Le droit de reprise du logement est transmis à l'héritier du bailleur décédé

Cet arrêt juge que le droit de reprise pour habiter étant un droit transmissible, il peut être repris par l'héritier.

"Par contrat en date du 1er octobre 2015, Mme [G] [P] a donné à bail à M. [Y] [O] et à Mme [U] [M] épouse [O] un logement situé [Adresse 2], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 1 000 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Par courrier recommandé en date du 1er mars 2018, Mme [P] a donné congé aux consorts [O] pour reprendre le logement et y habiter elle-même, leur demandant de libérer les lieux avant le 30 septembre 2018. Mme [P] est décédée 1e 3 juillet 2018 et son fils, M. [N] [H] a été déclaré habile à se dire et porter héritier de sa mère.

Par requête en date du 6 février 2019, M. [O] a demandé au tribunal d'instance de Montreuil d'enjoindre M. [H] à lui remettre plusieurs quittances de loyer.

Par ordonnance du 14 février 2019, le tribunal d'instance de Montreuil a fait droit à cette requête, donnant à M. [H] un délai de quinze jours pour remettre à M. [O] les quittances de loyer pour les virements de 1 100 euros des 6 juillet, 20 septembre, 11 octobre, 9 novembre, 6 décembre 2018 et 7 janvier 2019, outre 600 euros le 9 octobre 2018 et 500 euros le 2 décembre 2018. En cas d'inexécution, l'ordonnance prévoyait la convocation des parties à l'audience du 26 mars 2019.

Par courrier en date du 28 février 2019, M. [H], par l'intermédiaire de son conseil, a précisé à M. et Mme [O] qu'il entendait se prévaloir du congé délivré par sa mère décédée, qu'ils étaient déchus de tout titre d'occupation depuis le 1er octobre 2018 et restaient devoir la somme de 34 000 euros.

Par courrier reçu au greffe du tribunal le 11 mars 2019, M. [H] par l'intermédiaire de son conseil a fait parvenir au tribunal des quittances de loyers jusqu'au 30 septembre 2018 et d'indemnité d'occupation à compter du mois d'octobre.

Par acte d'huissier en date du 13 mars 2019, M. [H] a assigné M. et Mme [O] devant le tribunal d'instance de Montreuil afin d'obtenir la validation du congé délivré le 26 février 2018, l'expulsion de M. et Mme [O] et leur condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation outre des dommages et intérêts pour la somme de 2 000 euros.

Par jugement du 3 décembre 2019, cette juridiction a ainsi statué :

Condamne M. et Mme [O] à verser à M. [H] la somme de 1 000 euros au titre du dépôt de garantie prévu au contrat de bail qu'ils ont conclu le 1er octobre 2015 avec Mme [P],

Autorise M. et Mme [O] à se libérer de cette somme en 20 mensualités de 50 euros chacune,

Dit que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 15ème jour de chaque mois à compter du moins suivant la signification de la présente ordonnance,

Condamne M. [H] à verser à M. [O] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Enjoint M. [H] à remettre à M. et Mme [O] les quittances de loyer correspondant aux loyers versés, dans un délai de quinze jours à compter du versement du loyer,

Rejette la demande de validation du conge délivré par Mme [P] le 1er mars 2018,

Rejette en conséquence les demandes formées par M. [H] relatives à l'expulsion des consorts [O], au sort des meubles, au paiement d'une indemnité d'occupation et à des dommages et intérêts pour maintien abusif dans les lieux,

Rejette la demande de M. [H] au titre de l'arriéré locatif,

Rejette la demande de M. [H] concernant les frais irrépetibles,

Laisse les dépens à la charge des parties qui les ont exposés,

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 17 janvier 2020, M. [H] a interjeté appel de cette décision et, dans ses dernières conclusions notifiées le 24 mai 2022, il demande à la cour de :

- dire et juger l'appelant recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande de validité du congé pour reprise délivré le 26 février 2018 et de sa demande d'expulsion à l'encontre des consorts [O],

- statuant de nouveau, déclarer valable tant sur la forme que sur le fond, le congé pour reprise délivré aux consorts [O] le 26 février 2018 pour le 30 septembre 2018, par Feu Mme [P] et au bénéfice de M. [H], le bénéfice du congé ayant été repris par M. [H] également à même fins c'est-à-dire pour habiter cet appartement lui-même,

