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S'entremettre n'est pas vendre

Publié le 16 avril 2017 par Christophe Buffet

"Vu les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu que la société Française X... Promotion, gérante de sociétés civiles immobilières, s'est engagée, par lettre datée du 21 juillet 1976, à verser à une société belge de courtage immobilier, la société Pretim, une " commission d'intermédiaire " de 3 % en cas de vente au groupe hollandais Besto de tout ou partie des parts de certaines sociétés civiles immobilières constituées dans le sud de la France ; qu'après la séparation des deux principaux actionnaires du groupe Besto, l'un d'entre eux a constitué le 30 décembre 1977 une société Hollandaise dénommée Fortress et que, le même jour, la société Omède Promotion a dénoncé son engagement du 21 juillet 1976 ; qu'en octobre 1978 un accord a été passé entre les sociétés Fortress et X... Promotion pour la réalisation par des sociétés civiles immobilières de 531 logements à Saint-Raphaél ; que la société Pretim, soutenant que son activité d'intermédiaire avait permis la conclusion de cet accord, a demandé à la société Omède Promotion de lui payer une commission de 3 % ; que, par un jugement du 12 février 1982 le tribunal de grande instance, se fondant sur la circonstance que la lettre du 21 juillet 1976 n'était que la confirmation d'un accord verbal passé en France, sur l'objet du contrat et sur la situation des biens à négocier, a retenu que la loi française était applicable au litige et décidé que la société Pretim avait droit au paiement de la commission convenue ; qu'en cause d'appel la société Omède Promotion a soutenu que, la loi française étant applicable, la société Pretim ne pouvait prétendre au versement d'une commission eu égard à l'inobservation de certaines des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 relatifs aux activités des agents immobiliers ; que la Cour d'appel a écarté ce moyen aux seuls motifs que " l'activité dont la rémunération est réclamée par Pretim n'est nullement celle visée par ces textes... que Pretim n'a été chargée que de trouver des acquéreurs possibles sans mandat de négocier... que cette société n'a eu qu'une activité d'intermédiaire sans mandat de contracter... que M. X... n'a pas mis fin au mandat donné à Pretim puisqu'il ne lui en avait donné aucun... que la réglementation légale des agents immobiliers suppose le pouvoir d'engager des particuliers .. et qu'en l'espèce le concours apporté par Pretim ne comportait aucun pouvoir de représentation pour la conclusion d'acte juridique quelconque " ;

Attendu, cependant, que la loi du 2 janvier 1970 est applicable à " la souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété " et n'exige pas que le mandataire ait reçu le pouvoir d'engager son mandant pour l'opération envisagée ; qu'au contraire, le mandat donné à une personne se livrant ou prêtant son concours, de matière habituelle, à une opération visée à l'article 1 de ladite loi n'est en principe qu'un mandat d'entremise consistant en la recherche de clients et la négociation, ou l'une de ces missions seulement ; que seule une clause expresse, conforme aux prescriptions de l'article 72, alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972, peut autoriser le mandataire à engager son mandant ;

D'où il suit qu'en statuant par les seuls motifs précités pour exclure l'application de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, la Cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen, ni sur le second moyen ;

CASSE ET ANNULE, en son entier, l'arrêt rendu le 28 mai 1984, entre les parties, par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d'appel de Nîmes".


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