Plus-values immobilieres

La loi des finances pour 2004 a profondément réformé et simplifié le régime d'imposition des plus-values immobilières réalisées par les particuliers. Les notaires établissent désormais les déclarations de plus-values et assurent le paiement de l'impôt pour le compte du vendeur lors de la publication de l'acte. Le taux d'imposition est de 27 %, prélèvements sociaux compris. Le régime d'imposition des plus-values réalisées par des particuliers obéit à un ensemble de principes généraux.

I) OPERATIONS IMPOSABLES : Est imposable la plus-value réalisée à l'occasion d'une cession à titre onéreux. Sont concernés la vente, l'échange, l'apport en société et le partage autre que de communauté conjugale ou de succession dans la limite de la soulte. Les plus-values résultant de mutations à titre gratuit (donations ou successions), ne sont donc pas imposables.

II) EXONERATIONS Le régime de la taxation des plus-values immobilières est Sensiblement réduit en raison d'un certain nombre d'exonérations.

RESIDENCE PRINCIPALE La plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence principale est exonérée de toute imposition.

CONDITION A REMPLIR Le bien vendu doit constituer la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession. Aucune condition de durée de détention ou d'occupation n'est exigée .

DEPENDANCES L'exonération profite aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale si elles sont cédées en même temps que cette dernière, tels le terrain entourant la construction (qu'elle que soit la superficie), ou les aires de stationnement situées à moins d'un kilomètre. L'administration admet que les dépendances puissent être vendues à un acquéreur distinct de celui de la résidence principale si la vente intervient simultanément ou dans le délai maximal d'un an.

SITUATIONS PARTICULIERES Locaux vacants ayant été occupés jusqu'à leur mise en vente L'exonération s'applique aux immeubles libres d'occupation ayant été occupés à titre de résidence principale jusqu'à leur mise en vente. La cession doit toutefois intervenir dans le délai d'un an à compter de la libération des lieux. .Conjoints séparés ou divorcés L'exonération profite aux conjoints séparés ou divorcés en cas de cession du logement, qui constituait leur résidence principale à la date de leur séparation. La vente doit être réalisée dans les 12 mois de la libération des lieux. Vente d'un logement en cours de construction Est imposable la plus-value générée par la vente d'un logement en cours de construction initialement destiné à constituer la future résidence principale du contribuable sauf deux exceptions :

1. Epoux en instance de divorce l'administration admet d'appliquer l'exonération au logement en cours de consruction vendu par des époux en instance de divorce dès lors que celui ci était destiné à constituer leur résidence principale . Toutefois les époux ne doivent pas être propriétaires du logement occupé par eux pendant la phase de construction.

2. Mutation professionnelle ou invalidité Lorsque la vente est réalisée à la suite d'une mutation professionnelle ou pour cause d'invalidité, l'exonéraion prévue pour la résidence principale peut s'appliquer si trois conditions sont remplies :

a) le contribuable démontre que le logement en cours de construction était destiné à son habitation principale ;

b) il établit que la vente intervient à la suite d'une mutation professionnelle,ou à la suite d'une invalidité de lui-même ou de son conjoint ;

c) il n'est pas propriétaire du logement qu'il occupe pendant la phase de construction.

VENTE INFERIEURE à 15.000 € La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien dontle prix est inférieur à 15.000 € est exonérée. Le seuil d'imposition de 15.000 € s'apprécie par bien et non annuellement.

BIEN DONT LE DROIT DE PROPRIETE EST DEMEMBRE En cas de vente d'un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15.000 € s'apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de ce bien. Le fait que l'usufruit ou la nue-propriété soit détenu en indivision est sans incidence. Exemple : Un bien dont la propriété est démembré est vendu au prix de 50.000 €. La nue-propriété est détenue en indivision. L'usufruitier et les nus-propriétaires ne pourront bénéficier de l'exonération tenant au montant du prix, même si la part correspondant à leurs droits est inférieure à 15.000 €.

BIENS INDIVIS En cas de cession d'un bien indivis, le plafond de 15.000 € s'apprécie au vu de la part de chaque indivisaire.

Exemple : A et B vendent au prix de 20.000 € un bien dont ils sont propriétaires dans les proportions suivantes : A : 80% indivis soit 16.000 € B : 20% indivis soit 4.000 € A est imposable . B est exonéré . Si l'une des quotes-parts indivises est démembrée, le seuil de 15.000 € s'apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de cette quote-part. Exemple : A et B détiennent en indivision 60% d'un bien. A est usufruitier, B nu-propriétaire. C détient le surplus du bien, soit 40% indivis. Le bien est vendu au prix de 30.000 €. A et B sont imposables, la valeur en pleine propriété de leur quote-part indivise étant de 18.000 €. C est exonéré, la valeur de sa quote-part indivise étant de 12.000 €.

