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Logement : Christine Boutin fait une fois de plus fausse route

Publié le 14 mars 2009 par Objectifliberte

L'annonce faite  par Madame Boutin de la suspension définitive des expulsions locatives sans solution de relogement peut passer pour une mesure socialement pleine de bon coeur si l'on s'en tient à un examen superficiel. Mais elle ira, une fois encore, à l'encontre des intérêts des personnes modestes qu'elle est censée protéger.

Locatif: un "marché" non efficient

Le parc de logements locatifs privés, d'environ 5 millions d'unités, se caractérise depuis plus de vingt ans par un désengagement massif des gros investisseurs institutionnels qui ne représentent plus que 2% de l'offre totale, par une rétention croissante des bailleurs individuels privés qui laissent hors du marché environ 600 000 logements qui pourraient réduire les tensions sur bien des bassins d'habitat.

Aujourd'hui, aucun investissement locatif ne se fait sans gros coup de pouce fiscal: Besson, Robien et Borloo hier, Sellier demain. Mais ces carottes fiscales coûtent cher à l'état et ont favorisé un mal-investissement massif. Nombre de villes moyennes où le Robien a été sur-investi souffrent maintenant d'un trop plein de logements inadaptés à la demande locale, alors que les grandes agglomérations ou construire est très difficile sont en situation de pénurie. Les investisseurs potentiels sont échaudés et la construction de nouveaux locatifs privés est atone.

Il en résulte une pénurie globale de logements que l'on peut estimer au minimum à 900 000 unités pour permettre de loger a minima toutes les personnes sans adresse personnelle: SDF, logements de fortune, colocation subie, etc, et sans doute bien plus si l'on tient compte du nombre de familles vivant dans des logements frappés par de graves problèmes d'insalubrité.

Cette pénurie pousse évidemment les loyers à la hausse, entraînant une difficulté de paiement des loyers pour moult familles. Pourtant, malgré la hausse des prix observée entre 1997 et 2007, l'offre locative est restée très inférieure aux besoins. Inefficience de marché ? Les lecteurs de mon livre le savent, il n'en est rien.

Des politiques qui font fuir l'investisseur

A la source de cette frilosité des offreurs se trouve la combinaison d'une fiscalité punitive sur les revenus de la pierre, et de lois protégeant abusivement les mauvais payeurs, qui ont conduit à transformer un placement autrefois considéré excellent pour les pères de familles, en un produit excessivement peu rentable ET risqué, surtout pour ceux qui ne peuvent louer qu'un seul logement et ne peuvent donc pas répartir leurs risques. 

En proposant de rendre de facto impossible les expulsions sans une "solution de relogement" qui, de toute façon n'existe pas dans la plupart des cas dans les grandes agglomérations, Christine Boutin envoie un nouveau signal négatif aux inconscients qui seraient encore tentés par l'investissement locatif: Si vous avez un locataire mauvais payeur, il sera encore plus difficile de récupérer votre bien. Et ce ne sont pas les garanties publiques (GRL) , accessibles uniquement en cas de bail à des locataires structurellement peu solvables, qui rassureront les candidats loueurs... Pas plus que les associations de contribuables !

Cela réduira encore l'appétit des investisseurs pour la pierre, aggravera encore  la pénurie de logements sur les marchés les plus sensibles, réduira encore les possibilités de relogement des locataires en difficulté, poussera à nouveau les loyers à la hausse, et au final pénalisera les familles honnêtes qui, malgré les incitations légales à l'irresponsabilité, mettent un point d'honneur à respecter leurs engagements. Surtout, cela rendra encore plus difficile la quête d'un logement pour toutes les familles qui doivent entamer une mobilité géographique, ou, pis encore, celles qui n'ont pas de logement. Avantager les locataires en place, par quelque moyen que ce soit, se fait toujours au détriment de ceux qui doivent entrer sur le marché du logement.

Le logement "social" ne règlera pas le problème

Il serait illusoire de croire que le logement social pourrait fournir les "solutions de relogement" que la ministre appelle de ses voeux: les différents niveaux de pouvoir publics, malgré leurs annonces régulières et fracassantes, ne peuvent subventionner l'édification de plus de 50 à 80 000 logements par an, à rapprocher de 1,3 millions de demandes de logement social en souffrance.

Ma cabane au Canada, tapie au fond des bois...

L'exemple canadien (plus précisément québécois, décrit par un professeur catalogué "de Gauche") nous montre que l'expulsion locative n'est pas l'ennemie des locataires responsables, loin s'en faut. Au Canada, un mauvais payeur est expulsé sans état d'âmes au bout de quelques semaines, permettant au bailleur de remettre son bien sur le marché en moins de deux mois, et ce, même au coeur de l'hiver. Catastrophe sociale ? Pas du tout ! Là  bas, tant les SDF que le recours aux expulsions sont rares, et les locataires qui pressentent des difficultés anticipent par eux mêmes le besoin de relogement en recherchant un logement plus petit ou un peu moins bien situé. Résultat de cette responsabilisation des locataires, les investisseurs, individuels ou institutionnels, sont en confiance, et maintiennent une offre suffisante pour satisfaire la demande de logement, et laissent très peu de logements hors marché.

Madame Boutin ferait mieux, si elle veut vraiment aider les familles en difficulté, de promouvoir la responsabilité locative, garante d'un rencontre fructueuse entre offreurs et demandeurs de logement.

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