la valeur de l'impôt payée est fonction du bénéfice réellement perçu.

Toutefois la SCI perd sa transparence fiscale en optant pour l'IS. De plus, en cas de revente du bien la taxation des plus-values est pénalisante. Aussi l'adoption du régime de l'IS est définitive et irrévocable.

Le choix d'un régime fiscal pour une SCI est complexe et implique une réflexion rigoureuse. Il est recommandé de consulter l'avis d'une agence juridique avant d'opérer un choix.