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Révocation du mandat exclusif de recherche et absence de renonciation à l'opération en vue de laquelle le mandat a été donné

Publié le 18 novembre 2008 par Christophe Buffet
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Voici une très intéressante décision de la Cour de Cassation du 30 septembre 2008, qui juge que la révocation du mandat de recherche exclusive au cours de la période initiale ne produit ses effets que sous réserve de la responsabilité du mandant envers le mandataire, lorsque le mandant n'a pas renoncé à l'opération en vue de laquelle le mandat avait été donné :

« Attendu que, le 7 octobre 2002, les époux X... ont donné à Mme Y..., exerçant sous l'enseigne Agence des Augustins, un mandat exclusif de recherche d'un bien à acquérir, consenti pour une durée de six mois, et passé ce délai, reconductible par tacite reconduction par périodes de six mois, sauf révocation à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception sous réserve d'un préavis de quinze jours ; que, le 6 février 2003, les mandants ont notifié la révocation de ce mandat et, le 16 mai 2003, ils ont acquis une bastide qu'ils avaient visitée le 30 janvier 2003 par l'entremise d'un autre agent immobilier ; que, se prévalant du mandat exclusif de recherche en vigueur au moment de la visite de la propriété vendue, Mme Y... a assigné les époux X... en règlement de sa commission et, à défaut, en paiement d'une indemnité ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 mars 2007) de la débouter de sa demande tendant à la condamnation des époux X... à lui verser la somme de 103 927, 49 euros au titre de sa rémunération, alors, selon le moyen :

1° / qu'il résulte de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 que lorsqu'un mandat d'agent immobilier est assorti d'une clause d'exclusivité, la commission est due par le mandant lorsque l'opération a été conclue, même si elle l'a été sans les soins de l'intermédiaire ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que, le 7 octobre 2002, les époux X... ont confié à l'Agence des Augustins, sous l'enseigne de laquelle exerce Mme Talia Y..., agent immobilier, un mandat exclusif de recherche d'une propriété à acquérir à proximité d'Aix-en-Provence ; que ce mandat exclusif était valable jusqu'au 7 avril 2003, et qu'avant cette date, le 30 janvier 2003, les époux X... ont visité, par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, une bastide sise aux Milles, près d'Aix-en-Provence, qu'ils ont achetée le 16 mai 2003, constatations dont il résultait nécessairement qu'une commission était due par les époux X... à Mme Y..., peu important que la visite n'ait pas eu lieu par son entremise ; qu'en refusant néanmoins de verser une commission à Mme Y... aux motifs que l'agent immobilier ne justifie pas avoir accompli des diligences ayant permis la réalisation de la vente et que le mandat ne stipule pas que la commission serait due même dans le cas où l'opération serait conclue sans les soins de l'agent immobilier, la cour d'appel a ajouté à la loi sur le mandat exclusif des exigences qui n'y figurent pas et a violé par refus d'application l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;

2° / que le mandat exclusif de recherche d'un bien à acquérir signé par les époux X... au profit de l'Agence des Augustins, représentée par Mme Y..., comporte une clause " Rémunération " selon laquelle " En cas de réalisation de l'opération avec un vendeur présenté par le mandataire ou dirigé vers lui, ce dernier aura droit à une rémunération, à la charge du mandant, fixée à 6 % HT du prix auquel l'achat du bien aura été conclu. Cette rémunération sera exigible le jour où l'opération sera effectivement conclue, constatée par écrit, et après que toutes les conditions suspensives aient été levées " ; qu'en refusant de condamner les époux X... au paiement de la rémunération due à Mme Y..., après avoir cependant constaté qu'ils avaient dirigé la proposition de vente vers leur mandataire, au motif que le mandat ne stipule pas que la commission serait due même dans le cas où l'opération serait conclue sans les soins de l'agent immobilier, la cour d'appel a dénaturé par adjonction à son contenu la clause " Rémunération " précitée du mandat conclu entre les parties, celle-ci ne subordonnant le paiement de la commission à aucune diligence particulière de l'agent immobilier, de sorte qu'elle a violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'après avoir relevé que Mme Y... ne justifiait pas avoir accompli des diligences ayant permis la réalisation de la vente et que le mandat ne stipulait pas que la commission serait due même dans le cas où l'opération serait conclue sans ses soins, la cour d'appel en a exactement déduit, conformément aux termes de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, pris pour l'application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, hors toute dénaturation, que Mme Y... ne pouvait réclamer le paiement d'une commission ;

D'où il suit que le moyen est mal fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1315 du code civil ;

Attendu que, pour débouter Mme Y... de sa demande en paiement d'une indemnité pour non-respect des obligations du mandat exclusif de recherche, l'arrêt retient que Mme Y... ne rapporte pas la preuve que les époux X... avaient dénoncé de mauvaise foi le mandat exclusif ;

Qu'en statuant ainsi, quand la révocation au cours de la période initiale du mandat exclusif de rechercher un bien à acquérir produit ses effets sous réserve de la responsabilité du mandant envers le mandataire, lorsque le premier n'a pas renoncé à l'opération en vue de laquelle le mandat avait été donné, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme Y... de sa demande tendant à la condamnation des époux X... à lui verser une indemnité pour non respect des obligations du mandat exclusif de recherche, l'arrêt rendu le 6 mars 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée. »


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