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Un cas de concurrence déloyale entre agents immobiliers

Publié le 22 septembre 2015 par Christophe Buffet

"Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que Mme X... et la société Agence européenne immobilière (la société AEI), exerçant la même activité d'agent immobilier, ont proposé à la vente douze biens en commun ; que s'estimant victime d'actes de concurrence déloyale de la part de la société AEI, résultant de modifications unilatérales apportées au montant des commissions figurant aux mandats de vente de ces différents biens immobiliers, Mme X... l'a assignée en vue d'obtenir le paiement de dommages-intérêts et la cessation de ces pratique s ;

Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches :

Attendu que la société AEI fait grief à l'arrêt de la déclarer responsable d'actes de concurrence déloyale à l'égard de Mme X... alors, selon le moyen :

1°/ qu'une pratique commerciale est trompeuse et déloyale lorsqu'elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur le prix du bien ou du service ; qu'en se contentant de relever, pour dire que la société AEI s'était livrée à une pratique commerciale trompeuse et, en conséquence, la déclarer coupable de concurrence déloyale, qu'elle avait proposé des biens immobiliers en vente à un prix inférieur à celui figurant sur le mandat de vente, sans pouvoir justifier de l'accord des propriétaires, sans constater que le prix auquel était effectivement vendu le bien était différent de celui annoncé, ce qui était seul de nature à permettre de retenir l'existence d'une pratique trompeuse, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une telle pratique, a violé les articles L. 121-1 du code de la consommation et 1382 du code civil ;

2°/ que n'est pas trompeuse la pratique commerciale qui n'altère pas de manière substantielle le comportement économique du consommateur ; qu'en se bornant à retenir, pour statuer comme elle l'a fait, que la société AEI avait proposé des biens immobiliers en vente à un prix inférieur à celui figurant sur le mandat de vente, sans pouvoir justifier de l'accord des propriétaires, ce en diminuant ou en omettant la commission demandée par l'agence, sans vérifier si cette pratique était susceptible d'altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 121-1 du code de la consommation et 1382 du code civil ;

3°/ que la méconnaissance d'une disposition législative ou réglementaire qui n'a pas pour objet d'assurer la loyauté de la concurrence n'est pas, en elle-même, caractéristique d'un acte de concurrence déloyale ; qu'en se contentant de relever, pour juger que la société AEI s'était rendue coupable de détournement de clientèle au préjudice de Mme X..., qu'elle avait proposé des biens immobiliers en vente à un prix inférieur à celui figurant sur le mandat de vente, sans pouvoir justifier de l'accord des propriétaires, ce qui constituerait une violation des dispositions législatives d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, dite Hoguet, sans constater, hors cette prétendue méconnaissance d'une loi qui n'a pas pour objet d'assurer la loyauté de la concurrence, une quelconque manoeuvre destinée à détourner la clientèle de sa concurrente, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la concurrence déloyale, a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société AEI et Mme X... proposaient à la vente les mêmes biens immobiliers sur internet et qu'en violation des dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de son décret d'application, la société AEI avait proposé ces biens à un prix inférieur à celui figurant sur ses mandats, en omettant ou diminuant dans ses annonces la commission demandée par l'agence, sans pouvoir justifier de l'accord des propriétaires, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, caractérisé le procédé déloyal qui a permis à la société AEI de proposer à la vente les mêmes biens immobiliers à un prix égal ou inférieur à ceux proposés par Mme X..., de nature à détourner à son profit leur clientèle commune ; que le moyen, inopérant en ses deux premières branches, qui critiquent des motifs surabondants, n'est pas fondé pour le surplus ;

Mais sur le moyen, pris en sa quatrième branche :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour condamner la société AEI à payer des dommages-intérêts à Mme X..., l'arrêt retient que le préjudice de cette dernière s'analyse en la perte de la chance de réaliser la vente de tout ou partie des biens concernés ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société AEI qui faisait valoir qu'aucun des biens pour lesquels Mme X... demandait à être indemnisée n'avait été vendu par son intermédiaire, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Agence européenne immobilière à payer à Mme X... la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser une ou plusieurs transactions immobilières, l'arrêt rendu le 13 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la société Agence européenne immobilière la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la société Agence européenne immobilière (AEI)

La société AEI fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déclarée responsable de faits de concurrence déloyale commis à l'égard de Mme X... exerçant sous l'enseigne Les clefs du Verdon et de l'avoir condamnée à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice consistant en la perte de chance de réaliser une ou plusieurs transactions immobilières ;

