Tout savoir sur la CFE en location meublée

Vous souhaitez investir dans l'immobilier afin de générer des revenus stables ? Vous avez bien raison, ce secteur continue de séduire de nombreuses personnes. Parmi les business modèles qui s'offrent à vous figure la location meublée. Cependant, il existe certaines lois et implications que vous devez prendre en compte avant de vous lancer. La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) en fait partie. Bien comprendre la CFE en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) vous permet de mieux structurer votre investissement et optimiser vos bénéfices. Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la CFE en location meublée dans cet article.

Qu'est-ce que la CFE ?

La CFE est un impôt local qui s'applique en France à toute personne physique ou morale qui exerce une activité professionnelle non-salariée. Avec la Contribution sur la Valeur ajoutée des Entreprises (CVAE, qui va disparaître cette année 2024), elle constitue la contribution économique territoriale (CET). Cette dernière a été instaurée par la loi de finances 2010 pour remplacer la taxe professionnelle.

Qui doit payer la CFE ?

Cela comprend notamment les propriétaires de biens immobiliers locatifs. Que vous investissiez en tant que LMP ou LMNP, vous êtes donc soumis à la CFE.

Vous devez savoir que la location meublée, qu'elle soit professionnelle ou non, est toujours considérée comme une activité commerciale. Vous devenez donc imposable, aussitôt que vous déclarez votre activité, que vous soyez inscrit au RCS ou que vous détenez un numéro SIRET.

L'exonération de CFE en location meublée

Bien que vous soyez redevable de la CFE dès que vous êtes dans la location meublée, il existe toutefois certaines situations où vous pouvez bénéficier d'exonérations :

• Si vous réalisez un montant de recettes (chiffre d'affaires annuel) inférieur ou égal à 5 000 € ;
• La location d'une partie de votre habitation, qu'elle soit principale ou secondaire, est occasionnelle et n'est pas destinée à se répéter ;
• Vous sous-louez ou louez votre habitation principale en LMNP pour un locataire qui en fait sa résidence principale ;

Vous disposez aussi d'exonération de la CFE si vous investissez dans une location meublée de tourisme. Il est entre autres possible de bénéficier d'un dégrèvement de la CFE si vous louez tout ou partie de votre habitation personnelle.

Les spécificités de la CFE pour les locations meublées

La CFE varie selon la valeur locative du bien. Cela inclut la localisation de votre propriété, sa taille et d'autres critères supplémentaires. Les taux de CFE sont déterminés localement par les collectivités territoriales. Cela signifie que le montant de la cotisation peut varier considérablement d'une commune à une autre. Ainsi, les zones à forte densité ou à haute valeur immobilière peuvent avoir des taux plus élevés que les zones rurales ou moins développées.

La surface et la capacité d'accueil de la propriété peuvent influer sur la valeur locative cadastrale de votre bien. Plus la surface est grande, plus cette valeur tend à augmenter. En d'autres termes, les grandes propriétés ou celles qui peuvent accueillir plus de locataires génèrent dans la plupart des cas une valeur locative plus élevée. Cela induit donc une CFE plus importante.

La manière dont le bien est utilisé peut également avoir une influence sur sa valeur locative. Par exemple, si le logement est utilisé comme bureau professionnel ou comme boutique, votre CFE peut différencier de celle d'une habitation ou d'une location meublée.

Comment est calculée la CFE en LMNP ?

En location meublée, la CFE se calcule sur la base de la valeur locative de votre bien ainsi que sur le taux fixé par les conseils municipaux. Chaque année, ces derniers, ou les conseils de l'EPCI (Établissement public de coopération intercommunale) déterminent le taux applicable à la base d'imposition. Il varie entre autres suivant chaque commune pour plusieurs raisons :

• Les politiques fiscales locales. Afin d'attirer et de soutenir les entreprises locales, certaines municipalités peuvent choisir de fixer des taux plus bas.
• Les besoins budgétaires. Les différences dans les besoins en recettes pour financer les services publics locaux peuvent aussi influencer le taux de la CFE.
• La structure économique de la commune. Les zones avec une base économique large peuvent se permettre de fixer des taux plus bas. Tandis que d'autres avec moins d'entreprises peuvent avoir des taux plus élevés.

La formule pour calculer le montant de la CFE est relativement simple :

Montant de la CFE = Valeur locative x Taux de la commune

Exemple de calcul du montant de la CFE en location meublée

Supposons que vous possédez un appartement meublé de 50 m² situé dans une ville moyenne en France. Dans un premier temps, il est nécessaire de déterminer la valeur locative cadastrale de votre bien. Après l'évaluation, disons que cette valeur est de 3 000 € par an. Pour un taux de CFE de 25 %, la cotisation annuelle est donc de 750 € (3 000 € x 25 %).

Comment maximiser votre investissement immobilier locatif ?

Il vous est possible d'optimiser les rendements de vos investissements en location meublée grâce à quelques stratégies. Cela vous permet en même temps de réduire la charge fiscale liée à la CFE.

• Choisissez bien votre statut : LMP ou LMNP. Cette décision vous aide à avoir la structure juridique la plus adaptée pour influencer le montant de la CFE. En tant que LMNP par exemple, vous pouvez bénéficier d'une imposition moins lourde en début d'activité tandis qu'en tant que LMP, vous jouissez d'une exonération de plus-value à long terme.
• Investissez dans des propriétés avec une valeur locative cadastrale assez basse. Vous pouvez rechercher un bien dans une région moins prisée ou un marché immobilier moins dynamique.
• Contestez la valeur locative de votre bien si vous pensez qu'elle a été évaluée de manière excessive par rapport aux normes du marché local. Toutefois, cette démarche nécessite souvent l'appui de preuves comme des évaluations immobilières comparatives ou des expertises professionnelles.

Vous disposez à présent de toutes les informations essentielles à savoir sur la CFE en location meublée. Il s'agit d'un élément crucial à prendre en compte dans votre investissement en immobilier locatif. Bien comprendre le fonctionnement de cette cotisation vous permet de déterminer la meilleure stratégie fiscale à appliquer pour maximiser vos revenus.