Après le Méhaignerie, le Besson, le Borloo, le Scellier

Décidemment nos élus ont des égos surdimensionnés. Les lois fiscales se succèdent et leurs initiateurs marquent de leurs empreintes chaque formule nouvelle. Gageons que l’obscur François Scellier (député UMP du Val d’Oise, ancien inspecteur fiscal à la retraite car né en 1936…) obtient la postérité et marquera les esprits des investisseurs.

En effet voici une loi qui a le mérite de la simplicité (abandonnez vos calculettes scientifiques) et qui permet à l’ensemble des contribuables (moyens mais aussi petits) d’effectuer un geste civique…et éventuellement un placement de qualité.

Un geste civique

Nous manquons de logements locatifs en zone dense (zone urbaine et péri urbaine). Fini les grues au milieu des champs ; les opérations donnant droit au SCELLIER seront toutes situées en zone B et A . Ces lettres ne vous parlent pas ; je ne rentrerais pas ici dans des détails de zonages (de nombreux sites de conseillés font cela très bien) sachez simplement que ne sont admissibles à abattements fiscaux que les logements situés dans des zones de plus de 50 000 habitants où globalement la demande est supérieure à l’offre. Bref là où nous avons besoin de loger les familles et non plus, comme par le passé, dans d’obscures contrées exotiques comme MONT DE MARSAN et CAHORS (je n’ai rien contre la vie rurale ou péri rurale mais je reste dubitatif devant le choix d’investisseurs qui s’étonnent de ne pas trouver de locataires à 10 kms de CAHORS ou de MONT DE MARSAN au milieu des champs).

Un placement de qualité

Sauf exception le logement étant situé dans une zone à forte demande son usage locatif est garanti. Vous le savez les démonstrations antérieures des « visiteurs du soir » reposaient trop souvent sur des paramètres abusifs. Des loyers (faussement garantie) sur des bases élevées permettaient de présenter un « effort d’épargne » faible et complété d’une batterie d’assurances faussement protectrice. Pour les non pratiquants l’effort d’épargne est la différence entre la mensualité du loyer et la mensualité du crédit. Ici les loyers sont plafonnés et devraient générer des démonstrations plus raisonnables de la part des « conseillés ».

Un calcul simple.

Mon pauvre Monsieur vous avez un prélèvement fiscal annuel de 3000€ (c’est un exemple, si vous gagnez plus ou moins je vous laisse le soin de pratiquer une règle de trois). Vous investissez 120 000€ dans un T3, vous pouvez déduire 25% de cette somme sur 9 ans soit 30 000€ (vous suivez ?) répartie sur 9 ans soit 3 333 € par an…en résumé (3000€ - 3333€ = -333€ et ça s’appelle un crédit d’impôt). Oui il aurait été plus judicieux d’établir une démonstration plus fine ; votre conseillé vous établira cela en incluant les probabilités de hausse des loyers, le coût du crédit etc.…à chacun son métier.

Des éléments à étudier de près

Il est évident que sur la base d’une occupation permanente par un locataire votre logement est financé en grande partie par ce dernier. Il importe donc d’agir avec doigté. Votre emprunt doit être long ; 15 ans, voir 20 ans et plus si vous pouvez. Ainsi vos mensualités de remboursement seront-elles relativement faibles. N’oubliez pas qu’il importe de contracter un crédit constant diminuant ainsi votre effort d’épargne mensuel à moyen terme car parallèlement la location est en légère hausse chaque année (c’est normal et logique car sur un cycle long nous n’échapperons pas à des coups d’inflation). Bannissez toute démonstration basée sur les montants plafonds des loyers ; un loyer légèrement plus faible que la moyenne du secteur vous assure une occupation sur le long terme et vous permet d’éviter des assurances coûteuses de vacances et carences locatives. Votre locataire devient fidèle, tant mieux. Avec un achat raisonné et une légère inflation cette martingale peut se traduire par un coût mensuel d’emprunt proche de la valeur du crédit dès la 10éme année.

Dernier point. Négociez l’abandon des pénalités de remboursement de votre crédit ; ainsi dès la 9éme année vous aurez la possibilité de revendre en soldant votre emprunt car rien ne vous oblige à attendre la 20éme année pour terminer cette opération. N’oubliez pas qu’un appartement neuf est garanti dix ans. Sortir au terme de ce premier cycle vous exonère de tout travaux majeurs au niveau de votre copropriété.

Si vous souhaite continuer à louer le bien au-delà des neuf années réglementaires, vous bénéficierez (pendant six ans au plus) d'une réduction complémentaire de vos impôts égale à 2 % de votre investissement par an (dans l’exemple -2400€ ), soit au total une réduction d'impôt potentielle de 37 % sur quinze ans. Pour effectuer l’arbitrage (la vente) attendez le temps nécessaire afin de constituer une plus value. A ce niveau l’important reste cependant d’avoir utilisé l’argent des impôts (par exonération) pour constituer à moindre frais une assurance vie pour toute la durée de détention au profit de vos héritiers et un potentiel patrimonial (en cas de survie naturellement…). Allez je plaisante.

Vive la crise !

En résumé. De 25 à 37% de l’investissement payé par les impôts + de 40 à 55% de l’investissement payé par le locataire ; il vous appartient de trouver (maximum) 20% de l’investissement au travers de l’emprunt et vous devenez un vilain capitaliste. Attention il n’y en aura pas pour tout le monde car la mesure s’éteint à 2011.