L’île Maurice connaît une transformation majeure de son cadre immobilier en 2026, impactant directement la distinction entre résidence principale et secondaire pour les investisseurs étrangers. Comprendre ces différences devient essentiel dans un contexte de réglementation renforcée.
Définition et statut juridique
À Maurice, la notion de résidence principale ou secondaire pour les étrangers s’articule autour de l’investissement immobilier réalisé. Un bien acquis pour plus de 375000$ dans les programmes autorisés (PDS, SCS ou G+2) ouvre automatiquement droit à un permis de résidence. Ce statut reste valable tant que la propriété est conservée, indépendamment de l’usage effectif du bien comme résidence principale ou secondaire.
Les programmes PDS concernent des projets résidentiels haut de gamme, tandis que les Smart Cities (SCS) proposent des zones urbaines intégrées. Les appartements G+2 requièrent un investissement minimum de 6000000MUR pour être éligibles à l’acquisition étrangère.
Critères de résidence fiscale
La résidence fiscale mauricienne se détermine selon des critères précis de présence physique sur le territoire. Un particulier devient résident fiscal s’il séjourne au moins 183 jours durant l’année fiscale, ou 270 jours cumulés sur deux années consécutives. Cette distinction fiscale revêt une importance capitale, car elle définit l’étendue des obligations déclaratives.
Les résidents fiscaux sont imposés sur leurs revenus mauriciens et sur les revenus étrangers rapatriés sur l’île. À l’inverse, les non-résidents ne sont taxés que sur leurs revenus de source mauricienne, comme les loyers perçus localement. Cette différence permet une optimisation fiscale selon l’utilisation du bien.
Nouveaux barèmes fiscaux 2026
Le paysage fiscal mauricien évolue significativement en 2026 avec l’abandon de la flat tax au profit d’un barème progressif. Les revenus jusqu’à 500000MUR restent exonérés, puis sont taxés à 10% entre 500001MUR et 1000000MUR, et à 20% au-delà.
Une contribution Fair Share temporaire de 15% s’ajoute pour les revenus dépassant 12000000MUR annuels, portant le taux marginal effectif à 35% pour les hauts revenus. Cette mesure s’applique sur trois exercices fiscaux, de 2025 à 2028, et concerne tous les revenus, incluant les dividendes et loyers.
Coûts d’acquisition majorés
À partir du 1er juillet 2026, les droits d’enregistrement pour les acquisitions étrangères passent de 5% à 10%, doublant ainsi les frais de transaction. Cette augmentation s’accompagne d’une taxe identique de 10% lors de la revente. Les transactions finalisées avant le 30 juin 2026 bénéficient encore des anciens taux avantageux.
Ces frais s’ajoutent aux honoraires de notaire (0,5% à 2% plus TVA) et aux commissions d’agence (2% à 3% plus TVA), augmentant substantiellement le coût global d’investissement. Un bien à 500000$ génère désormais 50000$ de droits d’enregistrement contre 25000$ auparavant.
Location et revenus locatifs
Les propriétaires étrangers conservent le droit de louer leur bien mauricien, qu’il soit utilisé comme résidence principale ou secondaire. Cette flexibilité permet de générer des revenus complémentaires, particulièrement attractifs dans les zones touristiques prisées comme Grand Baie ou Tamarin.
Les revenus locatifs sont systématiquement imposables à Maurice selon le barème progressif. Dans le Nord, les loyers mensuels varient de 25000MUR pour un appartement une chambre à 250000MUR pour une villa quatre chambres à Mont Choisy. L’Ouest affiche des prix légèrement supérieurs, avec des budgets de 1500€ à 3000€ mensuels.
Les prix fluctuent considérablement selon le standing (européen ou local), l’emplacement et la proximité des commodités. Le marché locatif destiné aux expatriés a connu une hausse de 18,8% en 2024, reflétant la forte demande internationale.
Avantages fiscaux maintenus
Malgré le durcissement réglementaire, Maurice préserve des atouts fiscaux majeurs. Les plus-values immobilières restent totalement exonérées lors de la revente, quelle que soit la durée de détention. L’absence d’impôt sur la fortune et de droits de succession entre non-résidents constitue également un avantage considérable.
Ces exonérations s’appliquent identiquement aux résidences principales et secondaires, offrant une fiscalité patrimoniale attractive comparée aux standards européens. Cette stabilité fiscale renforce l’attrait de l’île pour les investisseurs internationaux malgré les nouvelles contraintes.
Conditions de maintien du permis
Le permis de résidence lié à l’investissement immobilier reste valable dix ans, renouvelable tant que la propriété est conservée. Aucune obligation d’occupation minimale n’est imposée, permettant d’utiliser le bien comme résidence secondaire sans risque pour le statut résidentiel.
L’accès à la résidence permanente se durcit cependant, nécessitant désormais cinq années de présence continue contre trois précédemment. Pour les professionnels, le salaire mensuel requis bondit à 400000MUR contre 150000MUR auparavant, resserrant considérablement les critères d’éligibilité.
Marchés locatifs régionaux
Le Nord mauricien, dynamique et animé, attire les expatriés recherchant proximité des plages et infrastructures commerciales. Grand Baie propose des appartements dès 25000MUR mensuels, tandis que les villas atteignent 100000MUR. La demande reste soutenue avec des taux d’occupation de 76% en haute saison.
L’Ouest séduit davantage les familles grâce aux écoles internationales et à l’environnement naturel préservé. Tamarin et Rivière Noire affichent des loyers moyens de 81395MUR à 160000MUR selon le type de bien, avec une offre privilégiant les grandes propriétés familiales.
Guide complet des différences fiscales et réglementaires
Résident fiscal si:
✓ 183 jours/an sur l’île
✓ 270 jours cumulés sur 2 ans
Impact: définit vos obligations fiscales
Permis de résidence:
Valable 10 ans, renouvelable
Appartements G+2:
Condition obligatoire pour étrangers
0% – 500000MUR
Exonération totale
10% – 1000000MUR
Tranche intermédiaire
20% – Au-delà
Revenus supérieurs
+15% FSC > 12M MUR
Fair Share temporaire
Taux marginal effectif maximum: 35% (20% + 15% FSC)
Dès le 1er juillet 2026:
Exemple: Bien à 500000$ = 50000$ de droits (contre 25000$ avant)
Fiscalité patrimoniale très attractive
Appartements:
1 ch: 25000MUR/mois
2 ch: 45000MUR/mois
3 ch: 95000MUR/mois
Villas:
3 ch: 80000MUR/mois
4 ch: 100000-250000MUR/mois
Budget: 1200€ – 2500€/mois
Occupation: 76% haute saison
Appartements:
Moyenne: 81395MUR/mois
3 ch: 65000-80000MUR/mois
Villas:
Moyenne: 130000MUR/mois
3 ch: 75000-109000MUR/mois
4 ch: 165000-190000MUR/mois
Budget: 1500€ – 3000€/mois
Prisé par familles expatriées
PDS: Projets résidentiels luxe
Min 0,4220 hectare, 6+ unités
SCS: Smart Cities intégrées
Zones Live-Work-Play
G+2: Appartements copropriété
Min 6000000MUR
Revenus locatifs toujours imposables
Transactions finalisées avant le 30 juin 2026 bénéficient des anciens taux (5% au lieu de 10%)
Économie potentielle de 5% sur droits d’enregistrement et taxe de revente
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