BIEN DETENU PAR DES EPOUX Les règles ci-dessus évoquées au titre des biens indivis ou démembrés s'appliquent aux époux, y compris lorque le bien vendu est commun. Exemple : Mme et M. A sont propriétaires d'un bien (commun ou indivis entre eux dans des proportions égales) vendu au prix de 20.000 €. Le seuil de 15.000 € s'apprécie au vu de la part de chacun d'eux. Mme et M. A sont donc exonérés. Mme et M.B sont propriétaires d'un bien, Mme B. pour l'usufruit et M.B. pour la nue-propriété. Le bien est vendu au prix de 20.000 €. Le seuil de 15.000 € s'appréciant en tenat compte de la valuer de la pleine propriété du bien, Mme et M. sont imposables.

PARCELLES OU LOTS DISTINCTS En cas de cession de parcelles ou lots à des acquéreurs distincts, le seuil d'imposition est déterminé acquéreur par acquéreur. En cas de cession de plusieurs parcelles ou lots à un même acquéreur, le seuil de 15.000 € est apprécié en tant compte du prix de vente global. Toutefois en cas de cession de parcelles, pour lesquelles des références cadastrales distinctes sont prévues et qui ne sont pas attenantes, le seuil d'imposition s'apprécie parcelle par parcelle.

TITULAIRES DE PENSIONS DE VIEILLESSE OU D'UNE CARTE D' INVALIDITE Les titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité sont exonérés de toute imposition si, au titre de l'avant dernière année précédant la cession : - ils n'étaient pas passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune - leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil (pour les cessions réalisées en 2006 ce seuil est de 7.417 € pour la première part de quotient familial majoré de 1.981 € pour chaque demi-part supplémentaire). VENTE A UN ORGANISME H.L.M. Sont exonérés d'impôt les plus values réalisées lors de la cession de biens immobiliers bâtis ou non bâtis à un organisme HLM ou à un organisme autre gérant des logements sociaux. La vente doit intervenir entre le 28 juillet 2005 et le 31 décembre 2007.

III) CALCUL DE LA PLUS-VALUE La plus-value ou moins-value est égale à la différence enre le prix de vente et le prix d'acquisition. Des dispositions favorables sont réservées aux cessions d'immeubles détenus depuis plus de 5 ans. 

LE PRIX DE VENTE Le prix de vente à retenir est celui figurant dans l'acte.

MAJORATION DU PRIX DE VENTE Le prix de vente est majoré de toutes les charges en capital et indemnités imposées à l'acquéreur au profit du vendeur ( règlement par l'acquéreur d'une dette du vendeur, obligation pour l'acheteur de construire un mur séparatif dans l'intérêt du vendeur , indexation du prix de la vente en contrepartie d'un paiement différé du prix , etc )

DIMINUTION DU PRIX DE VENTE Le prix de vente est réduit du montant de la TVA éventuellement acquittée par le vendeur de certains frais, et sous certaines conditions de la valeur du mobilier. TVA La vente d'une construction neuve peut être soumise au régime de la TVA immobilière . Le vendeur est alors redevable de la TVA. La TVA acquittée vient en déduction du prix à la vente pour le calcul de la plus value.

FRAIS DEDUCTIBLES Certaines dépenses supportées par le vendeur et limitativement définies, peuvent être déduites du prix de cession. Il s'agit : -des honoraires de négociation versés à un intermédiaire -des frais liés aux certificats et diagnostic obligatoires -des frais de mainlevée d'hypothèque -de l'indemnité d'éviction versée au locataire en place -des honoraires d'architecte.

MOBILIER En principe, la valeur du mobilier vendu n'est pas prise en compte pour la détermination de la plus value imposable. Toutefois cette valeur peut être déduite du prix de la vente pour le calcul de la plus value, à condition que l'existence et la valeur vénale des meubles au jour de la cession soient justifiées ( production de factures, inventaire par un commissaire priseur).

LE PRIX D'ACQUISITION Le prix d'acquisition à retenir est celui stipulé dans le titre de propriété du vendeur. En cas d'acquisition à titre gratuit ( succession, donation), la valeur vénale à prendre en compte est elle qui a servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit. Le prix d'acqisition est majoré des frais d'acquisition et de certaines dépenses -

FRAIS D'ACQUISITON Immeuble acquis à titre onéreux ( vente essentiellement) Le prix d'achat est majoré forfaitairement de 7,5% pour tenir compte des frais d'acquisition. Il est possible de substituer à ce forfait le montant réel des frais s'ils sont supérieurs. Les frais doivent être justifiés par des factures. Immeuble acquis à titre gratuit ( donation, succession) La valeur vénale est majorée du coût des frais d'actes, et des droits de succession ou de donation supportés par le vendeur. Les frais de sucession doivent etre retenus au prorata de la valeur de l'immeuble dans l' actif brut transmis à titre gratuit. Exemple : Biens reçus par succession 200.000 € Dont un appartement 100.000 € Frais et droits de succession 30.000 € Les frais et droits à retenir sont de : (100.000 € x 30.000 €)/200.000 € = 15.000 €.

