Immobilier US : jusqu'où ira la baisse ?

C'est un sujet important, car les difficultés des banques, l'importance de la crise du crédit à venir et la durée de la période de récession dépendra en partie de cela.

Je vais passer en revue trois scénarios, du plus optimiste au plus pessimiste.

Scénario 1 : le scénario "financièrement correct" : c'est celui qui a les faveurs d'une bonne partie de la communauté financière, mais qui est à mon avis peu réaliste : Dans ce scénario, les prix de l'immobilier baisseraient encore d'environ 10% aux USA avant une amélioration et une reprise du marché courant 2009.

Penser cela, c'est méconnaître la nature du marché immobilier qui est très "visqueux" : cela signifie que l'offre et la demande mettent beaucoup de temps à s'ajuster à un nouveau contexte : en temps de crise, l'offre reste pendant longtemps saturée par les programmes immobiliers lancés pendant la phase d'euphorie, les ventes sur saisies, pendant que la demande chute fortement : il en résulte une accumulation de stocks qui retarde la reprise.

Les vagues de baisse immobilières liées à l'implosion de la petite bulle des années 90 ont duré plus de 4 ans sur l'ensemble des pays concernés...croire qu'on va régler le sort de la bulle actuelle, bien plus importante, en 2 ans, c'est faire preuve à mon avis d'une grande naïveté.

Scénarios 2 et 3 : 

Voyons d'abord un graphique historique des prix immobiliers aux USA, corrigés de l'inflation, adapté du site de Robert Shiller "irrational exuberance" (données téléchargeables ici).

Nous sommes aujourd'huis revenus à un niveau de 155 sur le Case shiller index.

Deux scénarios sont alors possibles : 

Un scénario "réaliste optimiste", où l'indice reviendrait simplement à sa normale historique autour de 105. Cela donnerait déjà un potentiel de baisse en monnaie constante de 33% (en monnaie courante, avec 3% d'inflation annuels, cela correspondrait à -25% environ en 2 ans 1/2).

Un scénario "réaliste pessimiste" (flèche noire) où l'indice reviendrait sur ses points bas observés pendant les périodes de grande faiblesse vers 70. Cela donnerait un potentiel de baisse restant en monnaie constante de 55%.

Difficile de dire à l'heure actuel lequel de ces scénarios est favori. La réalité sera sans doute entre les deux... Disons simplement qu'il est fréquent après de gros excès euphoriques qu'un marché fasse des excès dans l'autre sens (à la baisse)...le Case-Shiller index pourrait donc bien ne pas s'arrêter à sa "normale" de 105 points, et entrer en excès baissier d'ici quelques années, sur fond de crise économique et d'un flux de saisies immobilières nourri jusqu'en 2012 au moins par l'arrivée à maturité des crédits "option-arms" qui prendraient le relais des subprimes (ce flux sera moins intense que celui des subprimes, mais plus long).

Les dernières données ne montrent en tout cas aucun signe sérieux d'amélioration sur le marché immobilier US : les saisies ont atteint de nouveaux records en juillet (+55% par rapport à juillet 2007, où une hausse record avait déjà été observée), les stocks de logements anciens (plus de 4/5 du marché) sont au plus haut (article de calculated risk). Tant qu'on aura cette situation d'offre surabondante par rapport à une demande faible, aucun changement ne sera à attendre.

Quand on sait qu'une baisse supplémentaire de 20% des prix immobiliers serait considérée comme une très mauvaise nouvelle pour l'économie et la solidité du système bancaire US, on comprend que même dans le scénario "réaliste-optimiste", nous sommes loin du point bas de la crise...