AUX MOTIFS QUE les actes concurrentiels déloyaux sont constitués par le dénigrement, l'imitation entraînant un risque de confusion entre entreprises concurrentes, la désorganisation du concurrent, et le parasitisme consistant dans l'utilisation à son avantage du savoir faire, du travail intellectuel ou des investissements d'un concurrent ; que Madame X..., dans ses dernières conclusions, soutient que la société AEI aligne le montant de ses commissions sur les siennes qui sont inférieures et capte ainsi la clientèle en utilisant des moyens déloyaux tels que la violation de la loi Hoguet et des pratiques commerciales trompeuses ; que le fait de proposer à la vente des biens immobiliers à un prix égal ou inférieur à ceux proposés par une agence immobilière concurrente est un acte de concurrence normal sous réserve que le prix proposé ne résulte pas de manoeuvres déloyales destinées à capter la clientèle au détriment du concurrent ; qu'il ressort des pièces produites, et notamment du contrôle effectué par les services de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes en novembre 2010 que la société AEI proposait à cette date sur le site internet www.a-e-i.eu des biens immobiliers en vente à un prix inférieur à celui figurant sur le mandat de vente correspondant sans pouvoir justifier de l'accord des propriétaires, ce en diminuant ou omettant la commission demandée par l'agence, le prix net vendeur demeurant inchangé ; que cette pratique constitue une pratique commerciale trompeuse telle que définie par l'article L. 121-1 du code de la consommation ; que par courrier du 9 décembre 2010, la Direction Départementale de la protection des Populations a notifié à la société AEI qu'après vérification, elle avait constaté que la situation avait été régularisée et que la mesure de police administrative était close ; que par ailleurs cette pratique constitue une violation des dispositions de la Loi Hoguet du 2 janvier 1970 et du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 en ce que le mandat doit mentionner la rémunération de l'agent immobilier ainsi que celui qui en aura la charge, que toute modification doit faire l'objet d'un avenant et que la diffusion de l'annonce doit être conforme au mandat ; que ces faits sont de nature à désorganiser l'entreprise de madame X... par la captation de clientèle au moyen de procédés déloyaux consistant dans la violation de dispositions législatives d'ordre public, dès lors que les biens concernés sont les mêmes, que la clientèle et le ressort géographique sont identiques et que les deux sociétés sont concurrentes ; que ces agissements déloyaux ont entraîné la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable au détriment de madame X... qui proposait à la vente sur internet les mêmes biens que la société AEI mais à un prix inférieur en raison d'une commission inférieure à celle pratiquée par la société AEI ; que cette faute a occasionné à madame X... un préjudice qui s'analyse en conséquence en une perte d'une chance de réaliser la vente de tout ou partie des biens concernés qu'il convient d'indemniser en condamnant la société AEI à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

1°) ALORS QUE une pratique commerciale est trompeuse et déloyale lorsqu'elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur le prix du bien ou du service ; qu'en se contentant de relever, pour dire que la société AEI s'était livrée à une pratique commerciale trompeuse et, en conséquence, la déclarer coupable de concurrence déloyale, qu'elle avait proposé des biens immobiliers en vente à un prix inférieur à celui figurant sur le mandat de vente, sans pouvoir justifier de l'accord des propriétaires, sans constater que le prix auquel était effectivement vendu le bien était différent de celui annoncé, ce qui était seul de nature à permettre de retenir l'existence d'une pratique trompeuse, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une telle pratique, a violé les articles L. 121-1 du code de la consommation et 1382 du code civil ;

2°) ALORS QUE, en tout état de cause, n'est pas trompeuse la pratique commerciale qui n'altère pas de manière substantielle le comportement économique du consommateur ; qu'en se bornant à retenir, pour statuer comme elle l'a fait, que la société AEI avait proposé des biens immobiliers en vente à un prix inférieur à celui figurant sur le mandat de vente, sans pouvoir justifier de l'accord des propriétaires, ce en diminuant ou en omettant la commission demandée par l'agence, sans vérifier si cette pratique était susceptible d'altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 121-1 du code de la consommation et 1382 du code civil ;

3°) ALORS QUE la méconnaissance d'une disposition législative ou réglementaire qui n'a pas pour objet d'assurer la loyauté de la concurrence n'est pas, en elle-même, caractéristique d'un acte de concurrence déloyale ; qu'en se contentant de relever, pour juger que la société AEI s'était rendue coupable de détournement de clientèle au préjudice de Mme X..., qu'elle avait proposé des biens immobiliers en vente à un prix inférieur à celui figurant sur le mandat de vente, sans pouvoir justifier de l'accord des propriétaires, ce qui constituerait une violation des dispositions législatives d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, dite Hoguet, sans constater, hors cette prétendue méconnaissance d'une loi qui n'a pas pour objet d'assurer la loyauté de la concurrence, une quelconque manoeuvre destinée à détourner la clientèle de sa concurrente, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la concurrence déloyale, a violé l'article 1382 du code civil ;

4°) ALORS QUE, subsidiairement, la société AEI faisait valoir qu'aucun des biens pour lesquels Mme X... demandait à être indemnisée à raison de la clientèle qu'elle aurait détournée n'avait été vendu par son intermédiaire (conclusions page 16) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, de nature à établir que les actes reprochés à la société AEI n'étaient pas à l'origine de la prétendue perte de clientèle de Mme X..., de sorte qu'elle ne pouvait obtenir aucune indemnisation de celle-ci, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

5°) ALORS QUE la société AEI faisait encore valoir qu'en matière de perte de clientèle, l'évaluation du préjudice devait être faite non par rapport au chiffre d'affaires, mais en fonction de la marge perdue, et que Mme X... ne produisait aucun élément comptable permettant d'évaluer celle-ci (conclusions page 18) ; qu'en fixant à 15.000 euros le préjudice de Mme X..., sans répondre à ce moyen, de nature à entraîner au moins la réduction de l'indemnité ainsi accordée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."


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