 DEPENSES DE TRAVAUX Les dépenses de travaux viennent en majoration du prix d'acquisition. Une distinction doit être opérée. Travaux de construction en cas de construction par le vendeur sur un terrain dont il était propriétaire le prix d'acquisition à retenir est constitué par :

1. Le coût des travaux de construction Ces frais s'entendent : des frais d'architecte, des taxes et participations, et des factures des entreprises. Si les travaux n'ont pas été réalisés par une entreprise, ils s'entendent du prix d'achat des matériaux pour la construction et, le cas échéant, du coût de la main-d'oeuvre employée ( salaires et charges sociales). Il est fait abstraction du travail réalisé personnellement par le contribuable . Enfin il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu ( réduction d'impôt par exemple).

2. Le prix d'achat du terrain La fraction de la plus-value afférente au terrain est déterminée en tenant compte de sa date d'acquisition . Travaux réalisés après l'achèvement de la construction Les dépenses de travaux réalisées par le vendeur après l'achèvement de la construction viennent en majoration du prix d'acquisition sous trois conditions : - avoir été réalisées par une entreprise; - ne pas avoir déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu; - et ne pas présenter le caractère de dépenses locatives (papiers peints, moquettes, etc). En conséquence, ne peuvent pas être pris en compte pour leur montant réel les travaux réalisés par le contribuable lui- même ou par une tierce personne autre qu'une entreprise ( main d'oeuvre salariée par exemple) . Il en est de même du coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation a été effectuée par une entreprise. En revanche les dépenses facturées par l'entreprise au titre de l'installation de ces matériaux sont prises en compte en majoration du prix d'acquisition. Enfin les travaux d'entretien ou de réparation ne peuvent être pris en compte pour le calcul de la plus-value. L'évaluation forfaitaire de 15 % Lorsque le bien est vendu plus de 5 ANS, après son acquisition, le contribuable peut évaluer forfaitairement ses dépenses de travaux à 15% du prix d'achat. Le vendeur n'a pas à justifier de la réalité de travaux. Le forfait est applicable uniquement aux imeubles bâtis ( même si aucun travaux n'ont été réalisés) à l'exclusion des terrains nus . Le vendeur a donc intérêt à demander l'application du forfait si ses dépeses sont inférieures à 15% du prix d'achat. Si elles sont supérieures , il peut faire état de ses dépenses réelles. Frais de voierie, réseaux et distribution Les frais de voierie, réseaux et distribution exposés sur des terrains à bâtir viennent en majoration du prix d'acquisition . Autres dépenses Les dépenses autres que celes ci-dessus énumérées ne peuvent être prises en compte pour le calcul de la plus value (intérêts d'emprunt notamment).

ABATTEMENTS : La plus-value est calculée par différence entre les prix de vente et le prix d'acquisition. Elle est diminuée d'un abattement pour une durée de détention pour les immeubles détenus depuis plus de 5 ans. Elle est ensuite réduite d'un abattement fixe. Abattements pour durée de détention : La plus-value brute est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année. L'exonération définitive est donc accordée après 15 années de détention. Le délai de détetion doit être calculé par périodes de 12 mois, depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de la cession, en faisant abstraction des fractions d'années. Exemple : Bien acquis par donation le 1er décembre 1997 et vendu le 1er février 2006. La période à retenir pour le calcul de l'abattement est comprise entre le 1er décembre 2002 et le 1er février 2006 (soit 3 ans et 2 mois). L'abattement s'élève à 3 x 10 % = 30 % Abattement fixe : Un abattement de 1.000 € est pratiqué sur la plus-value brute.

MODALITES D'IMPOSITION : L'imposition de la plus-value est établie au taux global de 27 %. Taux = 16 % La plus-value est taxée au taux proportionnel de 16 % au titre de l'impôt sur le revenu. Prélèvements sociaux : 11 % La plus-value est assujetie aux prélèvements sociaux pour un montant global de 11 % (CSG, CRDS, prélèvement social et contribution additionnelle au prélèvement social). DECLARATION ET PAIEMENT : La plus-value est déclarée et l'impôt payé lors de la publication de l'acte de vente à la conservation des hypothèques. Déclaration L'impôt sur la plus-value est déclaré par le vendeur sur imprimé n°2048 IMM.

En pratique, le notaire rédacteur de l'acte de vente rédige la déclaration de plus-value. L'imprimé 2048 IMM est disponible sur le site www.impots.gouv.fr Paiement Le montant de l'impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire sur le prix de le vente. Il est payé lors de la publication de la vente à la conservation des hypothèques. Exonération : mention dans l'acte Aucune déclaration n'est à déposer lorsque la plus-value est exonérée ou lorsque la vente ne donne lieu à aucune imposition. L'acte de vente doit alors préciser la nature et le fondement de cette exonération ou de l'absence de taxation. Il existent quelques simulateurs de calcul de plus-value sur le Web. J'ai trouvé celui-ci particulièrement simple d'utilisation et efficace, voici l'adresse : www.sarf.fr/PVICC.asp A bientôt. Fabien