- en conséquence, déclarer M. et Mme [O] occupants sans droit ni titre des locaux qu'ils occupent sis [Adresse 2] à compter du 30 septembre 2018,

- ordonner leur expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de leur chef,

- prononcer l'expulsion sous astreinte d'un montant de 200 euros par jour de retard, et ce à compter de la date de l'arrêt à intervenir, en raison du maintien abusif dans les lieux depuis plus 1 an,

- dire et juger que l'huissier chargé des opérations d'expulsion pourra être assisté de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,

- dire et juger qu'à défaut d'être enlevés par le débiteur, les meubles et le matériel lui appartenant pourront alors être soit vendus par M. et Mme [O], le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par le locataire, soit détruits, dans l'hypothèse où la valeur s'avérerait insuffisante eu égard aux frais d'exécution, ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative,

- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation dont seront redevables solidairement M. et Mme [O] à la somme égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1 100 euros, outre revalorisation légale,

- condamner en deniers et quittance solidairement M. et Mme [O] à lui payer la somme de 1 100 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 1er octobre 2018 et jusqu'au départ effectif des lieux,

- condamner solidairement M. et Mme [O] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour maintien abusif dans les lieux,

- débouter M. et Mme [O] de leur demande de délai pour quitter les lieux,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation au titre de l'arriéré locatif,

- statuant de nouveau, condamner solidairement M. et Mme [O] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'arriéré de loyers de 2015 à 2017 inclus,

- débouter M. et Mme [O] de leur demande de délai de paiement pour apurer l'arriéré de loyers,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à délivrer des quittances de loyers à compter du mois de mars 2019,

- statuant de nouveau, débouter M. et Mme [O] de leur demande de condamnation à communiquer les quittances de loyers à compter du 1er octobre 2018 en raison de la résiliation du bail à la date du 30 septembre 2018,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer aux consorts [O] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

- statuant de nouveau, débouter M. et Mme [O] de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- débouter M. et Mme [O] de leur appel incident portant sur le dépôt de garantie,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. et Mme [O] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre du dépôt de garantie,

- débouter M. et Mme [O] de leur appel incident portant sur le remboursement des travaux,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [O] de leurs demandes de remboursement du solde des travaux faits par le locataire à la demande et au bénéfice du bailleur,

- en tout état de cause, condamner solidairement M. et Mme [O] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter M. et Mme [O] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

- condamner solidairement M. et Mme [O] aux entiers dépens.

Par conclusions en date du 19 octobre 2020, M. et Mme [O] demandent à la cour de :

- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

- y faisant droit, infirmer la décision entreprise sur leur condamnation à régler le dépôt de garantie,

- infirmer la décision sur le montant des dommages et intérêts allégués,

- confirmer la décision entreprise sur la condamnation de M. [H] à produire les quittances de loyers,

- condamner M. [H] à leur rembourser la somme de 624 euros correspondant au surplus des travaux réglés par les locataires pour vider la cave et faire des travaux dans une pièce humide de l'appartement non compensée par une franchise de loyer et de dépôt de garantie,

- déclarer M. [H] mal fondé en ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter purement et simplement et juger à nouveau,

- condamner M. [H] à leur rembourser la somme de 624 euros correspondant au surplus des travaux réglés par les locataires pour vider la cave et faire des travaux dans une pièce humide de l'appartement non compensée par une franchise de loyer et de dépôt de garantie,

- débouter M. [H] de toutes les demandes,

- condamner M. [H] à leur régler la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

- subsidiairement, leur octroyer les plus larges délais de paiement si une éventuelle dette locative venait à être démontrée,

- très très subsidiairement, si la cour ordonnait l'expulsion, fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer sans majoration, ni application de la clause pénale,

- octroyer le bénéfice des meilleurs délais prévus par l' article L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution et suivants afin que M. et Mme [O] et leurs trois enfants puissent se reloger,

- condamner M. [H] à payer à Me Caroline Mesle la somme de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 mai 2022.

