Le locataire et l'état des lieux de sortie non contradictoire

Cet arrêt juge que même si l'état des lieux de sortie n'est pas contradictoire, le locataire peut être condamné au paiement de réparations locatives.

"Mme [Z] [P], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° G 22-16.172 contre le jugement rendu le 11 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Metz (juge des contentieux de la protection), dans le litige l'opposant à la société Elopat, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme [P], après débats en l'audience publique du 20 juin 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon le jugement attaqué (tribunal judiciaire de Metz, 11 mars 2022), rendu en dernier ressort, Mme [P] (la caution) s'est portée caution solidaire des obligations de M. [L], locataire depuis le 23 novembre 2018 d'un logement dont la société civile immobilière Elopat (la SCI) est propriétaire.

2. Postérieurement à la résiliation du bail, la SCI a assigné la caution en paiement de dégradations locatives.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. La caution fait grief au jugement de la condamner au paiement d'une certaine somme au titre des dégradations locatives, alors " que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que l'incertitude et le doute doivent être retenus au détriment de celui qui a la charge de la preuve ; qu'en l'espèce, seul l'état des lieux d'entrée a été établi de manière contradictoire par la SCI Elopat et M. [L]; que pour réclamer à Mme [P], caution, une somme de 3 180 euros au titre de la réfection totale de l'appartement après le départ de M. [L], la SCI Elopat a versé aux débats un document intitulé " État des lieux - sortie " qu'elle avait établi de manière unilatérale hors la présence du locataire ou de la caution ainsi que des photos non datées dont il n'est établi ni qu'elles concernent l'appartement loué à M. [L], ni qu'elles constatent des dégradations intervenues au cours de la période de jouissance des lieux par ce dernier ; que Mme [P] a alors fait valoir devant le tribunal que " la preuve des dégradations n'est pas rapportée ... " dans la mesure où "à la lecture de l'état des lieux de sortie en date du 31 décembre 2019, ce dernier n'est pas signé ... le formulaire utilisé est différent de l'état des lieux d'entrée de sorte qu'il est difficile de comprendre les mentions qui y sont apposées, le bailleur s'est cantonné à écrire une lettre (sans savoir à quoi elle correspond), et sans préciser pourquoi tel ou tel pièce ou élément du logement étaient dégradés
ou insalubres. ... La partie adverse allègue des faits pour se constituer des preuves mais sans apporter le moindre élément probant le permettant de l'illustrer ..." ; que l'état des lieux de sortie unilatéral rédigé par la SCI Elopat sur un formulaire différent indique en effet le prétendu mauvais état de "séjour / salle à manger ", qui n'est pourtant aucunement mentionné sur l'état de lieux d'entrée et comprend des " équipements : plaque de cuisson, frigo, radiateurs (2) " qui ne figurent pas sur l'état des lieux d'entrée ; qu'en ce qui concerne les photos versées aux débats devant le tribunal par la SCI Elopat, Mme [P] avait à juste titre fait valoir qu'elles " ne permettent pas d'attester qu'il est question de l'appartement litigieux, les photos ne sont pas datées et n'ont pas été prises contradictoirement. ... " ; qu'en condamnant néanmoins Mme [P] au versement d'une somme de 3 180 euros au motif laconique qu' "" il résulte suffisamment de la comparaison entre l'entrée d'entrée dans les lieux et l'état de sortie des lieux du locataire, et des photos jointes, que M. [L] ... a remis les locaux avec des dégradations locatives " sans répondre aux moyens pertinents de l'exposante, le tribunal a violé l'article 455 du code de procédure civile. "

Réponse de la Cour

4. Ayant constaté que l'état des lieux d'entrée indiquait que les locaux avaient été loués en bon état ou dans un état d'usage, le tribunal, répondant aux conclusions prétendument délaissées en les écartant, a souverainement retenu qu'il résultait de la comparaison avec l'état des lieux de sortie établi non contradictoirement, selon lequel les locaux étaient en mauvais état, corroboré par les photographies versées aux débats par la SCI, que le locataire avait restitué les locaux avec des dégradations locatives qui ont eu lieu pendant sa jouissance.

5. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [P] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [P] ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille vingt-trois."