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Vente de l’immeuble donné à bail commercial : qui doit payer l’indemnité d’éviction ?

Publié le 23 août 2008 par Christophe Buffet

C’est par principe le vendeur qui a donné congé, mais il est possible d’aménager conventionnellement ce principe et de permettre au locataire d’agir contre l’acheteur de l’immeuble :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 septembre 2004), que, par acte du 29 juin 1998, le Crédit foncier de France (le CFF), propriétaire de locaux à usage commercial pris à bail par la société Bank Sepah (la banque Sepah), lui a donné congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 1999, moyennant un certain loyer ; que, par acte du 25 novembre 1998, le CFF a notifié à sa locataire la rétractation de son offre de renouvellement et lui a offert le paiement d'une indemnité d'éviction; que, par acte authentique du 4 février 1999, la société The Ritz Hotel Limited (The Ritz Hotel) a acquis du CFF la propriété de l'immeuble loué; que la banque Sepah a assigné la société The Ritz Hôtel pour voir constater à titre principal, le renouvellement de son bail et obtenir, à titre subsidiaire, le paiement d'une indemnité d'éviction ; que le CFF a été appelé en intervention forcée ;

Attendu que la société The Ritz Hotel fait grief à l'arrêt de déclarer recevable la demande d'indemnité d'éviction formée à son encontre par la banque Sepah et de fixer à une certaine somme le montant de cette indemnité, alors, selon le moyen :

1°/ que tenu en toutes circonstances de faire observer et d'observer lui-même le principe de la contradiction, le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office, et sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, le moyen, mélangé de fait et de droit, pris de ce que la clause du contrat de vente par laquelle la société The Ritz Hotel Limited avait déclaré faire son affaire personnelle et décharger le Crédit foncier de France de l'indemnité d'éviction que celui-ci pouvait devoir à la société Banque Sepah, était constitutive d'une délégation imparfaite de payement par laquelle le Crédit foncier de France (délégant) avait transmis à la société The Ritz Hôtel (délégué) la charge du payement de l'indemnité d'éviction due à la société Banque Sepah, et qu'une telle stipulation autorisait le preneur, délégataire, à réclamer le payement de l'indemnité à la société The Ritz Hotel, acquéreur de l'immeuble, sans être tenu de s'adresser au CFF vendeur et sans que puisse lui être opposée la règle de l'effet relatif des conventions, la cour d'appel a méconnu ces principes et violé l'article 16 du nouveau code de procédure civile ;

2°/ que sous une rubrique intitulée "propriété jouissance", l'acte de vente notarié du 4 février 1999, après avoir précisé qu'un "congé avec offre de renouvellement suivi d'une dénonciation de cette offre ont été signifiés à la Banque Sepah à la demande du Crédit foncier de France" et qu'à la "suite une procédure a été intentée par le locataire", stipulait que "l'acquéreur déclare faire son affaire personnelle déchargeant le vendeur de toutes les conséquences financières" et "s'oblige à prendre à sa charge le paiement de l'indemnité d'éviction ainsi que les frais et honoraires de cette procédure" ; qu'en estimant que cette clause issue d'un acte conclu entre les seules sociétés CFF et Ritz Hôtel devait s'analyser en une "délégation imparfaite de payement par laquelle le CFF (délégant)" avait "transmis à la société The Ritz Hotel (délégué) la charge du payement de l'indemnité d'éviction due à la société Banque Sepah", là où, au-delà d'une simple cession de dette interne entre le Crédit foncier de France et la société Ritz Hotel Ltd, aucun engagement personnel de la société Ritz Hotel de payer directement à la société Bank Sepah l'indemnité d'éviction que le Crédit foncier de France pourrait lui devoir ne résultait des termes clairs et précis de cette clause, la cour d'appel l'a dénaturée et de ce chef violé l'article 1134 du code civil ;

3°/ que la délégation imparfaite est l'opération triangulaire par laquelle un débiteur donne au créancier un autre débiteur, qui s'oblige envers ce dernier ; que ne saurait être ainsi qualifiée la clause par laquelle une partie déclare faire son affaire personnelle de la dette d'une autre et l'en décharger dès lors qu'elle ne comporte aucun engagement nouveau et personnel directement souscrit par le délégué au profit du délégataire et qu'ainsi la volonté certaine de ce dernier de souscrire un tel engagement personnel, nouveau et direct à l'égard du délégataire n'est pas caractérisée ; qu'en déduisant de la clause du contrat de vente par laquelle la société The Ritz Hotel Limited avait déclaré faire son affaire personnelle de l'indemnité d'éviction due par le Crédit foncier de France à la société Bank Sepah, l'existence d'une délégation autorisant cette dernière, en sa qualité de prétendue délégataire, à réclamer le payement de cette indemnité à la société The Ritz Hotel, prétendu délégué, sans être tenue de s'adresser au Crédit foncier de France, prétendu délégant, sans constater que le "délégué" avait souscrit au profit du "délégataire" l'engagement personnel et direct de lui payer ce que lui devait ou pourrait lui devoir le "délégant", la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1275 du code civil, ensemble l'article 8 du décret du 30 septembre 1953 ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte de vente conclu le 4 février 1999 entre le CFF et la société The Ritz Hotel comprenait une stipulation ainsi rédigée : "Etant précisé qu'un congé avec offre de renouvellement suivi d'une dénonciation de cette offre ont été signifiés à la société Banque Sepah à la demande du Crédit foncier de France. Qu'à la suite, une procédure a été intentée par le locataire M. X... au nom de The Ritz Hôtel Limited déclare avoir parfaite connaissance de ces location et procédure dont les éléments lui ont été remis dès avant ce jour par le vendeur et déclare, ès qualités, en faire son affaire personnelle déchargeant le vendeur de toutes les conséquences financières notamment l'acquéreur s'oblige à prendre à sa charge le payement de l'indemnité d'éviction ainsi que les frais et honoraires de cette procédure", la cour d'appel, sans violer le principe de la contradiction et sans dénaturation, a pu en déduire qu'une telle clause s'analysait en une délégation imparfaite de payement par laquelle le CFF avait transmis à la société The Ritz Hotel la charge du payement de l'indemnité d'éviction due à la société Banque Sepah et qu'une telle stipulation autorisait le preneur, à réclamer le paiement de l'indemnité qui y était visée à la société The Ritz Hotel, acquéreur de l'immeuble, sans être tenue de s'adresser au CFF, vendeur, et sans que puisse lui être opposée la règle de l'effet relatif des conventions;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi n° J 06-19.237 et sur le second moyen du pourvoi n° F 06-20.223, qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission de ces pourvois ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société The Ritz Hôtel Limited aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société The Ritz Hotel Limited à payer à la société Banque Sepah la somme de 2 000 euros ; rejette les demandes de la société The Ritz Hotel Limited ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille huit. »

(Cour de Cassation 5 mars 2008)


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