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Abus du recours à la saisie immobilère par un syndic

Publié le 03 octobre 2009 par Christophe Buffet

Voici un exemple :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 14 janvier 1998), que les époux Y..., demeurant à Marseille puis à Neounes, propriétaires d'un lot dans un immeuble en copropriété à Saint-Cyprien, ont, en raison d'un arriéré impayé de charges de copropriété, fait l'objet d'une procédure de saisie-immobilière après procès-verbal de recherches infructueuses à cette adresse ; que leur lot ayant fait l'objet d'une adjudication au profit de M. X..., acquéreur par jugement du 11 février 1993, ils ont, par acte du 2 novembre 1993, assigné le syndicat des copropriétaires, le syndic, la société cabinet Guisset (cabinet Guisset) et M. X..., en annulation de la vente et restitution du bien, et subsidiairement en condamnation du syndic, à titre personnel, à dommages-intérêts, en réparation de leur préjudice matériel et moral ;

Attendu que le cabinet Guisset fait grief à l'arrêt de le déclarer responsable du préjudice subi par les époux Y..., en raison de la vente forcée de leur bien et de le condamner au paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, "1 ) que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, qu'il appartient à celui qui prétend qu'une enveloppe contient un document particulier, de prouver que ce document se trouvait effectivement dans le pli adressé ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve pesant sur le demandeur, en violation de l'article 1315 du Code civil ; 2 ) que le changement d'adresse du copropriétaire doit être communiqué au syndic de façon expresse ; qu'il ne peut résulter de la simple mention de l'adresse sur un chèque destiné à payer un arriéré de charges ; qu'un syndic ne peut donc se voir reprocher de ne pas avoir noté l'adresse portée sur le chèque pour en déduire que le copropriétaire avait déménagé ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 3 ) qu'il incombe à l'expéditeur d'une lettre simple de prouver l'envoi et le contenu du pli adressé ; que le cabinet Guisset contestait catégoriquement avoir reçu un quelconque courrier à la date du 17 décembre 1991 ; qu'en se fondant sur un "nouveau courrier" du 17 décembre 1991, sans constater que les époux Y... établissaient que le cabinet Guisset avait reçu ce courrier, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1315 du Code civil ; 4 ) que le cabinet Guisset avait expressément fait valoir dans ses conclusions du 30 juin 1995, qu'il avait consulté les services postaux, mais que le transfert de courrier n'était plus opérant après le 31 juin 1991 ; que l'huissier avait consulté la mairie de Marseille et que les listes électorales à Marseille indiquaient encore l'adresse de Marseille pour les années 1992 et 1993 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel s'est abstenue de répondre aux conclusions du cabinet Guisset, en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 5 ) que la demande des époux Y... tendant à la nullité de la procédure de saisie immobilière ayant été rejetée, la cour d'appel a constaté que le procès-verbal de recherches infructueuses établi le 4 janvier 1993, par la SCP Pastor-Monzo-Rivet, huissier, dont les constatations faisaient foi jusqu'à l'inscription de faux, était nécessairement régulier au regard de l'article 659 du nouveau Code de procédure civile ; qu'en

considérant malgré tout, que le cabinet Guisset ne démontrait pas avoir fait preuve de diligence dans la recherche de la nouvelle adresse des époux Y..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 659 du nouveau Code de procédure civile, ensemble l'article 1382 du Code civil" ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que les époux Y... produisaient aux débats copie du courrier précisant leur nouvelle adresse qui était joint au chèque du 25 mars 1991 portant règlement de certaines charges de copropriété, et que ce courrier avait été réceptionné par le cabinet Guisset puisque ce chèque avait été porté à l'encaissement, la cour d'appel, a, sans inverser la charge de la preuve, et abstraction faite de motifs surabondants, retenu qu'il était établi que le cabinet Guisset avait effectivement reçu le courrier contenant le chèque et la lettre et se trouvait dès lors, en possession de la nouvelle adresse des époux Y... dès le 25 mars 1991 ;

Attendu, d'autre part, que, répondant aux conclusions du syndic relatives à ses propres diligences et sans avoir à répondre à celles relatives aux diligences de l'huissier de justice et à la régularité de son procès-verbal de recherches, la cour d'appel a tiré les conséquences légales de ses constatations, en retenant que le cabinet Guisset avait commis une faute à l'origine du préjudice subi par les époux Y..., en omettant de transmettre à l'huissier de justice chargé de procéder à la signification des actes de la procédure de vente sur saisie immobilière, les éléments d'informations en sa possession depuis la fin du mois de mars 1991, et en privant les époux Y... de toutes les voies de recours en la matière ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen :

Attendu que le cabinet Guisset fait grief à l'arrêt de le déclarer responsable du préjudice subi par les époux Y..., en raison de la vente forcée de leur lot et de le condamner au paiement de dommages-intérêts au titre du préjudice moral, alors, selon le moyen, "1 ) que les époux Y... n'avaient pas soulevé, dans leurs conclusions d'appel, le moyen tiré d'un quelconque abus de droit de l'agence Guisset ; qu'en relevant d'office un moyen, sans avoir invité les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) que la cour d'appel a, par ailleurs, rejeté la demande des époux Y... tendant à voir indemniser la perte du mobilier par la considération, que le mobilier se trouvant dans l'appartement était un mobilier dit "intégré" qui ne faisait jamais l'objet d'une évaluation particulière dans la mesure où il était incorporé à l'immeuble ; que le syndic de copropriété n'était que le mandataire du syndicat de copropriété de la résidence Les Mas de la Mer, dont l'assemblée générale avait décidé par délibération du 22 juillet 1992, d'engager une procédure de saisie immobilière ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 1997 du Code civil" ;

Mais attendu, d'une part, que le cabinet Guisset n'ayant pas invoqué, devant la cour d'appel, pour contester sa responsabilité personnelle quant à l'engagement d'une procédure de saisie immobilière, l'existence d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires et ses obligations de mandataire du syndicat des copropriétaires, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, que le cabinet Guisset n'avait pas hésité à recourir à la procédure de vente sur saisieimmobilière pour une dette de 3 000 francs en principal, alors qu'il ne contestait pas avoir reçu à la fin de l'année 1991, un courrier des époux Y... sollicitant le report du paiement de charges, et que ce syndic pouvait parfaitement, eu égard, au montant modique de la dette, soit faire pratiquer une saisie mobilière puisqu'il était établi que les lieux étaient garnis d'un mobilier d'une valeur de plus de 8 000 francs, soit une saisie sur compte bancaire, puisqu'il n'était pas contesté ni contestable que ce cabinet avait en sa possession les "coordonnées bancaires" des époux Y..., la cour d'appel, qui était saisie des dénégations du syndic sur l'existence d'un abus de droit, et qui avait indemnisé globalement le préjudice immobilier et mobilier, a, sans violation du principe de la contradiction, et sans se contredire, retenu qu'en recourant à la procédure de vente sur saisie immobilière le cabinet Guisset avait commis un abus de droit et que l'attitude abusive du syndic avait causé à ces copropriétaires un préjudice moral ;

D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;"

Condamne la société Cabinet Guisset aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Cabinet Guisset à payer aux époux Y... la somme de 9 000 francs ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Cabinet Guisset ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf."


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