Le réajustement du loyer

Voici une question qui concerne la location et qui m'a été par une internaute il y a déjà quelques temps. Je remercie Jasmine, notre nouvel expert en droit immobilier (Bienvenue à Jasmine donc, qui remplace désormais Maître Antoine, ce dernier ne donnant plus signe de vie). Je présente donc mes excuses pour le retard accumulé sur les questions d'expert en droit immobilier. Ce retard devrait être comblé d'ici quelques temps. Je vous remercie pour votre compréhension et la gêne occasionnée.
Voici donc la question :

bonjour,
je souhaite acheter un bien dans l'ancien avec une locataire en place depuis 20 ans, elle même agée de 71 ans payant un loyer de 250€ (charges comprises), il n'y a jamais eu d'augmentation. L'agence immobiliere qui se charge de la vente me dit que je n'ai pas le droit d'augmenter le loyer, ni de rattaper le "retard" de toutes ces années, ni même de rompre le bail, quand que se soit. Qu'en est-il?
Je n'ai nul intention de faire partir cette vieille dame mais au moins, réajuster le loyer afin de couvrir une partie de mon prêt. Merci de votre reponse a venir,
Cordialement.
Je remercie Jasmine pour sa réponse complète que voici:
1) Concernant le montant du loyer :

• Révision du loyer : Il faudrait vérifier si le bail prévoit une clause de révision annuelle.
  S’il a été omis d'appliquer la clause de révision prévue au bail, vous pouvez demander de régler le loyer résultant des indexations annuelles omises, ceci pendant cinq ans maximum à compter de leurs échéances. Mais si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.


• Loyer sous-évalué : En principe, le loyer ne doit pas augmenter lors du renouvellement du bail, mais il peut être rediscuté et réévalué selon des règles très strictes s'il est « manifestement sous évalué ».
  Pour cela le propriétaire doit fournir au locataire, par lettre RAR, 6 mois avant l’échéance du bail :
  
  • le loyer de 3 logements comparables constatés dans le voisinage,
  • le nouveau montant de loyer proposé,
  • la présence éventuelle d'un ascenseur,
  • la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales,
  • l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans,
  • la période de construction de l'immeuble,
  • son état d'équipement : notamment, présence d'eau courante, de WC intérieur, de salle d'eau, de chauffage,
  • existence d'annexes éventuelles.

Les références de loyers doivent être représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Le locataire peut accepter ou refuser, ou ne pas répondre : Si le locataire accepte une augmentation et qu’elle est supérieure à 10 %, elle sera répartie sur 6 ans, (même si le bail est renouvelé pour une période inférieure), si elle est inférieure à 10 %, elle sera répartie sur 3 ans.
En cas de refus du locataire, il faudra saisir la Commission départementale de conciliation. S’il n’y a pas d’accord devant cette commission, vous aurez à saisir le tribunal d’Instance avant la fin du contrat, et attendre son jugement. Si vous ne saisissez pas le tribunal, le bail sera reconduit au loyer antérieur. Vous ne pourrez pas demander le congé du locataire suite à ce désaccord.
2) Concernant l’âge du locataire : Au regard de l’âge du locataire, il est à préciser, que le bailleur ne peut pas s'opposer au renouvellement du contrat, en donnant congé à un locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert, dans certaines limites géographiques.
Demandez à l'agence une copie du bail conclu avec la locataire, vérifiez que c'est un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et non un régime particulier, qu'il contient une clause de révision de loyer, et la date d'échéance.
3) Concernant l'achat de l'appartement :
Prenez la précaution de vérifier le montant des charges de copropriété en demandant à l’agence de vous fournir le relevé des charges de copropriété pour l’année 2008.
Vérifiez également ce qui a été voté dans les précédentes assemblées de copropriété et demandez à l’agence de vous fournir les trois derniers procès verbaux des assemblées de copropriété.
Jasmine
Association AUC
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Portable : 0692576676 – 0692742731
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