SUR CE,

Considérant s'agissant de la transmission à son fils, seul héritier, du congé pour reprise délivré à M. et Mme [O] par [G] [P] le 26 février 2018 pour le 30 septembre suivant, celle-ci étant décédée le 3 juillet 2018, que le premier juge n'a pas fait droit à cette demande en se fondant sur le fait que le décès de la propriétaire était antérieur à l'expiration du préavis le 30 septembre et, qu'en application du principe nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habe, une personne ne pouvait transférer plus de droit qu'elle n'en avait, soulignant par ailleurs que les héritiers devaient faire connaître leur intention d'habiter eux mêmes dans le logement ; que les intimés reprennent l'argumentation développée par le tribunal ; Que cependant le droit de reprise pour habiter étant un droit transmissible, il peut être repris par l'héritier ; qu'en outre il est de principe que le congé pour reprise, à condition d'être valide, est transmis à l'héritier ;

Considérant sur la validité du congé que les intimés soulèvent une nullité de forme en faisant valoir que n'y était pas jointe la notice prévue par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans une disposition issue de la loi du 24 mars 2014, notice établie par l'arrêté du ministre du logement du 13 décembre 2017, applicable aux congés délivrés après le 1er janvier 2018, ce qui est le cas du congé litigieux ;

Qu'il n'est pas contesté que cette notice n'était pas jointe à la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 février 2018, adressée par [G] [P] à ses locataires, M. et Mme [O] ;

Que néanmoins cette nullité de forme est soumise à l'exigence d'un grief, lequel n'est pas même allégué par les intimés ;

Que s'agissant de la réalité du caractère légitime et sérieux de la bailleresse pour récupérer ce logement, elle indiquait que celui dans lequel elle habitait en qualité de locataire était trop onéreux ; qu'en effet les revenus de la bailleresse étaient modestes et l'occupation du local dont elle était propriétaire lui aurait permis de faire l'économie du loyer et des charges ( 654 euros au mois de février 2018) qu'elle versait à son bailleur, tout en la déchargeant de la gestion de la location et des aléas des défauts de payement de ses locataires ( pièces n°8 et 9 de l'appelant) ;

Que M. et Mme [O] soutiennent, sans apporter aucune pièce à l'appui de cette allégation, que le congé était un faux congé délivré pour des raisons fiscales ;

Que le congé, fondé sur un motif légitime et sérieux, a donc bien été valablement délivré par [G] [P] ;

Considérant qu'il sera relevé qu'il résulte en outre du courriel adressé par M. [H] à M. [O] le 20 septembre 2018 relatif au payement du loyer du mois d'août que M. [H] adresse à son locataire la copie de l'acte de décès de sa mère " pour vous aider dans vos démarches d'obtention d'un logement social ", ce qui démontre que les locataires étaient conscients de la volonté du fils de leur bailleresse de se prévaloir du congé qui leur avait été délivré, de sorte qu'il est sans conséquence que cette volonté de reprise des droits de sa mère décédée à récupérer le logement pour l'habiter ait été exprimée de façon plus formelle par l'intermédiaire d'un avocat, au mois de février 2019 ;

Considérant en conséquence que le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de validation du congé et les demandes subséquentes en expulsion et condamnation à verser une indemnité d'occupation et a enjoint à M. [H] de délivrer des quittances de loyer ; que des reçus des versements faits au titre de l'indemnité d'occupation doivent être délivrés pour les payements correspondants aux indemnités d'occupation à compter du 1er octobre 2018, date de la fin du préavis, jusqu'à la libération des lieux ;

Que la demande de M. [H] tendant à ce que l'obligation de quitter les lieux soit assortie d'une astreinte sera rejetée dès lors qu'il dispose du concours de la force publique ;

Qu'il sera, en outre, fait droit à la demande de M. [H] tendant à la condamnation de M. et Mme [O] à lui verser des indemnités d'occupation mensuelles d'un montant de 1 000 euros, outre régularisation des charges de 100 euros, soit 1 100 euros à compter du 1er octobre 2018 jusqu'à la libération des lieux ; que la demande de revalorisation légale n'étant pas précisée, il ne peut y être fait droit ;

Considérant s'agissant du dépôt de garantie que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [O] de leur demande de ce chef et les a condamnés à verser la somme de 1 000 euros à titre de dépôt de garantie ;

Que la sincérité de la facture de débarras de la cave que M. et Mme [O] ont versée aux débats pour justifier leur demande est loin d'être démontrée ; qu'en effet, cette facture datée du mois d'octobre 2015 aurait été établie par une société située à [Localité 5] crée en 2017 et sans que les modalités de règlement ne soit mentionnées ; qu'ainsi, comme le stipule le bail le dépôt de garantie convenu au bail n'a pas été versé par M. et Mme [O] lors de leur entrée dans les lieux ;

