Comparer uniquement le loyer à la mensualité du crédit conduit souvent à une mauvaise décision. Une mensualité comprend une part de capital qui augmente le patrimoine de l’acheteur, mais l’achat entraîne aussi de nombreux frais perdus. La comparaison doit être effectuée sur une même durée, avec un logement équivalent et des hypothèses identiques concernant l’évolution des prix et des revenus.
Le coût réel de l’achat comprend les frais d’acquisition, les intérêts du prêt, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie, les impôts locaux, l’entretien, les travaux et les charges de copropriété non récupérables. Le TAEG aide à mesurer le coût global du financement, car il intègre notamment les intérêts, l’assurance obligatoire et certains frais liés au crédit. Il ne couvre toutefois pas toutes les dépenses futures du propriétaire.
Le coût de la location correspond aux loyers, aux charges non récupérables, à l’assurance et aux éventuels déménagements. Il faut ensuite déduire le rendement que le locataire pourrait obtenir en plaçant l’apport qu’il n’a pas immobilisé dans le logement, ainsi que la différence mensuelle entre un loyer et le coût total de la propriété. À l’inverse, le calcul de l’achat doit tenir compte du capital restant après la revente, diminué des frais de cession et du solde du crédit.
La bonne méthode consiste à comparer le patrimoine final dans trois scénarios : prudent, central et favorable. Il faut tester une stagnation ou une baisse du prix du logement, une hausse des travaux, un crédit plus coûteux et plusieurs durées d’occupation. Plus la revente est rapide, plus les frais initiaux pèsent lourd ; plus la durée de détention augmente, plus l’acheteur a de temps pour les amortir. L’ANIL recommande précisément d’évaluer le coût réel du projet à partir des ressources actuelles et futures et propose des outils permettant de simuler le financement et les frais d’acquisition.
Formule simplifiée :
Achat = dépenses totales − capital récupéré à la revente
Location = loyers et charges − gains produits par l’épargne conservée