Qu'il en va de même de la somme réclamée par M. et Mme [O] au titre de travaux qui auraient été effectués, aucun élément n'étant versé aux débats pour établir l'existence d'un quelconque accord avec la bailleresse ni même d'une autorisation de celle-ci ;

Considérant s'agissant de l'arriéré locatif réclamé par M. [H] pour les années 2015 à 2017 que le jugement l'a débouté de cette demande au motif que n'était pas produit de décompte " en dehors du récapitulatif figurant dans le corps des conclusions " et que la demande de ce chef avait varié en cours de procédure ;

Considérant néanmoins, que le " récapitulatif " figurant dans les conclusions de M. [H] est clair et que rien n'interdit aux parties d'inclure un décompte dans le corps de leurs conclusions ;

Que par ailleurs, M. et Mme [O], sur qui repose la charge d'établir la preuve des paiements, ne contestent aucun des manquements relevés par le bailleur, se bornant à invoquer des travaux dont il a été ci-dessus jugé qu'à les supposer réalisés, ils l'avaient été sans accord de la bailleresse ;

Que M. et Mme [O] seront en conséquence condamnés à verser à M. [H], venant aux droits de sa mère décédée, la somme de 4 000 euros au titre des loyers et charges impayés pour les années, 2015, 2016 et 2017 ;

Que le jugement sera infirmé de ce chef ;

Considérant quant à la demande de délai pour régler cet arriéré locatif qu'au regard de la situation économique de M. et Mme [O] il leur sera accordé un délai de 20 mois pour régler leur dette, au moyen de 19 versements mensuels de 200 euros, le solde lors du vingtième versement ;

Qu'en revanche, il ne sera pas fait doit à leur demande de délai pour quitter les lieux au regard de l'important délai de fait dont ils ont bénéficié ;

Considérant que la demande de dommages-intérêts de M. et Mme [O] pour préjudice moral sera rejetée ;

Considérant s'agissant des mesures accessoires que le jugement sera confirmé, que M. et Mme [O] seront condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à verser, en équité, à M [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,

- Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [Y] [O] et à Mme [U] [M] épouse [O] à verser la somme de 1 000 euros au titre du dépôt de garantie non versé lors de la conclusion du bail et en ce qu'il a statué sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

- Constate la validité du congé pour reprise délivré par [G] [P] à M. [Y] [O] et à Mme [U] [M] épouse [O],

- Dit que M. [N] [H] est venu aux droits de sa mère décédée sur ce congé,

- Dit que M. [Y] [O] et à Mme [U] [M] épouse [O] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement sis à [Adresse 2], à compter du 1er octobre 2018,

- Ordonne par conséquent à M. [Y] [O] et à Mme [U] [M] épouse [O], ainsi qu'à tous occupants de leur chef, de quitter le logement situé à [Adresse 2],

- Autorise, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification de la présente décision, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux en application des articles L 4l2-1 et R 412- 1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L 433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- Condamne solidairement M. [Y] [O] et à Mme [U] [M] épouse [O] à verser à M. [N] [H] une indemnité d'occupation mensuelle de 1 000 euros outre une provision pour charges de 100 euros,

- Condamne solidairement M. [Y] [O] et à Mme [U] [M] épouse [O] à verser à M. [N] [H] la somme de 4 000 euros au titre des impayés locatifs des années 2015, 2016 et 2017,

- Accorde à M. [Y] [O] et à Mme [U] [M] épouse [O] un délai de 20 mois pour régler cette dette, par 19 versements mensuels de 200 euros, le solde lors de la vingtième mensualité,

- Dit que ces mensualités devront être réglées avant le 5 de chaque mois, la première le mois suivant la présente décision et, qu'à défaut d'un versement à la bonne date l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les mesures d'exécution forcées pourront être reprises,

- Déboute M. [Y] [O] et à Mme [U] [M] épouse [O] de leurs demandes de délivrance de quittances de loyer pour les payements afférents à l'indemnité d'occupation à compter du mois d'octobre 2018, de remboursement de travaux, de dommages-intérêts et de délai pour quitter les lieux,

- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- Condamne in solidum M. [Y] [O] et à Mme [U] [M] épouse [O] à verser à M. [N] [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamne in solidum M. [Y] [O] et à Mme [U] [M] épouse [O] aux dépens d'appel"